（2016）鄂02民终759号

裁判日期: 2016-10-25

公开日期: 2016-12-19

案件名称

黄石市西塞山区国有资产监督管理局房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

湖北省黄石市中级人民法院

所属地区

湖北省黄石市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

湖北楚康教育服务有限公司,西塞山区鑫福源茶坊,黄石市龟博士汽车美容装饰店,西塞山区仙润楼茶艺,西塞山区南国茶艺馆,悠然茶坊,黄石市西塞山区国有资产监督管理局,馨茗堂茶艺馆,西塞山区大顺天汽车美容店,西塞山区大顺天茶庄

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂02民终759号上诉人暨被上诉人（一审被告）：湖北楚康教育服务有限公司，住所地：黄石市磁湖东路29栋1号。法定代表人：张涛，系公司经理。委托诉讼代理人：孙重阳，湖北人本律师事务所律师。上诉人暨被上诉人（一审第三人）：西塞山区鑫福源茶坊。经营者：杨婕，女，1986年2月4日出生，住黄石市西塞山区陈家湾街道湖滨大道***号*单元***室。上诉人暨被上诉人（一审第三人）：黄石市龟博士汽车美容装饰店。经营者：何明恒，男，1976年12月23日出生，住黄石市西塞山区黄思湾街道黄厂街**号***室。上诉人暨被上诉人（一审第三人）：西塞山区仙润楼茶艺。经营者：罗俊。上诉人暨被上诉人（一审第三人）：西塞山区南国茶艺馆，住所地：黄石市西塞山区磁湖东路****号。经营者：曹中明。上诉人暨被上诉人（一审第三人）：悠然茶坊，住所地：黄石市西塞山区十六中侧门旁B2。实际经营者：张维，男，1980年11月16日出生，住黄石市黄石港区红旗桥街道武汉路*号*单元***室。被上诉人（一审原告）：黄石市西塞山区国有资产监督管理局，住所地：黄石市西塞山区新建路173号。法定代表人：李明，系该局局长。委托诉讼代理人：黄斌，系该局工作人员。委托诉讼代理人：胡月红，湖北易圣律师事务所律师。被上诉人（一审第三人）：馨茗堂茶艺馆，住所地：黄石市西塞山区十六中宿舍楼下龟博士洗车行旁。经营者：黄浩（曾用名欧为才）。被上诉人（一审第三人）：西塞山区大顺天汽车美容店，住所地：黄石市西塞山区十六中旁B2。经营者：涂旭峰。被上诉人（一审第三人）：西塞山区大顺天茶庄。经营者：胡燕利。上诉人暨被上诉人湖北楚康教育服务有限公司（以下简称楚康公司）、西塞山区鑫福源茶坊、黄石市龟博士汽车美容装饰店、西塞山区仙润楼茶艺、西塞山区南国茶艺馆、悠然茶坊因与被上诉人黄石市西塞山区国有资产监督管理局（以下简称西塞山区国资局）、馨茗堂茶艺馆、西塞山区大顺天汽车美容店、西塞山区大顺天茶庄房屋租赁合同纠纷一案，不服黄石市西塞山区人民法院（2016）鄂0203民初287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。楚康公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、西塞山区国资局诉讼主体不适格。涉案出租房屋所有权属黄石市第十六中学，并非西塞山区国资局。西塞山区国资局通过债权转让协议从黄石市第十六中学取得收取房屋租金的权利，该权利并非物权。西塞山区国资局并未取得房屋所有权，故判令向西塞山区国资局腾退房屋不当。2、租期届满后的房屋占用费应当由实际占用人承担。其与黄石市第十六中学租期届满之日为2015年3月31日，其要求继续承租，黄石市第十六中学未予同意。租期届满，其并未继续承租该房屋，不应支付房屋占用费，而应由实际占用人承担。