（2016）渝0106民初7561号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2017-05-22
案件名称
重庆卓越物业管理有限公司与陈相汝、蔡璐骥物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市沙坪坝区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆卓越物业管理有限公司,陈相汝,蔡璐骥
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0106民初7561号原告重庆卓越物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区沙滨路9号附7号，统一社会信用代码915001067398053094。法定代表人何跃，重庆卓越物业管理有限公司总经理。委托代理人胥毅，中豪律师集团（重庆）事务所律师。委托代理人俞理伟，中豪律师集团（重庆）事务所律师。被告陈相汝，女，1982年4月25日出生，汉族，无固定职业，住重庆市渝中区。被告蔡璐骥，男，1982年3月10日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托代理人李冬梅（蔡璐骥母亲），女，1956年10月6日出生，汉族，退休人员，住重庆市沙坪坝区。原告重庆卓越物业管理有限公司与被告陈相汝、蔡璐骥物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案受理后，依法由审判员谢凤鸣担任审判长，与人民陪审员杨宁、段娟组成合议庭适用普通程序于2016年10月24日公开开庭进行了审理。原告重庆卓越物业管理有限公司的委托代理人胥毅，被告蔡璐骥的委托代理人李冬梅到庭参加诉讼，被告陈相汝经本院公告送达传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆卓越物业管理有限公司诉称，被告陈相汝、蔡璐骥是重庆市沙坪坝区某小区房屋的业主，原告自2011年2月1日起为卓越美丽山水小区提供物业服务，物业服务合同约定住宅物业服务费1.8元/㎡·月，被告应当于当月10日前交纳当月物业服务费，逾期交纳物业服务费，按未交纳部分每日千分之三支付违约金。被告未支付2012年4月1日至2015年12月31日期间的物业服务费，原告多次催收未果，现诉至法院，请求判令被告向原告支付2012年4月1日至2015年12月31日期间的物业服务费8077.85元（1.8元/月/平方米*100.74平方米*45个月-82元）及逾期支付物业服务费的违约金，该违约金以被告拖欠的物业服务费为基数，从逾期之日起每日按千分之三计算至实际付清之日止。被告蔡璐骥辩称,2012年4月1日至2015年12月31日期间的物业服务费没有交。我同意交纳物业服务费，前提是原告赔偿我因外墙漏水造成的损失。由于涉案房屋自入住开始就漏水，家具墙纸发霉造成了损失，反映后未得到及时解决，物管公司现在才将问题解决，被告不同意支付违约金。如果法院认为被告应当支付物业服务费，且应当承担违约金，被告认为合同约定的违约金过高，要求调整。被告陈相汝未作答辩。经审理查明，被告陈相汝、蔡璐骥系重庆市沙坪坝区某小区房屋的所有权人，建筑面积106.60平方米。原告从2011年1月29日开始为重庆市沙坪坝区某小区提供物业服务。2012年2月28日，原告重庆卓越物业管理有限公司（乙方）与重庆市沙坪坝区土湾街道办事处羊角堡社区居民委员会（甲方）再次签订《某小区物业服务合同》，约定甲方选聘乙方为重庆市沙坪坝区某小区提供物业服务，合同期限自2012年2月1日起至2013年1月31日止。本物业管理区域的住宅物业服务费标准为：1.80元/㎡·月（按建筑面积计算）。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月1日-10日交纳，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应从应付之日起每日按应交纳的物业服务费的千分之三的标准计算违约金并支付给乙方。2013年3月31日，原告重庆卓越物业管理有限公司（乙方）与重庆市沙坪坝区某小区业主委员会（甲方）签订《某小区物业服务合同》，合同约定甲方选聘乙方为重庆市沙坪坝区某小区提供物业服务，合同期限自2013年2月1日起至2016年1月31日止。本物业管理区域的住宅物业服务费标准为：1.80元/㎡·月（按建筑面积计算）。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月1日-10日交纳，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应从应付之日起每日按应交纳的物业服务费的千分之三的标准计算违约金并支付给乙方。2015年12月4日，原告重庆卓越物业管理有限公司与重庆市沙坪坝区某小区业主委员会再次续签为期三年的《小区物业服务合同》。原告持续向涉案小区提供了物业服务，被告仅在2012年4月、2015年12月共计交纳物业服务费82元，从2012年4月1日开始未交纳其余物业服务费。2016年1月开始，被告交纳了2016年1月1日以后的物业服务费，但仍然拒绝交纳此前拖欠的物业服务费。原告多次向被告发函，要求被告交纳拖欠的物业服务费，催收未果，现原告诉至本院，要求判如所请。审理中，被告陈述，陈相汝、蔡璐骥二人系夫妻，涉案房屋登记在二人名下，陈相汝、蔡璐骥于2009年在民政局协议离婚，离婚时约定涉案房屋归蔡璐骥所有，但未办理房屋变更登记手续。上述事实，有原告提交的档案查询结果证明、《小区物业服务合同》、催费通知及EMS快递单、资质证书、民事判决书以及当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，原告与重庆市沙坪坝区土湾街道办事处羊角堡社区居民委员会及重庆市沙坪坝区某小区业主委员会签订的2份《小区物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，原告与被告等小区业主及物业使用人应当按照约定全面履行自己的义务。原告主张按建筑面积100.74平方米计算物业服务费，没有违反法律规定，本院予以支持。原告向涉案小区提供了物业服务，被告应当支付原告2012年4月1日至2015年12月31日期间的物业服务费8077.85元（1.8元/月/平方米*100.74平方米*45个月-82元）。按照合同约定，业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，每日应按拖欠的物业服务费的千分之三计付违约金，被告未按约定在每月1-10日足额交纳物业服务费，应向原告支付违约金。但合同约定违约金过高，本院依据被告蔡璐骥的抗辩，将违约金标准调整为中国人民银行同期贷款利率的1.3倍。因此，被告应以逾期支付的物业服务费为基数，从逾期之日起至付清时为止按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍支付违约金。本院对原告超出该部分的违约金请求不予支持。被告蔡璐骥主张，原告赔偿其因外墙漏水造成的损失后再交纳物业服务费，没有合同约定和法律规定，本院对被告蔡璐骥的抗辩不予支持。被告陈相汝经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈相汝、蔡璐骥在本判决发生法律效力后3日内给付原告重庆卓越物业管理有限公司2012年4月1日至2015年12月31日期间的物业服务费8077.85元及违约金，该违约金以逾期支付的物业服务费为基数，自逾期之日起每日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至付清时止。二、驳回原告重庆卓越物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费482元,公告费300元（原告已预交），由被告陈相汝、蔡璐骥负担，此款限被告陈相汝、蔡璐骥于本判决发生法律效力后3日内给付原告重庆卓越物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。审 判 长 谢凤鸣人民陪审员 陈 宁人民陪审员 段 娟二〇一六年十月二十五日书 记 员 张懋原 微信公众号“”