（2016）粤0784民初1997号

裁判日期: 2016-10-25

公开日期: 2017-02-09

案件名称

练建康与邱艳英房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

鹤山市人民法院

所属地区

鹤山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

练建康,邱艳英

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条，第十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

文书内容广东省鹤山市人民法院民事判决书(2016)粤0784民初1997号原告（反诉被告）：练建康，男，1966年11月11日出生，汉族，住广东省鹤山市。被告（反诉原告）：邱艳英，女，1967年11月18日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：钟焕明，男，1980年1月29日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县，系被告所在村委会推荐。原告练建康与被告邱艳英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月14日立案后，依法适用小额诉讼程序进行审理。被告邱艳英于2016年7月25日提出反诉，致使案件不符合小额诉讼程序条件，且案情复杂，本院依法裁定转为普通程序，将本诉和反诉合并公开开庭进行了审理。原告练建康、被告邱艳英及其委托诉讼代理人钟焕明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告练建康向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告解除出租屋租赁合同；2、限期被告八月一号前搬清并恢复出租屋原状或承担工程费用2000元，交清7月份房租费及水电费1053元；3、要求被告赔偿清拆两层厕所余泥搬运费共计l000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告与原告签订租赁合同约定出租屋用途为住家，但被告违约改变房屋用途开办托管中心，并在三楼走廊通道安装铁闸门，导致出现消防安全隐患。当地有关工商、消防部门经检查发现被告托管中心是无牌无证经营，又没有消防走火通道，责令其停业，但被告不予理会仍继续经营。被告行为严重违反双方签订的租赁合同约定，特诉至法院。后因被告已经搬离出租屋，原告在庭审过程中表示不再要求被告在八月一日前搬清及恢复出租屋原状或承担工程费用2000元。被告邱艳英同意双方解除租赁合同，但辩称被告没有任何违约行为。1、被告是经鹤城镇城西村委会邱国雄书记介绍并认识原告，原告在签订合同前很清楚被告租赁房屋的用途及目的是用作托管家教；2、合同签订后，原告按照被告开展托管家教的需要对租赁房屋进行了装修，包括在三楼安装不锈钢大门，在房间内四周安装不锈钢及餐台，以及房屋电线改装、厕所安装等，原告为此收取了被告支付的装修费5500元，因此原告在装修期间也明确被告对房屋的使用用途，否则原告作为屋主是不可能为被告进行装修；3、原告自2015年1月15日开始向被告收取租金至2016年6月，长达一年多的租赁期间每日均有大量学生进出原告房屋，但原告从未向被告提出异议，也未对被告提出整改及解除合同的要求；4、即使以被告开展托管家教服务而言，主要用途是以休息、学习为主，与合同约定的住家用途并无实质改变，不构成违约；5、原告怠慢履行协助义务，拒绝为被告提供办理托管中心证件所需的相关证明，导致原告未能办理证件，原告违约在先；6、关于租金支付问题，被告一直依约向原告支付相应租金，但原告从2016年7月份起明确拒绝收取被告租金，且违法拆除被告使用的不锈钢大门以及招牌，并将房屋全部加上锁，导致被告无法继续开展托管业务，原告要求被告支付7月份后的租金是无任何理由及依据的；7、关于恢复原状的工程费用问题，被告租赁期间并无改变原告房屋结构，所有装修均由原告负责完成，原告也收取了被告支付的装修费用，根本不存在恢复原状工程费用，合同上也无明确约定该费用；8、原告在房屋二楼也自行开设了托管辅助中心，原告的行为是为了逼走被告并独揽托管业务，故原告是违约在先。