（2016）粤19民终6121号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2016-12-31
案件名称
高兵全与李彩云合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李彩云,高兵全,东莞市永诚房地产中介服务有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤19民终6121号上诉人（原审被告）：李彩云，女，1981年7月14日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人：冯刚，广东尚融律师事务所律师。委托代理人：彭建军，广东尚融律师事务所辅助人员。被上诉人（原审原告）：高兵全，男，1978年9月23日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。委托代理人：梁洪斌，广东普罗米修律师事务所律师。原审第三人：东莞市永诚房地产中介服务有限公司。住所地：广东省东莞市塘厦镇莲湖新村S101铺。法定代表人：李志锋，该公司总经理。上诉人李彩云因与被上诉人高兵全、原审第三人东莞市永诚房地产中介服务有限公司（以下简称永诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市三人民法院（2016）粤1973民初1500号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2016年1月13日，高兵全向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.解除高兵全、李彩云房屋买卖合同关系；2.李彩云支付高兵全居间费用损失20000元及违约金376000元；3.本案诉讼费由李彩云承担。原审法院经审理查明：李彩云是案涉位于东莞市塘厦镇新世纪可居B2紫霞轩1105房屋的权属人，房地产权证号为粤房地权证莞字第××号，于2016年1月18日办理转移登记。高兵全作为买方，李彩云作为卖方，永诚公司作为经纪方，于2015年11月26日签订一份编号为ycjj2016186《房屋买卖居间合同》，约定：一、李彩云将案涉房屋转让给高兵全，转让价格为1880000元，高兵全同意于签订合同当日支付定金50000元，高兵全在双方到东莞市塘厦镇房地产交易所签订《房地产买卖合同》当日支付514000元，剩余楼款1316000元由高兵全通过银行及担保公司快贷方式支付；二、高兵全办理贷款的，高兵全、李彩云应于签订本合同7个工作日内向银行申请办理，并按银行及担保公司要求提交贷款所需资料并签订贷款申请相关文件；若因银行的审批同贷额小于申请额导致首期款不足的，高兵全应于接到银行或经纪方补交首期楼款通知后10日内自筹资金补足；三、双方应于贷款申请经银行初审通过的7个工作日内前往东莞市塘厦镇房地产交易所签订《房地产买卖合同》；李彩云需在收齐全部楼款3天内将案涉房屋交付给高兵全使用，过户所需费用、银行按揭费用（含担保）、政府部门（含房管、地税及财政）收取的费用均由高兵全支付；如李彩云逾期交付，则每延迟一日需向高兵全支付成交价的1‰作为违约赔偿，逾期超过15日的，高兵全可以单方面解除合同，李彩云需全额退还购房款（不计算利息），并按购房款的20%支付违约金；四、如高兵全在约定期限未能履行本合同的条款，以致合同无法顺利完成，即视为违约，则李彩云有权不予退还定金或要求支付购房款20%违约金，并有权将该房屋售予任何人；如李彩云在约定期限未能履行合同条款，以致合同无法顺利完成，即视为违约，则李彩云双倍返还定金或支付购房款20%的违约金；五、如一方违约导致诉讼，则守约方因诉讼而产生的律师费由违约方承担；中介代理及服务费由高兵全支付20000元，鉴于永诚公司已促成买卖双方签订本合同，签订本合同后，若本合同被取消、解除或未被履行或双方私下通过其他经纪方成交案涉房屋，均不影响永诚公司收取佣金的权利，若一方违约导致本合同无法履行，则守约方应付佣金由违约方承担，若守约方已支付佣金，永诚公司不予退还，该佣金改为损失费由违约方赔偿给守约方，且买卖双方负连带责任。当日，李彩云收取了高兵全交付的定金50000元，高兵全向永诚公司支付了中介服务费及咨询费10000元。高兵全、李彩云双方于2015年12月1日办理了申请贷款按揭手续，高兵全于当日向永诚公司支付中介服务费10000元。2015年12月23日，李彩云通过短信方式以家中老人不同意出卖房屋为由要求与高兵全解除合同，高兵全表示不同意，李彩云提出双方签订补充协议约定付款期限，高兵全亦表示不同意。2015年12月28日，李彩云通过微信以高兵全没有采取快贷方式申请贷款，构成违约为由向高兵全提出解除合同，并于当日向高兵全的账户退回定金50000元。2015年12月30日，兴业银行股份有限公司广州分行零售事业部东莞分部零售信贷中心出具《同意贷款通知书》，同意向高兵全发放贷款1200000元。2016年1月12日，李彩云向高兵全发出律师函，以高兵全未能办理银行快贷方式及支付剩余购房款1830000元为由解除合同，高兵全则主张其并未收到律师函。