（2016）川1402民初2683号

裁判日期: 2016-10-25

公开日期: 2016-12-28

案件名称

张应明、杨代莲与四川省汇信房地产有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司眉山分行商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

眉山市东坡区人民法院

所属地区

眉山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张应明,杨代莲,四川省汇信房地产有限公司,中国工商银行股份有限公司眉山分行

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十四条，第二十五条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

眉山市东坡区人民法院民事判决书（2016）川1402民初2683号原告张应明。原告杨代莲。二原告共同委托代理人雷灵辉，四川维是律师事务所律师。被告四川省汇信房地产有限公司。委托代理人文建兴，系被告员工。委托代理人鲁娟，四川达宽律师事务所律师。第三人中国工商银行股份有限公司眉山分行。委托代理人杨激，系原告职工。委托代理人唐利民，系原告职工。原告张应明、杨代莲诉被告四川省汇信房地产有限公司（以下简称:汇信公司）、第三人中国工商银行股份有限公司眉山分行（以下简称：工行眉山分行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，根据原告的申请，依法追加工行眉山分行为本案第三人，并由审判员熊碧珍适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张应明、杨代莲及委托代理人雷灵辉，被告汇信公司的委托代理人文建兴、鲁娟，第三人工行眉山分行的委托代理人杨激、唐利民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张应明、杨代莲诉称，2015年9月，原告在朋友的陪同下到被告售房部看房，被告售房部人员董熙接待了原告等人，详细介绍了当时被告正在修建的位于东坡区青衣街“城北壹号”楼盘，带原告等人参观了其样板房并到正在修建了33层的第4幢1单元的楼盘考察，原告看中了第4幢1单元面朝106线向南的一套房屋并想购买顶楼。董熙向原告等人说没问题，带原告等人到该幢第4层楼看了方向并说原告看中的顶楼那套还没有卖，满意的话就把订金交了。回到售楼部确定楼层、房号交了订金3万元。2015年10月12日，被告通知原告签合同，原告等人到了被告售楼部，董熙拿出《四川省商品房买卖合同（预售）》给原告看，原告当时提出，看的那套房子模型和房屋没有门牌号，合同上的33层6号房是不是原告要买的那套，原告无法知道，被告售楼部人员立刻说：叔叔、阿姨你们放心，没有问题，我们公司都备了案的，不敢乱卖，我可以给你们注明。于是，董熙就拿了一份被告的城北壹号宣传单户型图，在宣传单上注明了原告看中的那套房的位置、朝向和房号并签了董熙的名字。就这样原告相信了被告的工作人员，于2015年10月12日与被告签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定总房价款278000元，以按揭方式支付，签合同时原告��付首付款88000元（含3万元订金）。2016年1月20日，原告和被告与第三人签订了《个人购房借款担保合同》，约定，原告向第三人借款19万元，被告为借款保证人，借款直接划入被告工行银行账户。原告于2016年2月21日开始还第三人借款本息。2016年7月20日，原告收到被告寄给原告的《收房通知书》，原告于7月22日到眉山，当原告乘电梯到顶楼原来自已看中的那套房子门外时，发现门牌号是3号，6号房已变到了北面，该套房不是原告签合同时看中的房屋。原告马上就给被告售房员董熙打电话，以及多次找被告有关负责人要求给说法并予以解决，被告却以各种借口推诿。原告认为，由于被告的过错导致原告与被告签订的《商品房买卖合同》已无法履行，同样导致原告和第三人签订的《个人购房借款担保合同》不能履行并给原告造成了巨大经济损失，被告应赔偿其违约给原告��成的全部损失。请求判决：1.解除原告与被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》标的278000元；2.解除原告、被告、第三人签订的《个人购房借款担保合同》；3.被告退还原告已付房款88000元及判决生效日止原告已付银行贷款本金；4.被告赔偿原告支付的首付款利息损失4048元（以88000元为基数，按银行同期贷款年利率4.6%计算自2015年10月12日起至付清日止，现暂计至2016年10月11日）及按揭借款利息损失（自贷款发放日至被告付清日）；5.被告支付原告违约金57600元；6.被告向第三人返回判决生效之日起的剩余贷款本息；7.本案诉讼费及相关费用由被告承担。被告汇信公司辩称，一、原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，涉案房号准确无误，原告的起诉无事实依据。