（2016）苏04民终208号

裁判日期: 2016-10-25

公开日期: 2016-12-22

案件名称

蒋春平与魏以有、胡荣华房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省常州市中级人民法院

所属地区

江苏省常州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

魏以有,蒋春平,胡荣华

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省常州市中级人民法院民事判决书（2016）苏04民终208号上诉人（原审被告）：魏以有，男，1962年10月30日生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。委托诉讼代理人：徐三青。被上诉人（原审原告）：蒋春平，男，1965年2月25日生，汉族，住江苏省常州市新北区。委托代理人邵志春，常州市新北区孟河法律服务所法律工作者。原审被告：胡荣华。上诉人魏以有因与被上诉人蒋春平、原审被告胡荣华房屋租赁纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2015）新孟民初字第1167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月14日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人魏以有的委托诉讼代理人徐三青及被上诉人蒋春平的委托诉讼代理人邵志春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人魏以有上诉请求，1、上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，合同约定上诉人应向被上诉人支付人民币50万元，上诉人已经按照约定向被上诉人支付了50万元整，是通过六楼刘松华2014年6月13日直接支付给被上诉人蒋春平的，并由被上诉人出具了收据。2、被上诉人严重违约，上诉人租赁被上诉人的房屋用途为商业，但被上诉人故意将“工业厂房”租赁给上诉人，导致根本违约。3、被上诉人未完成上述改造且未办理相关消防证，上诉人无需支付房租。上诉人是守约方，要求违约方继续履行房屋租赁合同。恳请二审法院依法改判。被上诉人蒋春平坚持一审诉讼观点。蒋春平向一审法院起诉请求：双方当事人在2014年8月23日签订一份房屋租赁合同，约定由蒋春平将位于常州市新北区孟河镇富平路永成大厦（1-6层）租赁给魏以有、胡荣华使用，第一年租金为220万元，租金一年一付，先付后用。按合同约定，魏以有、胡荣华在合同签订后应向蒋春平支付租金50万元，余款在2014年12月31日前付清。但魏以有并未按照合同约定支付房屋租金。蒋春平于2015年1月3日向魏以有出具书面催缴函，要求其在收函后五日内支付拖欠的房租金，如再逾期，将终止租赁合同，并追究违约责任。但魏以有、胡荣华仍未履行支付义务。故提出诉讼，要求判令双方当事人解除之间的房屋租赁合同，由魏以有、胡荣华承担诉讼费用。一审法院认定事实：2014年8月23日，双方当事人签订房屋租赁合同一份。合同约定：蒋春平将位于常州市新北区富平路永成大厦（1-6层）约18000平方米的房屋租赁给魏以有、胡荣华，租赁期限为10年，自2015年1月1日至2024年12月31日止；第一年租金为220万元，2016年为250万元，2017年为270万元，以后每年增加十万元；租金一年一付，先付后用，每年12月31日前付清；合同签订后魏以有应向蒋春平支付50万元，蒋春平负责平板电梯的开孔和加固、拆除围墙、门前地面施工完毕、电梯交付使用、两边扶梯扶手安装装修完工，以上工作完成后魏以有再付20万元，余款150万元在2014年12月31日前付清；约定拖欠房租。时间超过一个月，终止合同。双方还就其他事项作了具体约定。合同签订后，蒋春平将房屋交付魏以有，魏以有进入房屋并进行施工改造，对外招商。2015年1月3日，蒋春平向魏以有发出书面函告，认为依照合同约定，魏以有应当在2014年12月31日前支付房租金220万元，现已逾期，要求魏以有在收函后五日内支付房租金，如再逾期，将终止租赁合同，并追究违约责任。庭审中，魏以有认可确已收到该书面函告，但认为已经和蒋春平进行电话联系并表明希望蒋春平履行合同约定的义务后会交付房租金。蒋春平对此不予认可。同时，庭审中魏以有提出已经由他人代为支付50万元房租金的抗辩意见，自认目前无证据予以证实。蒋春平于2015年10月12日向法院起诉，要求解除与魏以有的房屋租赁。庭审中，蒋春平坚持诉请，魏以有则先期表示可以解除租赁合同，但必须赔偿相关损失200万元，后又明确不同意解除租赁合同。因双方意见分歧致使调解无效。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，双方当事人签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反我国相关法律规定，应为合法有效。蒋春平签订合同后依约将房屋交付魏以有，履行了交付义务，魏以有也应按照合同约定支付相应的房租金。但魏以有未能按照约定履行支付义务，构成违约。在蒋春平发出书面函告明确要求魏以有在限期内履行支付义务且期满后魏以有仍未履行后，蒋春平要求解除双方之间的租赁合同，符合法律规定，法院应予支持。魏以有辩称其已经由他人代为支付租金的意见，其在庭审中明确表示无法提供相应的证据加以证实，且蒋春平也不予认可，魏以有应当承担举证不能的不利后果，其抗辩意见，法院不予采纳。关于魏以有所主张的损失赔偿事项，其可另行主张权利，本案不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第一款第（三）项、第二百一十二条、二百二十六条、二百二十七条的规定，判决：解除蒋春平与魏以有、胡荣华之间的房屋租赁合同。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为：蒋春平与魏以有、胡荣华签订的租赁期限自2015年1月1日至2024年12月31日的租房合同真实、合法、有效，双方均应遵守。根据合同第四条、第六条约定，租金一年一付，先付后用，每年12月31日前付清。合同签订后魏以有、胡荣华应向蒋春平支付人民币50万元，蒋春平负责平板电梯的开孔和加固，拆除围墙，门前地面施工完毕，电梯交付使用，两边扶梯扶手安装、装修完工，以上工作完工后魏以有、胡荣华再付20万元，余款150万元在2014年12月31日前付清。魏以有、胡荣华拖欠房租，时间超过一个月，终止租赁合同。本案的双方当事人在2014年8月23日签订合同后，直至2015年1月3日，蒋春平函告魏以有、胡荣华要求支付拖欠房屋租金，魏以有、胡荣华仍未按约履行支付租金义务。根据双方签订合同的第六条约定，蒋春平有权解除双方签订的房屋租赁合同。综上所述，上诉人魏以有的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24400元，由上诉人魏以有负担。本判决为终审判决。审　判　长　　杨迪代理审判员　　钱锦代理审判员　　杨敏二〇一六年十月二十五日书　记　员　　石琳关注微信公众号“”