（2016）渝0107民初16455号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2016-12-16
案件名称
重庆华宇物业服务有限公司与杨家华物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市九龙坡区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆华宇物业服务有限公司,杨家华
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0107民初16455号原告：重庆华宇物业服务有限公司，住所重庆市渝北区泰山大道东段118-6号，统一社会信用代码91500000622031127M。法定代表人：刘妮娅，该公司总经理。委托代理人：万伶，重庆百君律师事务所律师。委托代理人：李杨，重庆百君律师事务所律师。被告：杨家华。原告重庆华宇物业服务有限公司（以下简称“华宇公司”）与被告杨家华物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月29日立案受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，公开开庭进行了审理。原告华宇公司委托代理人万伶到庭参加了诉讼。被告杨家华经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告华宇公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付2012年11月至2016年6月的物业服务费7509.04元,2012年11月至2016年6月的公摊费379.34元；2、判令被告以欠费额为基数按每日千分之三的标准向原告支付违约金15411.68元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告杨家华系华宇·春江花月*******房屋的业主。原告系被告所在小区的前期物业服务企业。被告依约履行物业管理服务义务，被告在交纳部分物业管理费后拒绝继续履行交费义务，截至2016年6月，已欠付物业服务费7509.04元、公摊费379.34元。被告逾期不交纳前述费用的行为构成违约，原告有权要求其按合同约定标准支付违约金15411.68元。被告杨家华提交答辩状称，春江花月小区广场中间交楼验收时有一条小区消防通道，后没有经过业主同意被改为市政通道，原告未给出让业主满意的解释；本户门禁对讲与大门的联系自入住后一直无法正常使用，报修后也是草草了事；本户客厅落地门窗保修多次一直维修不好，要求更换却以保修期已过为由要求业主付费。被告不交物业费的原因也多次主动同物业公司沟通，结果伤心，恳请判处华宇物业公司支付被告多年的精神损失费三万元。原告围绕其诉讼请求提交了前期物业服务委托合同、收楼程序表、承诺书、业主手册等证据。被告未提交证据。根据双方当事人的陈述及上述证据，本院确认本案事实如下：被告杨家华是九龙坡区黄杨路20号华宇·春江花月小区******号房屋的业主，其房屋建筑面积为113.77平方米。原告华宇公司是为华宇·春江花月小区提供前期物业服务的企业。2008年10月10日，华宇·春江花月小区的开发建设单位重庆业瑞房地产开发有限公司与原告华宇公司签订《华宇·春江花月前期物业服务委托合同》，约定将华宇·春江花月物业项目委托华宇公司进行统一物业管理和服务；物业服务费按房屋建筑面积收取，住宅为每月1.5元/㎡（含电梯使用费，不分楼层），共用水电等耗用分摊费按建筑面积每月0.2元/㎡收取，交费时间为每月1日至20日收取当月的物业服务费，其他费用在办理相关手续时或按原告通知时间交纳；若业主超过每月交费时间不交纳相关费用的，原告按日加收欠款额3‰的违约金，累计计收；双方在合同中还约定了其他事项。被告杨家华未向原告交纳2012年11月至2016年6月期间的物业服务费、公摊费用。针对被告杨家华提出的答辩事由，原告方表示，被告所述不属实；被告所述小区消防通道改为市政道路更不是事实，也并非本案纠纷的抗辩理由；关于被告落地门窗保修的事情若属实也是开发商的责任范围，与原告无关。审理中，原告华宇公司表示，因为政府文件要求公摊费据实分摊，故没有执行合同约定的公摊费交费标准，而是每月据实分摊；原告自愿降低违约金，现要求以物业服务费欠费额为基数从欠费当月的21日起按年利率24%计算至2016年6月30日止，共计3196.59元。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主应当根据前期物业服务合同的约定交纳物业管理费,无正当理由拒绝交纳的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。本案中，原告依据其与建设单位签订的前期物业服务合同为华宇·春江花月提供了物业管理服务，有权依约收取物业管理服务费，被告作为该小区内的业主应当按照约定履行缴费义务。被告所称小区消防通道被改为市政通道，被告未提供证据证明该事实主张，即使其主张属实，也是小区业主与市政通道管理部门之间产生的争议，与原告无关。被告所称门禁对讲系统维修的问题，原告方不予认可，被告又未提供证据证明，故本院对该事实主张不予采纳。被告所称落地门窗的保修问题，如果属实，系其与房屋销售方之间的争议，不属于物业服务合同纠纷范畴，该主张与本案无关。因此，被告以前述理由抗辩原告收取物业服务费和公摊费的主张，缺乏事实和法律依据，其拒绝交纳物业服务费和公摊费的行为构成违约，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。根据前期物业服务合同的约定，结合被告房屋的建筑面积，被告应交纳2012年11月至2016年6月期间的物业服务费为7508.82元。关于原告主张的公摊费问题，考虑到小区公共照明、维持共用设施正常运转等必须产生水电费用，该费用是为小区业主利益而产生，故应当由小区业主分摊，虽然原告未提供证据证明被告应分摊的具体金额，但考虑到该费用必然产生，原告主张被告承担该费用合法有据，本院酌情认定为每月5元，据此认定被告2012年11月至2016年6月期间期间应交纳的公摊水电费为220元。关于原告主张被告支付违约金的问题，考虑到被告未及时交纳物业服务费，其行为已构成违约，同时给原告造成资金占用损失，原告主张违约金应予支持。但原告主张的违约金计算标准过高，结合本案实际情况，本院酌情认定其违约金为300元。被告在答辩状中要求原告向其支付精神损失费，其主张是否基于合同关系不能确定，被告也未到庭说明其主张精神损失费的事实和法律依据，故本案不予处理。被告杨家华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告杨家华于本判决生效之日起十日内向原告重庆华宇物业服务有限公司交纳2012年11月至2016年6月期间的物业服务费、公摊费共计7728.82元。二、被告杨家华于本判决生效之日起十日内向原告重庆华宇物业服务有限公司支付违约金300元。三、驳回原告重庆华宇物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为38元，由原告重庆华宇物业服务有限公司负担10元，被告杨家华负担28元（此款原告已预交，被告杨家华负担部分应于本判决生效之日起十日内直接支付原告重庆华宇物业服务有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 罗春风二〇一六年十月二十五日书记员 边 媛 来源：