1.该合同已经房管局备案监管。原告在诉状中也称到现场实地查看并回售楼部共同确定了楼层、房号后再交纳的订金，合同第二条对房屋具体幢号作出了明确约定，而在附件一的房屋平面位置图中可明确看出入户门和餐椅的位置关系及整体布局，且经原告签字捺印确认。同时，补充协议“特别说明”部分及2.3条中明确约定出卖人对房屋销售相关信息已向买受人做了完整充分合理的说明，原告在签约时已知悉商品房的户型、朝向、周边等基本情况，并承诺不得以对相应事项有歧义为由向出卖人主张索赔。2.被告在预售前委托了有资质的测绘公司进行了该栋房屋的预测绘工作，3号房和6号房的面积和位置在销售前就已锁定并在房管局备案。3.3号房在原告购买前的2015年4月已销售予他人并在房管局备案，若被告重复销售是无法办理合同备案的，不存在将3号房再售予原告的可能。4.被告售楼现场有模型且公示有房源销控图，买受人��以充分知悉房源及其已售和可售情况。5.原告诉状中提及的董熙并非被告员工，原告提及的董熙签字的户型图既不能说明其所购买的房屋与拟购买的房屋存在认知上的误解，也不能证明原告诉状所述的董熙告知的6号房实际是3号房，并且补充协议10.2.1条明确约定，出卖人以任何形式发布的宣传资料、售楼书或其他方案载体中的所有广告、图片、资料数据、说明等，凡未列入合同、附件及补充协议的，对出卖人没有约束力，买受人不得援引其中的任何内容和信息以解释任何或据以提出任何主张、要求，亦不应作为交房依据。10.2.2条约定，出卖人雇佣的任何人员和销售代理单位人员所出具或签署的与本合同及补充协议有关的任何文件未经出卖人加盖公章确认无约束力，交易过程中的口头表达的意向和介绍信息不构成合同内容。二、本案合同既非不能履行也非不能实现合��交易目的，被告并无任何违约行为，双方应依据合同约定全面诚信地履行合同约定的权利和交务。1.原告所购买房屋已达到合同约定的交付条件且被告也向原告发出了交房通知，原告从2016年2月起开始向银行偿还按揭款，实际上双方已履行完成合同约定的绝大部分也是相互最主要的权利和义务。原告诉状称被告过错造成《商品房买卖合同》、《个人购房借款担保合同》不能履行与事实不符。2.原告并未提交合法充足的证据来证明其享有合同解除权及因被告的履行行为使其遭受实际损失等诉讼中的事项。特别是违约金的主张按房款20%计算，主张明显过高且与事实不符，无任何法律或约定依据，退一步而言假使法庭支持原告部分诉求，原告主张的第3项利息即是其实际损失，不应再重复主张。3.被告按合同履行交付6号房屋，自始至终无任何的违约行为，本案房屋并不��合法律规定或者合同约定的退房条件。综上，本案房屋既不存在被告销售房号错误也不存在原告购房的理解误差，合同不存在履行不能或不能实现交易目的情形，双方签署的生效备案合同应得到全面诚信地履行，而且实际上双方已履行完毕各自最主要的付款、交房义务，被告并无任何违约行为，原告的诉求既无事实依据亦无法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。第三人工行眉山分行述称，原告诉求解除《个人购房借款担保合同》无事实依据亦无法律依据，即使要解除也应当赔偿第三人相关损失，第三人没有任何过错，且已经支付了贷款。请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年10月21日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同签约备案号147884），约定，原告购买被告位于东坡区青衣街“城北壹号”项目4幢1单元33楼6号商品房，建筑面积71.04平方米，房屋总价款278000元。该合同第四条约定：“房屋竣工后，如房号发生改变，以房屋登记的房号为准，但不影响该商品房的特定位置。该商品房所在建设工程规划总平面图、建筑区划划分情况公示于商品房销售现场。关于该商品房所在楼栋的平面位置示意图的具体说明，见附件一”。第三十一条约定：“出卖人发布的商品房销售广告和宣传资料，为要约邀请；出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明，允诺具体确定，并对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，买卖双方均视为要约。原告于合同签订前支付了首付款88000元，余款以按揭方式支付。原告（买受人）与被告（出卖人）签订的《补充协议书》，未填写签约时间，该协议书第二条2.3款约定：买受人在签订合同时已知悉所购买商��房的基本情况，包括但不限于面积、价款、层高(仅指主要空间，局部空间可能会有所调整)、结构、户型、朝向，本项目宗地土地用途、土地使用年限，以及周边区域已有的道路交通环境、线网架设、市政配套设施等情况，买受人已确认无异议，并承诺在合同签订后不以相应事项有歧义为由向出卖人主张索赔。