（2016）豫1725民初1378号

裁判日期: 2016-10-25

公开日期: 2017-10-01

案件名称

确山县公安局与南新华、潘敏房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

确山县人民法院

所属地区

确山县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

确山县公安局,南新华,潘敏

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百二十七条，第二百三十六条；《中华人民共和国侵权责任法》：第六条第一款，第十五条第一款

全文

河南省确山县人民法院民事判决书（2016）豫1725民初1378号原告确山县公安局。法定代表人杜玉坤，该局局长。委托代理人黄文峰，男，1980年11月15日生，汉族，住确山县，该局法制室副主任。委托代理人苏红松，男，1974年11月7日生，汉族，住确山县，该局法制室副主任。被告南新华，曾用名南华，男，1962年7月26日生，汉族，住确山县。被告潘敏，女，1970年5月20日生，汉族，住确山县。原告确山县公安局与被告南新华、潘敏房屋租赁合同纠纷一案，原告确山县公安局于2016年5月26日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年9月14日公开开庭进行了审理。原告确山县公安局委托代理人黄文峰、苏红松，被告南新华到庭参加诉讼，被告潘敏经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告确山县公安局诉称，2010年4月，确山县公安局交警大队与被告南华达成口头协议，约定以每年30000元租金由南华租赁县局拥有产权的交警大队城关中队使用的确山县路号原铁东派出所老办公楼西侧二楼、三楼共17间房屋，并约定该房屋如县公安局交县政府有关部门拍卖时必须无偿退还，且租赁期间不允许进行房屋装修改造否则后果自负，且退还房屋时，必须恢复原状。南华租赁房屋后，拒不支付房租，经多次催要，南华才于2014年3月21日向交警大队交纳一年房租30000元，此后拒不交纳房租。拖欠租金135000元。2013年4月18日，确山县公安局警务保障室与南华、潘敏签订出租房屋协议，约定将县局位于上述位置一楼西侧四间门面房交于南华、潘敏使用，期限一年，租金9600元。南华、潘敏在租赁合同到期后，经多次通告，拒不支付到期租金，也不按约定退还，拖欠租金14400元。2015年11月，确山县公安局将位于确山县路号原铁东派出所办公楼交县公共资源交易中心拍卖，但被告南华、潘敏拒不支付其所拖欠的上述房屋租金共计149400元，且经催告后拒不将租用的房屋交付县公安局。综上所述，被告的行为已严重侵犯了原告合法权益，原告要求解除原告与被告签订的租赁合同，被告将承租的房产交还原告；被告支付2010年4月至2015年10月期间拖欠的租金149400元。庭审后原告变更诉讼请求为解除原告与被告签订的租赁合同，被告支付2010年4月至2015年10月期间拖欠的租金149400元。被告南新华辩称，1.二楼和三楼的房屋，被告是从2012年6月才开始使用的，并不是从2010年开始使用的。2.二楼和三楼的租金当时是每年6000元，不是每年30000元，二楼和三楼的租金被告交了五年，才用了三年房屋，原告应让被告用够五年房屋。3.原告卖房没有通知被告，侵犯了被告的优先购买权。4.租赁期限不到，原告就把房屋卖掉，应当赔偿被告的装修损失200000元。5.租赁房屋时原、被告并没有约定房屋不能装修，当时房屋不装修没法使用。被告潘敏未提供答辩意见。经审理查明：二被告是夫妻关系。2012年6月，二被告开始租赁原告位于确山县××东××南侧（××郑武路××）楼房的二楼、三楼共17间房屋，约定租金每年6000元，之后，被告南华、潘敏一直使用上述房屋，于2014年3月21日向原告交付租金30000元。2012年6月2日，被告与案外人岳妮、庄秋菊签订房屋租赁合同，以每年12000元的价格将上述房屋转租给岳妮、庄秋菊开办宾馆，租期从2012年6月10日至2017年6月10日。2013年4月18日，确山县公安局与南华、潘敏签订出租房屋协议，约定将原告位于确山××××东段楼房的一楼西侧四间门面房出租给南华、潘敏使用，期限暂定一年（自2013年4月18日至2014年4月18日），租金9600元，每年租金先交后租。之后，被告南华、潘敏一直使用上述房屋，但只向原告给付了2013年4月18日至2014年4月18日的租金，2014年4月19日之后的租金没有给付。2014年10月28日，原告向被告送达了“房屋租赁合同期满不再续租通知书”，要求被告于2014年11月30日前搬出上述房屋并将房屋交还原告。2015年11月24日，原告将位于确山××××东段南侧的楼房交县公共资源交易中心拍卖，通过竞拍丁鹏飞购买了上述楼房，并进行了房产登记，于2016年4月5日取得了房屋所有权证。但二被告一直未将房屋交付给原告确山县公安局，也未交付丁鹏飞，而是一直使用房屋。