高兵全、李彩云双方经协商未果，未能继续履行合同，案涉房屋于2016年1月18日办理转移登记，转移至案外人名下。高兵全主张李彩云于2015年12月23日以家中老人不同意出售为由拒绝履行合同，于2015年12月28日退回定金50000元，已经构成违约，应按合同约定向高兵全支付楼价20%的违约金共计376000元以及居间费用损失20000元，双方合同于2015年12月28日实际解除；高兵全主张双方虽然约定采取快贷方式申请贷款，但认为快贷方式的约定属于合同中的格式条款约定，并没有快贷方式以及普贷方式的选择，高兵全已经按正常流程申请按揭贷款，且办理按揭贷款时李彩云均在场并没有提出异议。李彩云则主张合同约定采取快贷方式，现高兵全申请贷款采取普贷方式，造成贷款速度慢，未按合同约定履行，影响李彩云在广州市购买房产以及小孩入学的问题，构成违约，合同于2016年1月12日经李彩云发出律师函而解除；申请按揭贷款时李彩云仅是配合高兵全办理，并不知道具体经办的细节；高兵全并未有任何实际损失，主张的违约金标准明显过高。永诚公司则主张虽然合同约定采取快贷方式申请按揭贷款，但属于格式条款，并没有快贷以及普贷方式进行选择。对于违约金标准，高兵全认为目前房产价格大幅攀升，同等价格高兵全已经无法购得同等房屋，实际遭受了损失，违约金标准并不会过高。高兵全、李彩云及永诚公司均确认双方并未明确约定完成按揭贷款的期限。2016年1月13日，高兵全以李彩云构成违约为由起诉至原审法院，请求判如所请。原审法院于2016年1月26日向李彩云送达起诉状副本及证据副本。原审法院认定以上事实的证据有：高兵全提供的《房屋买卖居间合同》、房地产权证复印件、短信记录、定金收据、中介服务费及咨询费收据、《同意贷款通知书》、2015年11月东莞楼市数据简报、永诚公司出具的交易过程阐述、录音、李彩云提供的微信记录、《房屋买卖合同》、付款明细、房地产权证、律师函、《房地产买卖合同》、转账凭证及原审法院庭审笔录等。原审法院认为：高兵全、李彩云双方签订的《房屋买卖居间合同》是双方真实意思的表示，约定的内容条款并没有违反法律法规强制性的规定，故原审法院认定案涉的《房屋买卖居间合同》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，对各方当事人均具有约束力，各方当事人均应按合同约定全面履行合同义务。高兵全、李彩云对案涉合同的解除以及违约责任主张不一。李彩云主张高兵全并未按照合同约定采取快贷方式申请按揭贷款构成违约，《房屋买卖居间合同》约定采取快贷方式申请按揭贷款，但并未明确约定快贷方式的内容，也未约定完成银行按揭贷款的期限，现高兵全已经在合同约定期限内申请银行按揭贷款，并获得银行同意发放贷款，李彩云当时在场也并未提出异议，因此李彩云主张高兵全构成违约的依据不足，现李彩云主张解除合同，并将房屋另售他人的行为已构成违约，作为守约方的高兵全，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，有权要求解除《房屋买卖居间合同》。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，原审法院于2016年1月26日向李彩云送达了本案的起诉状副本，视为李彩云已经知悉高兵全要求解除合同的主张，故案涉合同应于2016年1月26日解除。至于高兵全主张的违约金，根据《房地产居间合同》约定，李彩云如违约，则应向高兵全支付楼款20%作为违约金，李彩云抗辩违约金标准过高，但结合东莞市塘厦镇短时间房价大幅上涨的事实，原审法院认为双方约定的违约金标准并不明显过高，李彩云应按合同约定向高兵全支付违约金1880000元×20%=376000元。至于高兵全主张的居间损失，高兵全已向永诚公司支付中介服务费及咨询费20000元，现因李彩云的违约无法实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定以及合同关于居间损失的明确约定，李彩云应向高兵全支付居间损失20000元。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十八条的规定，于2016年6月16日判决：一、确认高兵全、李彩云于2015年11月26日就位于东莞市塘厦镇新世纪可居B2紫霞轩1105房屋（房地产权证号：粤房地权证莞字第××号）签订的编号为ycjj2016186《房屋买卖居间合同》于2016年1月26日解除；二、李彩云应于判决发生法律效力之日起三日内支付高兵全违约金人民币376000元；三、李彩云应于判决发生法律效力之日起三日内支付高兵全居间损失人民币20000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3620元、保全费2500元，高兵全已预交，由李彩云负担。上诉人李彩云不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）高兵全违反了合同第二条（二）（4）款的约定，构成根本违约，导致后续无法继续履行。1.