被告邱艳英提出反诉请求：1、判决原告赔偿违约解除合同给被告造成的直接经济损失50500元及合同期限内可得利益损失126000元，并双倍退还保证金10000元，合共186500元；2、由原告承担本案诉讼费。事实与理由：被告于2014年11月24日向原告交付保证金5000元，并于2015年1月15日由双方正式签订房屋租赁合同。之后原告为被告按托管标准进行装修，并收取了被告支付的装修费5500元。被告还先后购置了托管所需的台凳、床、被、空调、窗帘等用品，各项投资费用约45000元；可得利益损失按托管中心目前经营所得收益标准3000元/月计算，从2016年7月计至合同期满预期损失126000元。原告练建康对反诉辩称：1、双方约定房屋租赁用途为住家，被告开办托管中心属于违约行为，原告有权终止租赁合同；2、鹤城镇相关部门对租赁房屋进行检查时，发现楼梯口加装的不锈钢门影响走火通道，阳台、厕所影响采光及逃生属于安全隐患，故要求原告对相关隐患建筑进行拆除及改造。另外，被告经营的托管业务中有学生在托管房屋中进行用膳，但被告并无办理相关食品卫生许可证。经审理查明，原告（合同甲方）与被告（合同乙方）于2015年1月15日签订房屋租赁合同，约定被告向原告租赁鹤城镇文昌路1号位于三、四层的三间房，用途是住家，租赁期限自2015年1月15日至2019年12月30日止；租金为每月1350元，每年递增10%，于每月一日前交付；房屋租赁期间产生的水电费、电视费、卫生清洁费、治安费等费用由被告支付；被告于合同生效之日向原告支付保证金5000元；租赁期满后原告检查无欠费、损坏房屋后退还保证金。双方还在合同约定，被告如存在擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途等情形的，原告可终止合同并收回房屋。在合同签订之前的2014年11月24日，被告已向原告交纳了5000元保证金。合同签订后，被告依约向原告交纳租金和水电费等各项费用直至2016年6月止。2015年2月8日，被告向原告交纳了5500元装修款，原告则按被告要求对租赁房屋进行了装修，装修项目包括在楼梯通道安装不锈钢大门、拆间墙、砌厕所、安装排污管、安装洗菜池和不锈钢餐台等。装修完成后，被告在出租屋内开办英才托管中心，为附近学生提供托管家教服务。该托管中心未能办理有关证照，属无牌无证经营。2016年6月被告向原告退租一间房，房屋租金在原有标准上减少500元。后因双方发生纠纷，原告于2016年7月12日向被告发出书面通知要求终止合同。另查明，鹤城镇文昌路1号房的业主是原告练建康。上述事实，有原、被告提供的证据材料及庭审笔录在案佐证，足以认定。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。综合原、被告的诉辩情况，本案的主要争议焦点是：1、谁是导致合同解除的过错方；2、被告能否要求原告赔偿损失以及赔偿多少。此外，原、被告双方的争议还包括：被告是否应支付2016年7月份房租、水电费和清拆两层通道厕所余泥搬运费，以及原告是否应双倍退还保证金。1、关于谁是合同解除的过错方问题。虽然原、被告签订《房屋租赁合同》书面约定房屋租赁用途为住家，但从被告要求原告对租赁房屋进行的装修项目来看，明显不是住家所需，符合托管中心的特点要求，但原告仍然同意并作为施工方按被告要求进行了装修，可见原告对被告的实际租赁用途是明知的。因此，被告辩称书面约定租赁用途为住家并非双方真实意思表示，以及原告在签订合同时就明知并同意被告开办托管中心，本院予以采纳。退一步讲，即使原告在签订合同时不知情，但其居住及收取租金均在同一座楼，每天均会见到大量学生出入，理应早就清楚被告租赁房屋的真正用途，原告自己也承认在2015年3月1日就已知道被告托管中心开张，但原告在2016年5月以前长达一年多的时间均未向被告提出过异议，已经超出了其行使合同解除权的合理期限，视为原告默示同意被告改变用途。后原告又以被告改变房屋用途为由要求提前终止合同，有违诚实信用原则，是导致双方合同解除的过错方。被告邱艳英在2016年9月19日的庭审中表示同意双方解除合同，这是被告自行处分民事权利，本院予以认可，确认双方合同于2016年9月19日解除。至于原告认为托管中心没有办理工商证照、卫生许可证以及存在安全隐患等问题，并不影响房屋租赁合同的效力和履行。2、关于被告能否要求原告赔偿损失以及赔偿多少问题。既然原告是导致双方合同解除的过错方，对被告因此受到的损失，原告应当予以赔偿。被告邱艳英主张损失为186500元，包括直接经济损失50500元和预期可得利益损失126000元。直接经济损失部分，被告主张是购置安装床铺、蚊帐、窗帘、空调、广告、不锈钢大门、厕所、电线及装修费等各项投入。