（2016）鄂0902民初2139号

裁判日期: 2016-10-25

公开日期: 2016-11-30

案件名称

倪明与程天燕、程贞华等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

孝感市孝南区人民法院

所属地区

孝感市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

倪明,程天燕,程贞华,吴琛

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第五十五条；《中华人民共和国合同法》：第九条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零九条，第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

湖北省孝感市孝南区人民法院民事判决书（2016）鄂0902民初2139号原告（反诉被告）：倪明，男，1982年9月26日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：洪浩、张从堂，湖北孝法律师事务所律师。被告：程天燕，女，1994年11月19日出生，汉族，住湖北省孝感市开发区。委托诉讼代理人：程世强，湖北自强律师事务所律师。被告（反诉原告）：程贞华，男，1968年2月1日出生，汉族，住湖北省孝感市开发区。被告（反诉原告）：吴琛，女，1970年3月8日出生，汉族，住湖北省孝感市开发区。委托诉讼代理人：程贞华，系吴琛之夫。原告（反诉被告）倪明与被告程天燕、被告（反诉原告）程贞华（反诉原告）、被告（反诉原告）吴琛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月24日立案后，依法组成适用普通程序，于2016年9月1日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）倪明的委托诉讼代理人洪浩、张从堂，被告程天燕的委托诉讼代理人程世强，被告（反诉原告）程贞华，被告（反诉原告）吴琛的委托诉讼代理人程贞华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）倪明向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付购房款150000元；2.判令被告承担迟延支付购房款的利息；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年12月，原告与被告程贞华、吴琛签订一份房屋买卖合同，合同约定：原告将位于孝感市福星城二期h29栋501号（房权证号为00××81，土地使用权证号为孝城国用2012第30087号）的一套精装修房屋转让给被告，房屋总价款为73万元，以现金方式支付，定于2016年1月31日支付23万元，2016年2月28日支付50万元。后被告通过银行付款23万元，原告将房屋钥匙交给了被告，被告于2016年4月13日又支付房款35万元，并向原告请求剩余房款15万元于2016年5月一次付清。2016年3月28日，原、被告双方在房产管理部门办理了房屋产权过户登记手续，原告应被告程贞华、吴琛的要求将房屋过户至被告程天燕名下。2016年3月，被告搬迁至本案所涉房产处并进行了维修。2016年5月，原告向被告催要剩余购房款，被告以种种理由拒绝支付。请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告程天燕辩称，1.原告的起诉不属实，我与原告是2016年2月26日签订的购房合同，约定房款为40万元，过户时间是2016年3月1日；2.我已支付购房款35万元，剩余房款5万元我愿意支付；3.请求驳回原告的其他诉讼请求。被告（反诉原告）程贞华、吴琛辩称，1.原告的起诉不属实，购房合同是原告的父亲倪农签订的，当时合同未约定过户给程天燕，原告应当返还我们的50万元购房款；2.关于我们是否搬迁进本案所涉房产的问题查水电表就知道。被告（反诉原告）程贞华、吴琛向本院提出反诉请求：1.因被反诉人倪明根本违约，请求法院依法判令被反诉人双倍返还定金146000元（共计人民币292000元）；2.判令被反诉人退还购房预付款84000元；3.判令被反诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年12月，被反诉人倪明的父亲倪农以倪明的名义与我们签订购房合同一份，将倪明所有的位于孝感市天仙路福星城h29栋501的房屋出售给我们，合同约定的交易价格为73万元，定金为23万元。合同签订后，我们依照合同约定支付定金23万元。根据法律规定，该定金数额已超过法律规定的标的额的20%，故应将定金调整为146000元，超出定金的部分应当作为购房预付款返还给我们。2016年2月26日，倪明将上述房产出售给了案外人程天燕并办理了过户手续，其行为已经构成根本违约。请求人民法院支持反诉请求。原告（反诉被告）倪明辩称，被告程贞华、吴琛的反诉请求不成立，购房合同是倪明与程贞华、吴琛签订的，购房款也是由程贞华向倪明的父亲倪农和母亲李琳支付的。