西塞山区鑫福源茶坊、黄石市龟博士汽车美容装饰店、西塞山区仙润楼茶艺、西塞山区南国茶艺馆、悠然茶坊不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判其享有房屋优先承租权，或补偿其相应经济损失；由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：其与楚康公司签订租赁合同时，约定租赁期限为三年，合同到期后对出租房屋享有同等条件下的优先承租权。其对楚康公司与西塞山区国资局订立为期一年的房屋租赁合同并不知晓。其在承租期间因开展经营活动需要对承租房屋装饰装修，并进行了相应投入。租赁期间一直积极履行合同义务，按时交纳租金及水电费。租期届满后，其也未得到楚康公司和西塞山区国资局明确告知，直至通知参加诉讼方知晓其租期超过楚康公司和西塞山区国资局合同期限。为维护其合法利益，请求法院判决其对承租房屋享有优先承租权，或判令被上诉人西塞山区国资局对其经济损失给予合理补偿。西塞山区国资局辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求缺乏事实及法律依据，请求二审法院依法维持原判。西塞山区国资局向一审法院起诉请求：1、楚康公司及西塞山区鑫福源茶坊等次承租人立即向其腾退坐落于西塞山区磁湖东路29号一楼的全部房屋；2、楚康公司立即向其支付租赁期限内拖欠的房屋租金38万元，并自逾期之日起，以欠付的租金为基数，按银行同期贷款年利率6.15%赔偿其利息损失，直至租金付清之日止；3、楚康公司从2015年4月1日起每月按人民币3万元标准向其支付逾期腾房占有使用费，直至全部房屋实际腾退时止，并按其应支付的逾期腾房占有使用费金额，参照银行同期贷款年利率5.35%赔偿利息损失，直至占有使用费付清之日止；4、楚康公司赔偿其损失，偿付律师服务费6万元；5、本案诉讼费由楚康公司承担。一审判决认定：楚康公司从2003年起开始承租黄石市第十六中学坐落于西塞山区磁湖东路29栋1号的一楼门面从事经营活动，其将所租赁的门面分割成若干个小门面，分别转租给他人经营。2011年3月29日，黄石市第十六中学与楚康公司再次续签了《门面商店食堂租赁合同》，合同约定：黄石市第十六中学将位于磁湖东路29栋1号的门面、学校内商店和食堂出租给楚康公司经营；年租金为27万元；租期三年（2011年4月1日至2014年4月1日），期满后如黄石市第十六中学继续对外出租，同等条件下，楚康公司将有优先承租权，如楚康公司需续租，应在合同期满前三个月与黄石市第十六中学联系，逾期不签订续租合同视为楚康公司放弃优先承租权；租赁期间，楚康公司不得破坏门面的房屋结构，如果店面需要装修，经黄石市第十六中学同意后楚康公司才能进行门面装修，费用由楚康公司承担；合同期满后如双方不续签合同，黄石市第十六中学对楚康公司的装修概不负责，由楚康公司与第三承租方自行协商解决；如学校因建设需要收回部分门面，双方协商解决。2013年4月26日，经黄石市第十六中学与楚康公司对账，确认截至2013年3月31日，楚康公司差欠黄石市第十六中学租金27万元。2014年5月1日，黄石市西塞山区人民政府下发《关于印发西塞山区国有资产租赁管理暂行办法的通知》规定：全区各行政事业单位的商业门面等经营性国有资产统一移交西塞山区国资局，统一集中管理，各单位不再从事商业门面等经营性国有资产的出租活动。据此，黄石市第十六中学将其商业门面移交给了西塞山区国资局管理。