上述事实，有原告提交的丁鹏飞房权证复印件、国有建设用地使用权出让合同、拍卖材料、出租房屋协议书、房屋租赁合同期满不再续租通知书、非税收入票据材料、房地产买卖协议、和解协议、汝南县人民法院解除查封令和民事裁定书、确山县人民政府公告、照片两张、光盘一张、被告南新华与岳妮、庄秋菊签订的房屋租赁合同、特种行业许可证，被告提交的票据一张及原告和被告南新华陈述为证，足以认定。关于二楼、三楼17间房屋被告开始租赁的时间问题，原告称被告从2010年就开始租赁，被告南新华则称从2012年6月开始租赁。当事人应对自己的主张提供证据，原告称被告从2010年就开始租赁房屋，就应当提供相应的证据加以证明，原告提供的此方面的证据仅有李敏和黄小光的证言，李敏和黄小光是原告的工作人员，与原告有利害关系，又没有出庭作证，对李敏和黄小光此方面的证言本院不予采信。从南新华与岳妮、庄秋菊签订的租赁合同来看，南新华是于2012年6月10日将房屋转租给岳妮和庄秋菊的，在原告没有证据证明被告从2010年开始租赁房屋的情况下，本院依据原告提供的南新华与庄妮、庄秋菊房屋租赁合同的签订时间并结合被告南华的陈述认定二楼、三楼17间房屋被告开始租赁的时间为2012年6月。关于二楼、三楼17间房屋租赁价格问题，原告称每年30000元，被告南新华则称每年6000元，原告提供的证据有李敏和黄小光的证言，李敏和黄小光是原告的工作人员，与原告有利害关系，又没有出庭作证，对李敏和黄小光此方面的证言本院不予采信。从南新华与岳妮、庄秋菊签订的租赁合同来看，南新华将二楼、三楼17间房屋转租给岳妮和庄秋菊的价格为每年12000元，而南新华是把房屋装修后又转租给岳妮和庄秋菊的，按照常理，南新华转租的租金价格应当高于其原租赁房屋的租金价格，本院结合原告提供的南新华与岳妮、庄秋菊签订的房屋租赁合同约定的租金价格和被告南新华陈述的其租赁原告二楼、三楼房屋的租金价格认定被告租赁原告二楼、三楼17间房屋的租金价格为每年6000元。本院认为：2012年6月，二被告开始租赁原告位于确山××××东段南侧楼房的二楼、三楼17间房屋，约定租金每年6000元，双方没有签订书面租赁合同，也没有约定租赁期限，但原告共收取被告租赁费30000元。按每年6000元计算，从2012年6月起到2017年5月31日止租赁费应为30000元。虽然原、被告没有签订书面租赁合同，也没有约定租赁期限，但原告既然向被告收取了2017年5月31日前的租赁费，就应当视为原告已同意被告租赁房屋至2017年5月31日。既然原告已同意被告租赁房屋至2017年5月31日，那么，被告有权利租赁房屋至2017年5月31日，2017年5月31日之前，原告没有权利要求解除与被告的租赁合同关系。原告要求解除与被告关于二楼、三楼17间房屋的租赁关系，本院不予支持，原告要求被告支付二楼、三楼17间房屋的租赁费本院亦不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，2013年4月18日，原告与二被告签订出租房屋协议，将其位于确山××××东段南侧楼房的一楼4间房屋出租给二被告，期限一年，租金9600元，合同期限届满之日（2014年4月18日）至2014年11月30日（即原告通知被告交还房屋的期限届满之日），二被告还一直使用房屋，原告并没有提出异议，原、被告之间已形成不定期租赁合同关系，被告应当比照其与原告2013年4月18日签订的合同向原告支付自2014年4月19日至2014年11月30日的房屋租金；2014年10月28日，原告向被告送达的“房屋租赁合同期满不再续租通知书”被告并未提出异议，该通知书已经生效，自原告通知被告交还房屋的期限届满之日之次日（即2014年12月1日）起，被告仍使用原告的房屋已没有依据，其行为已侵犯了原告的房屋所有权，被告应当比照其与原告签订的房屋租赁合同约定的租金向原告赔偿损失；自2013年4月18日至2015年10月31日，被告应向原告支付一楼房屋租金和赔偿损失共计24351元，被告已向原告支付9600元，被告还应向原告支付14751元，原告请求被告给付14400元，本院予以支持。关于被告提出的原告卖房侵犯其优先购买权和租赁期限不到，原告就把房屋卖掉，应当赔偿被告的装修损失200000元之意见，因原告并没有提出反诉，本案中本院不予处理。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、二百三十六条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第（六）项之规定，判决如下：一、被告南新华、潘敏于本判决生效之日起五日内向原告确山县公安局支付款14400元；二、驳回原告确山县公安局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3288元，原告确山县公安局负担2600元，被告南新华、潘敏负担688元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审　判　长　　李　军审　判　员　　张秀枝人民陪审员　　刘　靖二〇一六年十月二十五日书　记　员　　陈尚尚