案涉房产早在2016年1月18日转移登记至案外人名下，应以2016年1月12日高兵全收到李彩云发出的解除房屋买卖合同的律师函为准。2.原审法院没有弄清房产交易中普贷和快贷交易的区别，该两者差异是导致合同未能继续履行的核心和根本原因。采用快贷方式取得银行同贷书相对较快，银行会在设定买方房产抵押前放款，但李彩云需支付保费约23540元。由此可见，李彩云不可能单方同意高兵全将贷款方式从快贷改成普贷，因为对李彩云没有任何好处。整个贷款手续由高兵全自行申请，李彩云关注的是收取尾款的时间。李彩云配合办理贷款手续，本身不涉及快贷或者普贷，是银行同意放款的文书印证高兵全为节省20000余元的担保费未采用快贷流程。（二）永诚公司在签订合同前已告知快贷方式可在1个月内收到购房款，李彩云需在2016年3月拿到广州房产证才能保证小孩上学，李彩云在2015年12月28日才知道高兵全采用普贷方式贷款，无法保证购房款及时支付，李彩云曾联系高兵全要求变更付款方式，但高兵全不同意，李彩云只能将定金退回高兵全终止合同。解除合同的根本原因在于高兵全违约，高兵全为了节省担保费23540元，故意违反合同约定的贷款方式，采用普通贷款，违反约定，若继续履行，对李彩云造成的损失绝对不仅晚收利息，不但可能会造成李彩云广州房产的违约经济赔偿责任，必然会造成李彩云小孩不能正常入学这一巨大损失。（三）退一步讲，即便李彩云存在违约行为，对方主张的违约责任明显过高，依法应予以调整。综上，李彩云上诉请求本院：1、变更原审判决第一项为：确认《房屋买卖居间合同》于2016年1月12日解除。2、撤销原审判决第二项、第三项，改判驳回高兵全的全部诉讼请求。3、本案一审、二审受理费、保全费由高兵全承担。被上诉人高兵全答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，李彩云的上诉理由不成立，1.李彩云从开始以家中老人不同意为名拒绝并劝高兵全放弃买楼，后又要求高兵全限期付款，高兵全拒绝后，李彩云要求提高税额，原按照评估价格签合同，后又要求以交易价格签合同，从高兵全提供的微信、短信记录能证明，该过程是李彩云以各种理由拒绝履行合同。与李彩云上诉提及急用钱无关。2.作为高兵全来说，一开始到最后都是一直请求李彩云履行买卖合同将房卖给高兵全，在李彩云提出各种理由后一直到高兵全愿意加价100000元，李彩云也不愿意卖房，所以高兵全是守约方，李彩云是违约方。3.从高兵全签订合同到现在，高兵全损失巨大，李彩云具有不可推卸的责任。原审第三人永诚公司未向本院提交答辩意见，经本院依法通知未到庭参加二审法庭调查。本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。二审期间，李彩云提供短信通知、房产证，拟证明其与案外人购房给小孩入户。高兵全对上述证据不予确认，主张与本案无关。高兵全提供2016年7月东莞市楼市数据简报，证明东莞市塘厦镇房屋均价。李彩云确认上述证据真实性，不确认关联性。本院依职权向兴业银行股份有限公司东莞分行调查，该行函复本院称：该行未采取快贷业务，受理贷款后一般10-15个工作日可出具《同意贷款通知书》，在取得抵押权他项权证书后再办理房款手续。双方均确认上述证据真实性。本院认为，双方签订的《房屋买卖居间合同》合法有效，双方应按合同约定履行合同义务。本案系房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对李彩云上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是哪一方是违约方及应如何承担违约责任的问题。李彩云主张高兵全未按约定采取快贷方式申请按揭贷款构成违约。案涉《房屋买卖居间合同》虽约定了快贷方式支付剩余楼款，但双方并无明确约定快贷方式的内容，也未约定完成银行按揭贷款的期限，仅约定买卖双方应于签署合同后七个工作日向银行申请贷款。现双方已在期限内申请了银行贷款并获得银行同意发放贷款，办理按揭贷款时李彩云在场也未对贷款方式提出过异议，高兵全虽未采用快贷方式贷款，但并不必然导致合同不能履行，不构成根本违约，从本案证据看，高兵全也愿意履行合同，结合李彩云20**年12月23日给高兵全的短信称家中老人不同意出卖房屋要求解除合同的事实，原审法院认定李彩云将案涉房屋另行出售的行为导致案涉合同无法履行，已经构成根本违约正确。高兵全有权请求解除合同并追究李彩云的违约责任。原审法院于2016年1月26日向李彩云送达了本案起诉状副本，视为李彩云已知悉高兵全解除合同的主张，原审法院认定案涉合同于2016年1月26日解除正确。至于违约金问题，李彩云主张违约金过高，但并未提供任何证据证明合同约定的违约金过分高于高兵全因此遭受的损失，原审法院根据合同约定，结合东莞市塘厦镇短期内房价大幅上涨的事实，判决李彩云承担合同约定的违约金并无不妥，本院予以维持。综上所述，李彩云的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7240元，由李彩云负担（已预缴）。本判决为终审判决。审 判 长 杨 浩代理审判员 冯婉娥代理审判员 廖志明二〇一六年十月二十五日书 记 员 梁玮珊第1页共11页 微信公众号“”