（2016）粤2071民初15952号

裁判日期: 2016-10-25

公开日期: 2017-03-01

案件名称

广州真功夫快餐连锁管理有限公司与中山市润海房地产投资有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

中山市第一人民法院

所属地区

中山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

广州真功夫快餐连锁管理有限公司,中山市润海房地产投资有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第一百零八条，第一百一十一条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初15952号原告：广州真功夫快餐连锁管理有限公司，住所地广东省广州市天河区天河路208号粤海天河城大厦（即天河城东塔）第41层全层，统一社会信用代码9144010166810XXXX。法定代表人：潘敏峰，执行董事。委托诉讼代理人：何裕贤，广州真功夫快餐连锁管理有限公司职员。委托诉讼代理人：林淑玲，广州真功夫快餐连锁管理有限公司职员。被告：中山市润海房地产投资有限公司，住所地广东省中山市石岐区孙文东路6号五层502卡，营业执照9144200058142XXXX。法定代表人：甘华辉。原告广州真功夫快餐连锁管理有限公司（以下简称真功夫快餐公司）诉被告中山市润海房地产投资有限公司（以下简称润海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月27日立案受理后，依法由审判员陈文旭独任审判，公开开庭进行了审理。原告真功夫快餐公司的委托诉讼代理人何裕贤、林淑玲到庭参加诉讼。被告润海公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告真功夫快餐公司诉称：原告与被告于2011年11月签订房产租赁合同,约定原告向被告承租位于中山市人民医院公交枢纽综合楼一层107、108号商铺，使用面积为288平方米的房产用于经营真功夫餐厅，租期自2011年12月1日至2027年2月28日。租赁合同履行过程中，原告一直遵守合同的各项约定。但上述租赁合同履行至2015年12月底，原告收到案外人中山市城市建设投资集团有限公司（以下称产权方）发的通知，得知被告与产权方的物业租赁合同及相关的补充协议已被广州仲裁委员会于2015年12月21日作出的（2015）穗仲中案字第4445号裁决书裁决解除，被告应于2016年1月1日向产权方移交案涉商铺所在的物业，且该案件已经申请强制执行。至此，被告已丧失了继续履行租赁合同的权利和资格，原、被告的租赁合同已无法继续履行。故原告于2016年3月1日函告被告，解除双方的上述租赁关系。原告认为，原告为开展经营活动，在承租的商铺中投入了大量的人力、物力，也对商铺进行了装修投资及其他各项的宣传推广。这些均是原告对于本次承租中所支付的成本，租赁合同一旦提前解除，原告所付出的全部努力都付诸流水。但是，因为被告的违约行为，导致了双方合同最终提前解除，故被告应当就其违约行为而导致原告的损失进行赔偿。根据法律的规定及合同约定，原告有权终止租赁合同，且要求被告双倍返还履约保证金并赔偿原告因此所受上述损失。为维护原告的合法权益，现原告起诉请求判令：1.确认双方签订的《房产租赁合同》自2016年3月1日起解除；2.被告向原告双倍返还履约保证金400000元；3.被告赔偿原告因合同提前解除而遭受的损失1029787元；4.被告支付评估费13000元。原告真功夫快餐公司就其陈述的事实向本院提交了以下证据：1.房产租赁合同；2.保证金收据、租金发票；3.通知；4.广东省中山市中级人民法院执行受理案件通知书、公告、协助执行通知书；5.告知函、EMS快递单及妥投证明；6.资产评估报告书；7.记账凭证、评估费发票；8.物业租赁合同、物业租赁合同补充协议。被告未到庭应诉，未提交书面答辩意见及证据。经审理查明：2011年10月26日，中山市城市建设投资集团有限公司（出租方即甲方，以下简称城建公司）与被告（承租方即乙方）签订物业租赁合同。该合同约定：鉴于甲方委托中山市产权交易所有限公司拍卖市人民医院公交枢纽站综合楼一至五楼商场经营权，最终由乙方竞得，经协商一致，就乙方承租甲方该物业事宜，订立本合同；甲方出租给乙方的物业建筑面积约为16581平方米；甲方为该物业的房地产权利人，有全部的法定权利、权限和能力签署本合同，享受和承担本租赁合同所规定的权利和义务；乙方承租本物业用于经营百货专柜商场及商场、娱乐、休闲项目等综合商业用途；租赁期限自2012年3月1日至2027年2月28日止。合同还约定了其他内容。同日，双方签订物业租赁合同补充协议，主要约定在租赁期间乙方可将部分物业转租给自身的战略伙伴，包括但不限于麦当劳、肯德基、汉堡王、必胜客、真功夫、屈臣氏等。该补充协议还约定了其他内容。2011年11月22日，被告（出租方即甲方）与原告（承租方即乙方）签订房产租赁合同。该合同约定：甲方将其向城建公司承租的位于中山市人民医院公交枢纽综合楼一层107、108号商铺的房产租予乙方，租赁物建筑面积约360平方米（使用面积约288平方米）；甲方同意乙方将租赁物用于开设真功夫系列品牌餐厅及开展相关的促销活动；租赁期限自2011年12月1日至2027年2月28日；租赁物第一租赁年度月租金为88000元，自第四租赁年度起，租金在此基础上每3年递增7%，直至租赁期满；乙方在每月10日向甲方支付当月租金，每逾期一日按应付未付租金的3‰支付违约金，直至付清为止；乙方签订“意向书”时向甲方支付的200000元定金自动转化为乙方缴纳的保证金；乙方负担因经营所发生的营业税等税费、工商管理费、电话费及水电费等费用；若甲方不具备将租赁物租予乙方的权利或资格的，乙方可终止合同，甲方应双倍返还履约保证金并赔偿乙方因此所受损失。合同还约定了其他内容。