（2016）闽01民终4211号

裁判日期: 2016-10-25

公开日期: 2016-12-21

案件名称

钟在银与福建龙旺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省福州市中级人民法院

所属地区

福建省福州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

钟在银,福建龙旺房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

福建省福州市中级人民法院民事判决书（2016）闽01民终4211号上诉人（原审原告）：钟在银，男，1975年9月23日出生，汉族，住四川省邻水县。委托诉讼代理人：苏云燕、林连治，福建臻永律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：福建龙旺房地产开发有限公司，住所地为福州市闽侯县南屿镇水西林8号2层。法定代表人：薛伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡宇涛，该公司员工。上诉人钟在银因与被上诉人福建龙旺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2015）侯民初字第3255号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。钟在银上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判支持其全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由福建龙旺房地产开发有限公司负担。事实和理由：一、讼争房所属的建筑物32层以上的两层建筑不符合合同约定，应予拆除，福建龙旺房地产开发有限公司应承担相应的违约责任。二、空调外机的放置处不符合图纸设计，福建龙旺房地产开发有限公司应当继续履行原合同义务。三、要求福建龙旺房地产开发有限公司安装燃气管道符合合同约定，没有证据证明讼争房不具备安装燃气管道的条件。四、一审判决违约金适用《商品房买卖合同》第八条的约定不当，且根据福建龙旺房地产开发有限公司的违约行为，一审判决的违约金数额过低，应当予以调整。综上所述，一审判决认定事实错误。福建龙旺房地产开发有限公司辩称，一、讼争房所属的建筑物立面建设与立面设计图纸相一致并经验收通过，不存在增加楼层会影响设计安全，在使用上完全符合规范的设计用途。在销售期间已明确告知客户讼争房所属的建筑物除了端头的户型外，其他户型因没有独立厨房，按照相关规定不得设计敷设煤气管道。二、钟在银的上诉理由没有相应证据佐证，应承担举证不能的后果。综上所述，钟在银的上诉理由，没有事实和法律依据。钟在银向原审法院起诉请求：1.被告立即拆除南屿镇乌龙江南大道66号康桥丹堤59#楼32层以上的建筑物；2.被告在原告购买的南屿镇乌龙江南大道66号康桥丹堤59#楼19层1812单元房屋外墙合适位置安装空调外机放置处；3.被告在原告购买的南屿镇乌龙江南大道66号康桥丹堤59#楼19层1812单元房阳台与卧室之间安装铝合金玻璃推拉门；4.被告依约为原告安装燃气管道；5.被告向原告支付违约金人民币3968.7元（违约金以购房款330722元为基数，按日万分之二计算，从2015年7月21日起算暂计至9月21日，直至被告交付符合合同约定条件的房屋为止）；6.本案的诉讼费由被告承担。原审法院认定事实：2014年5月23号，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20130280282）及附件1-6约定，原告购买了被告开发的位于南屿镇乌龙江南大道66号龙旺.康桥丹堤第59号楼第1812单元房屋，房屋总价为330722元。2014年5月6日，被告向原告开具了销售不动产统一发票，金额为100722元，款项性质为预收购房款。2014年7月30日，被告向原告开具了销售不动产统一发票，金额为230000元，款项性质为预收购房款。截止至2014年7月30日，原告已向被告全部付清购房款。被告向原告寄送了《入伙通知书》，告知原告针对其购买的房屋被告安排于2015年7月6日至2015年7月21日期间统一办理交房手续。2015年3月31日，闽侯县住房和城乡建设局出具侯建村核字（2015）011号《建设项目竣工规划审核意见单》，核实讼争房所属的项目建设基本符合城市规划要求，同意建设单位向有关部门申请办理相关手续。讼争房所属的项目工程的竣工验收备案文件于2015年6月9日收讫。福州市高新区管委会于2015年8月12日回复称南屿镇已责令龙旺地产于9月30日前拆除违建部分。2015年9月25日，原告诉至法院。原审法院认为，讼争《商品房买卖合同》（合同编号：20130280282）及其附件1-6均系双方当事人间真实意思表示，内容于法不悖，均属有效。根据该合同第三条的约定，讼争房所属的59号楼建筑层数地上最高32层，地下一层。现原告主张被告在依约的32层之外多出了2层建筑物，因此被告构成违约。被告辩称32层以上的两层系施工单位为堆放施工材料临时搭建的，是施工单位单方搭建行为，与被告的交房行为无关，且事后被告也要求施工单位拆除，但大部分业主反对并请求留下来自用。原审法院认为，原被告均认可在59号楼32层之上存在两层建筑，且福州市高新区管委会于2015年8月12日回复称南屿镇已责令龙旺地产于9月30日前拆除违建部分，因此可以认定被告未依照合同的约定交付符合合同约定的房屋于原告，被告存在违约情形。被告认为32层以上的两层是施工单位的单方搭建行为，与被告的交房行为无关，但被告对施工单位的违章搭盖行为没有予以制止并采取有效措施，应视为被告默认，被告应承担相应的违约责任。