2014年9月12日，西塞山区国资局与楚康公司重新签订了一份房产租赁合同，合同约定：西塞山区国资局（甲方）将位于磁湖东路29号-1号总面积为786平方米的门面出租给楚康公司（乙方）使用，租赁期限1年（2014年4月1日起至2015年3月31日止），租赁合同期满，乙方应如期交还所租赁房屋；乙方逾期不交还的，甲方有权收回所租赁房屋；甲方如需继续出租，同等条件下，乙方享有优先承租权；合同期满前30日内，双方如愿延长使用期限，应重新签订房产租赁合同；租赁期限内，乙方不得转租、分租或转让他人经营；本租赁房屋租金按租赁期限承担，年租金为36万元；合同期满后，乙方用于装修形成的天花、地板、墙体、线路、供水和门窗等不得拆除并须无偿移交给甲方；本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于租赁期限届满之日迁离租赁房屋，并将其返还甲方；黄石市第十六中学为乙方的原出租人，本合同签字后，仍由黄石市第十六中学代为管理。合同签订后，楚康公司仅支付给西塞山区国资局6个月的租金18万元。租赁期限届满后，2015年6月2日，黄石十六中和西塞山区国资局书面通知楚康公司于30日内搬出所租赁房屋并交房。因楚康公司未按期腾房，故而成讼。另认定：楚康公司共计拖欠黄石市第十六中学租金20万元。2015年12月31日，黄石市第十六中学与西塞山区国资局签订了一份债权转让协议，将其对债务人楚康公司的20万元债权全部转让给西塞山区国资局。同日，黄石市第十六中学将此债权转让协议书面通知了债务人楚康公司。曾与楚康公司存在门面转租关系，且现在仍实际占有使用租赁门面的是西塞山区鑫福源茶坊、黄石市龟博士汽车美容装饰店、西塞山区仙润楼茶艺、西塞山区南国茶艺馆、馨茗堂茶艺馆、悠然茶坊、西塞山区大顺天茶庄。其中，西塞山区南国茶艺馆又将其所租赁的门面分割出来一部分转租给第三人西塞山区大顺天汽车美容店。一审判决认为，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案所涉租赁房屋所有权人原为黄石市第十六中学，后根据国有资产管理的相关规定，本案所涉租赁房屋移交给了西塞山区国资局。黄石市第十六中学与湖北楚康公司签订的《门面商店食堂租赁合同》以及西塞山区国资局与楚康公司签订的房产租赁合同是双方当事人的真实意思表示，均合法有效。根据法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。楚康公司和西塞山区国资局在合同中约定房屋租赁期限自2014年4月1日起至2015年3月31日止，租赁期限届满后，双方没能协商一致续签租赁合同。楚康公司在租赁期间届满后未能付清租金、返还租赁房屋已构成违约，应承担违约责任。黄石市第十六中学将楚康公司拖欠其租金20万元的债权已转让给了西塞山区国资局，楚康公司对西塞山区国资局主张的租金数额38万元亦无异议，西塞山区国资局要求楚康公司腾退房屋并支付租金38万元的诉讼请求符合法律规定，予以支持。楚康公司将其租赁的房屋转租给第三人，西塞山区国资局称其并不知情，但双方在签订租赁合同时，鑫福源茶坊等次承租人已在租赁房屋内经营，西塞山区国资局应当知道，且在六个月内并未提出异议，故转租合同有效。根据法律规定“转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”，楚康公司和西塞山区国资局约定房屋租赁期限至2015年3月31日届满，转租合同的租赁期限超过2015年3月31日的约定无效。现转租合同租赁期限已届满，作为次承租人负有腾退房屋的义务，西塞山区国资局请求西塞山区鑫福源茶坊等次承租人腾退房屋的诉讼请求符合法律规定，予以支持。根据法律规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。因租赁期限届满，作为承租人的楚康公司、次承租人的第三人均未返还租赁房屋，西塞山区国资局要求楚康公司支付逾期腾房占有使用费，该项诉讼请求符合法律规定，予以支持，因双方在租赁合同中对逾期腾房违约金的计算方法没有约定，逾期腾房占有使用费参照双方合同约定的租金标准计算。西塞山区国资局主张租金的利息损失，因双方在合同中约定“逾期缴纳租金的滞纳金为零”，故对该项诉讼请求，不予支持。西塞山区国资局主张逾期腾房占有使用费的利息损失，无法律依据，不予支持。