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”和第十一条第一项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”之规定，原告对被告的装饰装修残值损失应予赔偿。在诉讼期间，被告将出租屋内属其所有的物品和未形成附合的装饰装修物，包括床铺、蚊帐、煤气炉、电饭煲、空调、窗帘、广告牌等，已经全部自行拆除搬走，其中床铺、蚊帐、空调、煤气炉、电饭煲等物品可以继续使用，而且被告也未提供任何证据证明上述物品的价值，因此本院对被告上述物品的赔偿要求不予支持；但窗帘、广告牌对场地的依附性较高，拆走后在其他场所难以继续使用，其残值构成被告的损失，原告应予赔偿。被告提供了高雅布艺于2015年2月14日开具的收据，证实窗帘费用为2200元；提供了壹叮广告制作收款收据，证实广告牌费用为1400元，两项费用合计3600元，没有超出同类装饰装修物品的通常价格标准，本院予以采信。由于双方签订的租赁合同期限是59.5个月，至2016年7月合同已履行18.5个月，剩余租赁期为41个月，本院酌定被告窗帘、广告牌的残值损失为2484元（41/59.5×3600）。已经形成附合的装饰装修物残值损失，被告主张有装修款和厕所、大门、电线等。对被告支付的5500元装修款，原告表示愿意全额退还给被告，这是原告自行处分民事权利，本院予以认可。但厕所安装费用已包含在装修费中，不锈钢大门属于原告所有，电线已由被告拆除带走且无证据证实其价值，被告要求赔偿的理据不足，本院不予支持。预期可得利益损失部分，被告主张126000元，因可得利益是合同继续履行且必然会产生的收益，在本案中，即使合同继续履行，由于经营本身存在风险，被告也并不必然产生收益。被告以托管中心之前的经营所得收益为标准计算可得利益损失，且无提供任何证据加以证实，理据不足，本院不予支持。综上，本院核定原告应赔偿被告的各项损失为7984元（2484+5500）。3、关于被告是否应支付2016年7月份房租、水电费1053元，以及清拆两层通道厕所余泥搬运费1000元问题。被告承认于2016年9月13日才搬出出租屋，在7月份出租屋仍由被告占有使用，因此原告要求被告支付7月份房租和6月份水电费，理据充分，本院予以支持。该数额（1053元）没有超出被告在上一月度交纳的租金和水电费金额，本院予以采信。被告辩称原告拆除不锈钢大门导致其无法使用租赁房屋，但被告承认托管业务已于2016年7月4日结束，而原告拆除不锈钢大门是在2016年7月6日，且该不锈钢大门位于楼层走廊近楼梯口处，拆除该门并不会对被告使用房屋造成实质性影响，被告抗辩理据不足，本院不予采纳。至于原告要求被告赔偿清拆两层通道厕所余泥搬运费1000元问题，因原告是导致合同解除的过错方，厕所又是经原告同意才进行装饰装修的，且该项费用尚未实际发生，原告此项主张理据不足，本院不予支持。4、关于被告主张双倍返还保证金问题。合同解除后，被告已将出租屋交回给原告，且不存在欠费、房屋损坏等违约情形，原告应按合同约定将5000元保证金如数退还给被告。但合同并未将保证金约定为定金性质，原告在出具的收款收据上也注明是按金，因此被告关于原告双倍返还保证金的主张于法无据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告练建康与被告邱艳英签订的房屋租赁合同于2016年9月19日解除；二、被告邱艳英于本判决生效之日起十日内向原告练建康支付房屋租金和水电费1053元；三、原告练建康于本判决生效之日起十日内赔偿被告邱艳英经济损失7984元；四、原告练建康于本判决生效之日起十日内向被告邱艳英退还保证金5000元；五、驳回原告练建康的其他诉讼请求；六、驳回被告邱艳英的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元，由原告练建康负担37元，被告邱艳英负担13元；本案反诉受理费4030元，由原告练建康负担282元，被告邱艳英负担3748元。（本诉受理费50元原告已预交，反诉受理费4030元被告已预交，原、被告负担的受理费相抵扣后，原告还应支付受理费269元给被告，该受理费于支付款项时迳付给被告，本院不再收退）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判长李景辉审判员程军审判员黎佩景二Ο一六年十月二十五日本件与原本核对无异书记员王小青关注公众号“”