在过户登记时，应程贞华、吴琛的要求，因其女儿程天燕尚在读书，不具备购房能力，故我们同意将房产过户至其女儿程天燕的名下。请求人民法院驳回被告程贞华、吴琛的反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告（反诉被告）倪明提交的倪明与程贞华、吴琛的购房合同、程贞华、吴琛支付购房款凭证、他项权证，因程贞华、吴琛及程天燕对上述证据的真实性无异议，能够作为认定事实的依据，本院予以采信；原告（反诉被告）倪明提交的房屋维修凭证、照片，因程贞华、吴琛及程天燕认为房屋漏水与本案无关，故交付房屋质量问题不是本案的争议焦点，对该证据本院依法不予采信；原告（反诉被告）倪明提交的证人陈某的证言真实，本院依法予以采信；原告（反诉被告）倪明提交的证据户籍证明、公积金贷款信息，因程贞华、吴琛及程天燕对上述证据的真实性无异议，能够作为认定事实的依据，本院予以采信。2.被告程天燕提交的房屋转让合同及存量房买卖合同，因倪明对上述证据的真实性无异议，能够作为认定事实的依据，本院予以采信；3.被告（原告）程贞华、吴琛提交的解除合同通知书，该通知发生在本案受理之后，不具有解除合同的效力，本院依法不予采信；被告程贞华、吴琛提交的鼎观世界购房合同与本案无关，本院不予采信；被告程贞华、吴琛提交的存量房购房合同与被告程天燕提交的合同相同，本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月，原告（反诉被告）倪明之父倪农以倪明的名义与被告（反诉原告）程贞华、吴琛夫妇签订一份房屋买卖合同，合同约定：倪明将其位于孝感市天仙路福星城二期h29幢501号（房权证号为00××81，土地使用权证号为孝城国用2012第30087号）的精装修房屋一套转让给程贞华、吴琛，房屋总价款为73万元，以现金方式支付，2016年1月31日支付23万元作为定金，待支付尾款时抵作房价款，2016年2月28日支付50万元。被告（反诉原告）程贞华于2016年1月25日、1月30日分两次通过银行向原告转账23万元后，倪农将房屋钥匙交给吴琛。2016年2月26日，倪农应程贞华、吴琛的要求，与程贞华、吴琛之女被告程天燕签订了房屋转让合同、存量房买卖合同各一份，将涉案房屋于2016年3月1日过户到程天燕名下，合同约定价款为40万元。2016年4月13日，吴琛、程贞华以涉案房屋作抵押向孝感市公积金中心申请公积金贷款后，向倪农支付房款35万元。剩余房款15万元一直未付。本院认为，根据当事人双方的陈述、证人证言以及孝感市公积金中心的贷款信息、孝感市不动产登记中心的他项权登记信息等，足以认定原告（反诉被告）倪明与被告（反诉原告）程贞华、吴琛双方签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，该合同没有违反法律、法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，具备法律效力。倪明在合同签订后，将其所有的房产交付给程贞华、吴琛，并按照程贞华、吴琛的要求办理了过户手续，履行了合同约定的义务。倪明与被告程天燕签订的房屋转让合同约定价款为40万元，该转让价格明显低于同地段房屋市场价格，且证人陈某证实程贞华、吴琛将案涉房产过户给其女儿程天燕是为了规避二套房的相关政策，故该转让合同不是双方当事人的真实意思表示，对当事人无法律约束力，因此，程贞华、吴琛以倪明将房产出售给案外人为由，主张倪明构成根本违约的反诉理由不能成立。综上所述，倪明要求程贞华、吴琛支付剩余房款15万元并按同期银行贷款利率支付迟延付款利息的请求，符合法律规定，本院予以支持。程贞华、吴琛反诉要求倪明双倍返还定金及预付款的请求无事实及法律依据，本院不予支持。程天燕不是倪明与程贞华、吴琛买卖合同的当事人，在本案中不应承担责任。倪明认可倪农转让房屋的行为，代理行为有效。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）程贞华、吴琛向原告（反诉被告）倪明支付房款150000元和利息（利息以150000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2016年6月24日计算至本判决确定的履行之日止）；二、驳回原告（反诉被告）倪明的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）程贞华、吴琛的反诉请求。案件本诉受理费3300元，反诉受理费3470元，合计6770元，由被告程贞华、吴琛负担。上述应付款项，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审　判　长　　肖应友人民陪审员　　刘　伟人民陪审员　　刘君娥二〇一六年十月二十五日书　记　员　　聂华丽附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。《中华人民共和国合同法》第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。来自：