基于合同的相对性，被告可在承担违约责任之后依法向施工单位追偿。被告没有提供证据支持其提出的大部分业主要求留下自用的主张，故对被告的该项主张不予支持。原告诉请要求被告立即拆除32层以上的两层，经查实，本案讼争房所属建筑物系竣工验收合格和消防验收合格的商品房，而32层以上的两层封闭式建筑并不符合竣工图的设计要求，且南屿镇人民政府也已责令被告于2015年9月30日前拆除违建部分，因此这里涉及到32层以上的两层是否属于违法建筑及其处理问题，而违法建筑认定和处理属于国家有关行政机关的职权范围。因此，对原告要求被告立即拆除南屿镇乌龙江南大道66号康桥丹堤59号楼32层以上的建筑物的诉讼请求不予支持。空调外机放置处在设计图纸中业已设计，图纸中空调外机的放置处在现房中位于阳台内，符合图纸设计，故对原告要求在房屋外墙合适位置安装空调外机放置处的诉讼请求不予支持。原告主张要求被告在讼争房阳台与卧室之间安装铝合金玻璃推拉门，被告庭审中称系59号楼业主要求暂缓安装推拉门，如果原告现需要安装，被告即会帮其安装到位。现庭审中原告明确表示需要安装推拉门，故对原告的该项主张予以支持。根据《商品房买卖合同》（合同编号：20130280282）第八条第2点，“该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信……邮政信报箱等设施达到设计要求条件”的规定，原告认为根据合同的该条约定商品房内不仅要有管道燃气而且管道燃气还要符合约定，现开发商交付的商品房没有管道燃气，则开发商构成违约，应当承担违约责任。被告则主张上述条款说的是上述设施达到设计要求条件，原告的户型不具备安装管道燃气的条件，因此被告并没有违约。原审法院认为，本案合同第八条第2点的约定应视为被告承诺原告房屋内有管道燃气且达到设计要求条件，现实际交付的商品房没有管道燃气，被告理应在原告购房时予以告知，现开发商又没有证据证明其尽到告知的义务，故应认定被告违约并承担相应的违约责任。基于原告的房屋不具备安装燃气管道的条件，对原告要求安装燃气管道的诉请不予支持。原告当庭变更了诉讼请求，认为被告不存在逾期交房的行为，要求更改判令被告支付迟延交房违约金的诉讼请求为判令被告支付违约金的诉讼请求。经法庭释明，被告自愿继续开庭。鉴于被告交付于原告的房屋存在违约情形，根据《商品房买卖合同》（合同编号：20130280282）第八条约定的“买受人同意接受的，出卖人支付买受人人民币1000元违约金”，被告应承担向原告支付人民币1000元违约金的违约责任，但原告提出该条款属于格式条款且被告承担的违约金过低要求按照日万分之二的标准予以支付。根据《中华人民共和国合同法》第114条第2款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条，当事人要求调高违约金的应以其损失为依据，经庭审调查，原告并没有证据证明其损失超过了违约金约定的数额，故对原告要求按日万分之二的标准计算并支付违约金的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第八条第二款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、被告福建龙旺房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付原告钟在银违约金计人民币1000元整；二、被告福建龙旺房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内在南屿镇乌龙江南大道66号龙旺康桥丹堤第59号楼第1812单元房屋阳台与卧室之间安装铝合金玻璃推拉门；三、驳回原告钟在银的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。根据当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，钟在银与福建龙旺房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及其附件1-6是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。讼争房在合同约定的交房期限内已经通过了工程竣工验收，各项设计也符合设计的规范，具备了交付的条件，福建龙旺房地产开发有限公司也通知钟在银前来收房。空调外机放置处在设计图纸中业已设计，图纸中空调外机的放置处在现房中位于阳台内，符合图纸设计，钟在银对此提出异议，缺乏事实所依据，不予采纳；讼争房由于没有独立厨房不满足安装燃气管道的条件，因此没有做燃气管道设计，福建龙旺房地产开发有限公司未举证证明其在销售时就已告知了钟在银所购房屋没有管道燃气设计，根据合同的约定，应认定福建龙旺房地产开发有限公司违约并承担相应的违约责任，但基于讼争房不具备安装燃气管道的条件，对钟在银要求安装燃气管道的请求不予支持；根据合同约定，讼争房所属的建筑物建筑层数地上最高32层，地下一层，福建龙旺房地产开发有限公司多搭建了两层，违反了合同的约定存在违约情形，但钟在银要求予以拆除应由政府相关职能部门认定处理。因福建龙旺房地产开发有限公司履行合同存在违约情形，根据合同第八条约定，福建龙旺房地产开发有限公司应向钟在银支付1000元违约金，钟在银对违约金一审适用合同第八条的约定提出异议，缺乏事实和合同依据，不予支持；钟在银主张一审判决的违约金数额过低应予调整，缺乏证据佐证和法律依据，亦不予支持。综上所述，钟在银的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费450元，由上诉人钟在银负担。本判决为终审判决。审　判　长　　袁文伟代理审判员　　马　青代理审判员　　陈秀瑜二〇一六年十月二十五日书　记　员　　卢灵真微信公众号“”