（2016）沪02民终8341号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2016-12-02
案件名称
陈建龙与上海嘉定区房地产(集团)股份有限公司物权保护纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈建龙,上海嘉定区房地产（集团）股份有限公司
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终8341号上诉人(原审原告)：陈建龙，男，1966年6月12日生，汉族，住上海市嘉定区。被上诉人(原审被告)：上海嘉定区房地产(集团)股份有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：陈爱民，董事长。委托诉讼代理人：张毅，公司员工。上诉人陈建龙因与被上诉人上海嘉定区房地产(集团)股份有限公司(以下简称“嘉定地产集团”)其他物权保护纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初6564号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈建龙上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉请。事实和理由：购房前陈建龙曾多次去售楼处咨询，被告知桃园公寓各项费用均同多层住宅；维修基金由开发商补贴建筑成本价的1%。业主免交电梯、水泵运行费，由开发商补贴。己方付款购房后成立口头合同。2005年8月之前，己方一直免交电梯、水泵运行费，可以推定双方在事前曾有所约定的事实，即为口头形式合同。一审法院没有认定口头形式合同，判决错误。嘉定地产集团对于其不利的事实，已明确表示承认，其在一审中关于只有8户业主才享有补贴的陈述不合逻辑，一审法院采信嘉定地产集团的陈述是错误的。根据合同法的规定，应认定口头形式合同成立。嘉定地产集团辩称，同意一审判决，请求予以维持。陈建龙向一审法院起诉请求：1、判令嘉定地产集团给付2008年1月至2015年12月的水泵电梯运营费人民币(以下币种均为人民币)4,852元(2008年按照每月每平方米0.55元，2009年1月开始按照每月每平方米0.46元，按照建筑面积107.25平方米计算)，并且要求嘉定地产集团自2016年1月起按照政府定价对水泵电梯运行费予以补贴；2、判令嘉定地产集团按照1,198元每平方米的1%补贴维修基金1,285元并支付利息损失(自1997年7月计算至实际给付之日，按照同期银行存款利率标准计算)。一审法院认定事实：陈建龙、嘉定地产集团于1996年12月27日签订《上海市内销商品房预售合同》一份，约定：陈建龙向嘉定地产集团购买位于嘉定区城中路《桃园公寓》小幢XX层XXXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，每平方米单价2,500元，总房价288,850元。合同签订后，陈建龙按约支付了房款，嘉定地产集团按约向陈建龙交付了房屋，系争房屋于1999年1月13日核准登记至陈建龙名下。1997年12月9日，上海能宝物业有限责任公司(乙方)受嘉定地产集团委托与陈建龙(甲方)就系争房屋签订《物业管理服务合同》，双方关于物业管理服务费用约定：1、公共性服务收费包括下列项目：(1)管理费，用于物业管理区域的日常管理；(2)大楼设备运行费，用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用；(3)保洁费；(4)保安费；(5)维修费；第(1)、(2)、(3)、(4)项费用按月分项计算，第(5)项费用按实际维修项目计算；2、物业维修基金：维修基金由乙方负责专户存储、专项使用，每半年公布物业维修基金的收支项目，接受业主的审核；维修基金不足时，业主应当按照有关规定和所拥有的住宅建筑面积比例，交纳物业维修基金。1997年8月5日，嘉定地产集团为促进桃园公寓的销售，出具《桃园公寓销售优惠条款》，具体为：1、每平方米只售2,550元；2、维修基金除该公司应该出的4%以外一次性补贴给业主1%，即业主原来按规定应出3%改为2%；3、公共服务管理费按多层物业管理收费标准每户业主每月只需出资15元；电梯、水泵运行费业主按规定每户每月需出资的0.20元/平方米，给予免除，由公司补贴；若各项费用经国家政策性调价，调价部分由业主负担。