合同签订后，被告按约定将租赁商铺交付原告使用，原告按约定支付被告保证金200000元，并按约定支付被告月租金至2015年4月。2015年7月31日，因被告拖欠城建公司租金，城建公司就其与被告租赁合同纠纷向中国广州仲裁委员会申请仲裁。城建公司的第一项仲裁请求为：（一）裁决解除申请人（即城建公司）与被申请人（即被告）签订的《物业租赁合同》及《补充协议（一）》、《补充协议（二）》、《补充协议（三）》，被申请人向申请人交还涉案物业。2015年12月21日，中国广州仲裁委员会作出（2015）穗仲中案字第4445号裁决书。该裁决书第一项仲裁裁决为：（一）解除申请人与被申请人签订的《物业租赁合同》、《物业租赁合同补充协议》、《物业租赁合同补充协议（二）》、《物业租赁合同补充协议（三）》,被申请人于本裁决作出之日起十日内向申请人返还中山市人民医院公交枢纽站综合楼一至五楼商场。该裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。该裁决书于2015年12月21日送达城建公司，于2015年12月25日送达被告。2016年1月25日，经城建公司申请，广东省中山市中级人民法院就上述裁决立案执行。2016年3月7日，广东省中山市中级人民法院发出“公告”，责令被告及相关承租商户于2016年4月10日前迁出中山市人民医院公交枢纽站综合楼一至五楼商场，逾期不履行的，将强制执行。2016年3月2日，原告向被告发出“告知函”，主要内容称，因被告无法继续履行合同，构成根本违约，原告决定于2016年3月1日终止房产租赁合同，被告的违约行为已造成原告巨大损失，自2015年5月起至租赁合同解除之日前的租金，原告有权在被告支付原告的违约赔偿中作相应低扣。被告于2016年3月4日收到该“告知函”。期间，原告已搬离租赁物。2016年5月3日，广东省中山市中级人民法院将租赁物交还给城建公司。另查明：原告起诉前委托中山市执信资产评估事务所对上述租赁商铺的装修、设备设施的残值进行评估。2016年3月30日，中山市执信资产评估事务所作出中执信评报字[2016]第032801号资产评估报告书。该评估报告书的评估结论：经过实施必要的评估程序，核实委估资产在评估基准日的评估值为1029787元。该项目的评估基准日定为2016年3月3日。该评估结论的有效期为半年，即2016年3月3日至2016年9月2日。原告支付中山市执信资产评估事务所评估费13000元。再查明：原告搬离租赁商铺时并搬走部分物品，价值为85560元。2016年7月27日，原告以被告已丧失继续履行租赁合同的权利和资格，构成违约为由，向本院提起诉讼，主张前述实体权利。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。被告与原告于2011年11月22日签订的房产租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行。根据合同约定，“租赁期限自2011年12月1日至2027年2月28日”；“若甲方不具备将租赁物租予乙方的权利或资格的，乙方可终止合同，甲方应双倍返还履约保证金并赔偿乙方因此所受损失”。本案中，因被告拖欠租金，城建公司就其与被告的租赁合同纠纷向中国广州仲裁委员会申请仲裁。2015年12月21日，中国广州仲裁委员会作出（2015）穗仲中案字第4445号裁决书，裁决解除城建公司与被告签订的《物业租赁合同》及《补充协议》、《补充协议（二）》、《补充协议（三）》，该裁决于2015年12月25日已发生法律效力。至此，被告已丧失了出租的权利、资格，构成违约，被告应承担相应的违约责任。又由于原告于2016年3月2日已向被告发出关于决定于2016年3月1日终止合同等内容的“告知函”，而被告于2016年3月4日已收到该“告知函”，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条规定，本院确认被告与原告于2011年11月22日签订的《房产租赁合同》于2016年3月4日解除。另，根据上述约定，原告诉求被告向原告双倍返还履约保证金400000元（200000元×2倍）、赔偿装修及设施设备的经济损失理据充分，本院予以支持。但其中部分可利用物品原告搬离租赁商铺时已一并搬走，价值为85560元，原告请求赔偿的经济损失应扣减该款项，扣减后被告应赔偿装修及设施设备的经济损失为944227元（1029787元－85560元）。此外，由于原告为核实其损失而申请评估支付给中山市执信资产评估事务所的评估费13000元，属于原告的损失范围，该款亦应由被告赔偿给原告。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为被告放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，缺席判决如下：一、确认原告广州真功夫快餐连锁管理有限公司与被告中山市润海房地产投资有限公司于2011年11月22日签订的《房产租赁合同》已于2016年3月4日解除；二、被告中山市润海房地产投资有限公司于本判决生效之日起7日内双倍返还原告广州真功夫快餐连锁管理有限公司保证金400000元；三、被告中山市润海房地产投资有限公司于本判决生效之日起7日内赔偿原告广州真功夫快餐连锁管理有限公司经济损失944227元；四、被告中山市润海房地产投资有限公司于本判决生效之日起7日内支付原告广州真功夫快餐连锁管理有限公司评估费13000元；五、驳回原告广州真功夫快餐连锁管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17786元，减半收取为8893元（原告已预交），由原告广州真功夫快餐连锁管理有限公司负担970元，被告中山市润海房地产投资有限公司负担7923元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员　　陈文旭二○二○一六年十月二十五日书记员　　卢翠香许晓丹 关注公众号“”