西塞山区国资局主张律师服务费，因双方对此并无约定，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、楚康公司、西塞山区鑫福源茶坊、黄石市龟博士汽车美容装饰店、西塞山区仙润楼茶艺、西塞山区南国茶艺馆、馨茗堂茶艺馆、悠然茶坊、西塞山区大顺天汽车美容店、西塞山区大顺天茶庄于判决书生效之日起三十日内将位于黄石市西塞山区磁湖东路29栋1号的一楼房屋腾退给西塞山区国资局；该房屋未形成附合的装饰装修物，可由楚康公司、西塞山区鑫福源茶坊、黄石市龟博士汽车美容装饰店、西塞山区仙润楼茶艺、西塞山区南国茶艺馆、馨茗堂茶艺馆、悠然茶坊、西塞山区大顺天汽车美容店、西塞山区大顺天茶庄拆除；二、楚康公司于判决书生效之日起十日内支付西塞山区国资局租金38万元；三、楚康公司于判决书生效之日起十日内向西塞山区国资局支付逾期腾房占有使用费（按每月3万元的标准，从2015年4月1日起计算至房屋实际腾退之日止）；四、驳回西塞山区国资局的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，合同具有相对性，其效力一般仅及于合同当事人。本案中，楚康公司与西塞山区国资局之间存在租赁合同关系，西塞山区鑫福源茶坊、黄石市龟博士汽车美容装饰店、西塞山区仙润楼茶艺、西塞山区南国茶艺馆、悠然茶坊系从承租人楚康公司处转租，与西塞山区国资局之间不存在租赁合同关系。西塞山区国资局2014年5月1日依据西塞山区政府文件对涉案房屋进行集中管理，从房屋所有权人黄石市第十六中学取得该房屋的出租管理经营权。2014年9月12日，西塞山区国资局以出租人的身份与楚康公司订立租赁合同，作为合同当事人其诉讼主体适格。因租赁合同期满后楚康公司与西塞山区国资局未达成续租协议，该房屋虽被西塞山区鑫福源茶坊等八家个体经营户实际占用，但基于双方之间的租赁合同关系，楚康公司负有依约腾退房屋的义务，西塞山区国资局据此向楚康公司主张房屋占用期间的租金损失并无不当，一审判决楚康公司向西塞山区国资局支付房屋占用费正确，本院予以维持。楚康公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。至于西塞山区鑫福源茶坊等五家经营户上诉称其应享有优先承租权或应由西塞山区国资局给予相应补偿的问题。西塞山区国资局与楚康公司签订的《租赁合同》明确约定租期届满后，楚康公司用于装修形成的天花、地板、墙体、线路、供水和门窗等不得拆除，并须无偿移交。况且，西塞山区鑫福源茶坊等经营户经营期间装修所作出的投入，并无证据证明经出租人西塞山区国资局同意，故西塞山区鑫福源茶坊等经营户要求西塞山区国资局予以相应补偿，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。由于西塞山区国资局与楚康公司租赁期限届满，双方解除合同关系，而西塞山区鑫福源茶坊等经营户与西塞山区国资局之间并未对涉案房屋出租享有优先承租权的约定，故西塞山区鑫福源茶坊等五家经营户主张对涉案房屋出租享有优先承租权缺乏事实依据，其理由亦不成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实基本清楚，使用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11804元，由楚康公司负担6804元，西塞山区鑫福源茶坊、黄石市龟博士汽车美容装饰店、西塞山区仙润楼茶艺、西塞山区南国茶艺馆、悠然茶坊共同负担5000元。本判决为终审判决。审　判　长　　刘红斌审　判　员　　柴　卓代理审判员　　南又春二〇一六年十月二十五日书　记　员　　黄显珠 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