第十条第10.2.1款约定：对于合同订立以及对于该房屋价格有重大影响的因素，双方均已在合同及本协议中进行了约定，不存在遗漏情况，出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同及本协议的约定为准，出卖人以任何形式发布的广告、宣传资料、或楼盘模型、售楼书或其他方案载体的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件及补充协议之中的，对出卖人没有约束力。买受人不得援引其中的任何内容和信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。第10.2.2款约定：双方同意：出卖人雇佣的任何人员（包括销售人员）和销售代理单位（包括销售代理单位雇佣的人员）所出具或签署的与本合同及本补充协议有关的任何文件，在未经出卖人加盖公章确认的情况下对出卖人无约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与合同和补充协议不一致的或超出合同和补充协议约定的，不构成合同内容。第10.6.1款约定：本合同及本协议一经签订，非因法律规定、合同与本协议约定或双方协商一致的原因，任何一方不得擅自单方变更或解除。否由，任何一方须向守约方支付该商品房总房款20%的违约金。2016年1月20日，原告作为借款人与第三人（贷款人）、被告（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定，贷款金额为19万元，贷款用于购买位于东坡区青衣街城北壹号4幢1单元33楼6号房屋，贷款期限为10年，实际放款日与到期日以借款凭证为准。还款方式为按月等额本息还款法。借款人授权贷款人将贷款资金划入被告公司名下账户。借款人以上述所购房屋作为抵押财产担保，被告为合同项下原告的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用提供阶段性连带责任保证。2016年1月21日，第三人发放贷款19万元，原告从2016年2月21日起逐月向第三人归还贷款本息至今。第三人在与原告签订借款合同前于2016年1月15日与原告有一次书面的《个人住房贷款客户谈话笔录》，并于当日向原告发放了《客户须知》，该须知第四条载明：“贷款发放后，您与售房就房屋质量、条件上、权属等问题发生的任何纠纷，均与我行无关，您须按《借款合同》约定履行还款义务，否同我行有权采用法律等手段追索债权。”本案案涉房屋于2016年2月29日办理了预购商品房抵押预告登记，预告登记权利人为第三人。2016年7月20日，原告收到被告寄给的《收房通知书》后，前往涉案房屋看房子，发现原来看中的房子，门牌号是3号，6号房已变到了北面，认为现6号房不是自己原来签合同时看中的房屋。自己原来看中的6号房屋位置已由董熙在户型图上标注，便给被告的售房人员董熙打电话，并多次找被告有关负责人要求给出说法并予以解决，因双方分歧较大，协调无果，原告遂于2016年8月9日诉至本院。另查，“城北壹号”4幢1单元33楼3号商品房，面积为70.96平方米，被告已于2015年4月26日出售予他人。原告提供的城北壹号A120㎡户型图有部分为手写字体。原告陈述户型图为董熙提供，户型图上手写部分为董熙书写，因从合同上无法知道33层6号房是否是自己看中的朝南位置，董熙便拿出宣传单户型图在上面标注了房号，朝向，并签了名。被告认可董熙是其公司的行销人员，现已离开被告公司，宣传单无被告公司印章，也没载明日期，也不是3号或6号的户型图，签字是否是董熙也无法确认，假使是董熙所写，上面标注的1、2、3、4等也不是被告现在所对应的房屋，户型图不能作为合同依据。原告申请的证人杨明华到庭陈述，是自己陪同原告在城北壹号看的房，接待的售楼人员叫董熙，当时房子已修好，因为没有电梯，不能到33楼，董熙便带我们到同一栋楼的第4楼看了相同户型房子，房子是106线眉州大道这边对到的，面积大概110平方米或120平方米，只看了这一套房子，看的时候房子没有房号，售楼人员也没有将楼层平面图给我们看，城北壹号A120㎡户型图是在交定金时董熙给原告的，签订合同后，原告不放心，董熙便在户型图上注明了房号、位置，原告提出加盖公司公章，董熙说公章拿不到，所以在户型图上签了名。2016年8月5日，原告（甲方）与四川维是律师事务（乙方）所签订《委托代理合同》，约定，乙方指派雷灵辉律师担任一审代理人，甲方向乙方缴纳律师代理费18000元，该费用在开庭前付清。原告于2016年8月30日向四川维是律师事务所支付了代理费18000元。上述事实，有原、被告及第三人的身份信息、四川省商品房买卖合同（预售）、补充协议书、个人购房借款/担保合同、个人借款凭证、借记卡账户历史明细清单、城北壹号A户型宣传单户型图、房屋模型图、通话记录、录音光盘、报警登记表、户型标准层平面图、委托代理合同、增值税普通发票、销售户型布局图、房屋预测面积报告、房屋实测面积报告、现场销控图、个人住房贷款客户谈话笔录、客户须知、证人杨明华证人证言及原、被告、第三人当庭陈述予以证实。本院认为，本案争议的焦点是，原告购买的是3号房，还是6号房。购买房屋时，对房屋地段、价格、面积、结构、朝向、位置等进行了解是必不可少的。原告到被告处购房，看中的已是现房，原告在被告售楼人员带领下到现场实地查看了房屋，了解了房屋结构、朝向、位置等，经与售楼部人员协商，后与被告签订了买卖合同。