1998年上半年，嘉定地产集团在其售楼处发布《桃园公寓》销售广告，称售价2,550元/平方米，物业费用15元/户/月，每月管理费按多层住宅收取，其差价由嘉定地产集团支付补贴于业主委员会；并宣称“上下由您享受，费用由我补贴”。2013年1月，上海市嘉定区桃园公寓业主委员会因嘉定地产集团自2008年1月至2012年10月期间未按承诺对20户业主给予物业费用(电梯、水泵运行费)的补贴，且未按约定对20户业主按照1%补贴维修基金，遂涉讼。一审法院经审理后于2013年12月18日作出一审判决，判令嘉定地产集团给付上海市嘉定区桃园公寓业主委员会2008年1月至2012年10月期间的电梯水泵运行费补贴21,951.03元；给付上海市嘉定区桃园公寓业主委员会1688.30平方米建筑面积1%的维修基金20,225.83元；嘉定地产集团应继续履行其承诺，自2012年11月起至房地产土地使用权限届满为止，按照约定向上海市嘉定区桃园公寓业主委员会给付建筑面积1892.33平方米房屋的电梯水泵运行费补贴。嘉定地产集团不服该一审判决，提起上诉，并在上诉状中要求改判其承担包括陈建龙在内的8户业主自2008年1月至2012年10月期间电梯水泵运行费补贴9,390.90元。该案上诉后，上海市第二中级人民法院裁定发回重审，后上海市嘉定区桃园公寓业主委员会在重审阶段撤回了起诉。一审另查明，在上海市嘉定区桃园公寓业主委员会诉嘉定地产集团一案中，上海市嘉定区桃园公寓业主委员会在庭审中陈述嘉定地产集团系在1998年上半年在售楼处发布关于补贴电梯水泵运行费的广告。一审再查明，嘉定地产集团提供的桃园公寓XXX号XXXX室业主与上海能宝物业有限责任公司于1999年9月29日签订的《物业管理服务合同》中约定：大楼设备运行费，用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用(每月由业主直接支付0.20元/平方，依据售房合同由开放商补偿，其余部分从维修基金中列支)。嘉定地产集团据此认为符合补贴条件的业主均会在合同中明确予以约定。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，陈建龙与嘉定地产集团于1996年12月就系争房屋签订商品房预售合同，与物业公司于1997年12月签订物业管理服务合同，上述两份合同中均未约定嘉定地产集团应给予陈建龙所主张的两项补贴。嘉定地产集团就桃园公寓所出具的优惠条款出台于1997年8月，优惠广告发布于1998年上半年，根据上海市嘉定区桃园公寓业主委员会和嘉定地产集团在之前诉讼中的陈述，嘉定地产集团的优惠补贴针对的是优惠措施出台后购买房屋的业主，并非全体业主，嘉定地产集团关于其承诺的优惠补贴不具有溯及力的抗辩意见符合其推行优惠措施以促进销售的初衷，也符合常理，一审法院予以采信。陈建龙购买系争房屋在嘉定地产集团推出优惠措施之前，其与嘉定地产集团的预售合同及与物业公司的物业管理合同中也无相关补贴的约定，而享有补贴的业主与物业公司在合同中就相关补贴有明确约定，即便嘉定地产集团曾给予其一定时期的电梯水泵运行费补贴，也不足以证明其有权继续享受该补贴，故其主张嘉定地产集团应依据优惠条款及广告给予其电梯水泵运行费及维修基金补贴的诉讼请求缺乏依据，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回陈建龙的诉讼请求。本院认为，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。一审法院根据案件事实所作认定意见正确，本院认同。上诉人陈建龙认为其与嘉定地产集团就补贴事项达成口头合同的意见，缺乏事实依据，本院难以采信。上海市嘉定区桃园公寓业主委员会已撤回其与嘉定地产集团一案的起诉，有关补贴对象的事实未有认定意见。在本案中，嘉定地产集团已提供相反证据并说明原因足以推翻其在前述案件中相关不利事实的承认。上诉人陈建龙关于此节的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，陈建龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费703元，由上诉人陈建龙负担。本判决为终审判决。审 判 长 彭 辰审 判 员 姚 跃代理审判员 陈家旭二〇一六年十月二十五日书 记 员 薛凤来附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 来源：百度搜索“”