从签订合同的过程看，在合同签订时，双方对房屋的具体位置已经确定。本案案涉房屋在原告购买时，无门牌号，案涉房屋所对应的门牌号由被告在掌控、提供。根据双方买卖合同第四条约定，被告应附该商品房所在楼栋平面位置示意图，而被告仅附了房屋平面图，从合同上无法确定本案案涉6号房屋的具体位置。本案中，被告也未就合同约定的6号房屋是双方现场所确定的房屋举证证明。原告提供的董熙签名的户型图，虽无被告公章，董熙作��被告销售人员，参与房屋的协商、签订过程，对原告所购房屋位置是知晓的，在合同无法确定房屋具体位置的情况下，向原告出具其签名的户型图，载明6号房的位置，原告有理由相信董熙的行为能够代表被告，董熙的行为构成表见代理，对被告有约束力。根据该户型图能够确认双方约定购买的是被告现3号房位置的房屋。被告将6号房错当成3号房与原告签订买卖合同，现3号房被告已经出售，无法交付原告，合同已无法履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以请求解除合同。现原告请求解除双方买卖合同，符合法律规定，本院予以支持。因原、被告之间的商品房买卖合同已经解除，致使贷款合同失去继续履行的基础和必要，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷��件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，原告请求解除与第三人签订个人购房借款/担保合同，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告应按约将原告支付的房款返还原告，并赔偿因此所产生的损失。原告要求被告返还已付购房首付款及已向第三人所还贷款本金，并赔偿首付款利息及已还贷款利息的请求，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告按总房款20%承担违约金，承担律师代理费，无合同约定，也不是原告的实际损失范��，对此主张本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“商品房买卖合同被确认为无效或者被撤销、解除后，商品房担保合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定,原告要求被告向第三人返还自判决生效之日起剩余贷款的请求，符合法律规定，本院予以支持。在被告清偿剩余贷款本息后，第三人应及时涤除涉案房屋上的抵押登记。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告张应明、杨代莲与被告四川省汇信房地产有限公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同》（预售）》补充协议书；二、解除原告张应明、杨代莲、被告四川省汇信房地产有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司眉山分行于2016年1月20日签订的《个人购房借款/担保合同》；三、被告四川省汇信房地产有限公司于本判决生效之日起五日内向原告张应明、杨代莲返还购房款88000元及自2016年2月21日起至判决生效之日止原告张应明、杨代莲已向第三人中国工商银行股份有限公司眉山分行归还的贷款本金（以中国工商银行股份有限公司眉山分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；四、被告四川省汇信房地产有限公司于本判决生效之日起五日内向原告张应明、杨代莲赔偿以88000元本金为基数，从2015年10月12日起，按中国人民银行同期贷款年利率4.6%计算至付清之日止的利息；五、被告四川省汇信房地产有限公司于本判决生效之日起五日内向原告张应明、杨代莲赔偿自2016年2月21日起至判决生效之日止原告张应明、杨代莲已向第三人中国工商银行股份有限公司眉山分行支付的贷款利息（以第三人中国工商银行股份有限公司眉山分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；六、被告四川省汇信房地产有限公司于本判决生效之日起五日内向第三人中国工商银行股份有限公司眉山分行偿还原告张应明、杨代莲自判决生效之日起就《个人购房借款/担保合同》剩余的贷款。自被告四川省汇信房地产有限公司清偿上述贷款之日起五日内，第三人中国工商银行股份有限公司眉山分行办理眉山市东坡区青衣街“城北壹号”项目4幢1单元33楼6号房屋上抵押登记的涤除手续；七、驳回原告张应明、杨代莲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案诉讼费2735元，由原告张应明、杨代莲负担765元，被告四川省汇信房地产有限公司负担1970元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。审判员　　熊碧珍二〇一六年十月二十五日书记员　　徐丽娟更多数据：搜索“”来源：