（2016）闽0603民初3号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2016-12-05
案件名称
陈国平与漳州市建业房产代理有限公司居间合同纠纷一审民事判决书
法院
漳州市龙文区人民法院
所属地区
漳州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈国平,漳州市建业房产代理有限公司
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十二条，第四百二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省漳州市龙文区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0603民初3号原告：陈国平，男，汉族，1983年2月8日出生，住福建省平和县。委托诉讼代理人：袁宝果、林丽虹，福建朗马律师事务所律师。被告：漳州市建业房产代理有限公司，住所地福建省漳州市龙文区蓝田镇福晟-钱隆学府毅达新城四期6幢D05号，组织机构代码：××。法定代表人：蔡集武，该公司总经理。原告陈国平与被告漳州市建业房产代理有限公司（以下简称“漳州建业公司”）居间合同纠纷一案，本院于2016年1月4日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈国平的委托诉讼代理人袁宝果、被告漳州建业公司的法定代表人蔡集武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈国平向本院提出诉讼请求：判令漳州建业公司返还31126元。诉讼过程中，陈国平变更诉讼请求为判令漳州建业公司返还35640.96元（53000元-中介费8050元-过户及银行贷款代办费800元-契税8509.04元）。事实和理由：2014年12月17日，陈国平与漳州建业公司、案外人张喜鸿、张阿苏签订《房产买卖协议》，约定陈国平作为买方，张喜鸿、张阿苏作为卖方通过经纪人漳州建业公司出售及购入座落于漳州市龙文区龙文北路1号毅达世纪新城南区6幢1509号房产。协议签订后，漳州建业房产的职员陈勇杰用A4纸张向陈国平列明应当缴纳过户的营业税31126元、契税8433元、评估费3300元、交易手续费830元、工本费350元、登记费80元、中介费8000元（优惠50元）、两证办理费用1200元，共计53319元。陈国平于当日通过银行转账53000元至漳州建业公司的法定代表人蔡集武的银行账户。2015年3月30日，国家相关政策规定“××将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的免征营业税”，漳州市住房保障和房地产管理局自2015年4月1日起对外公布普通住宅满2年以上，面积144平方米以内的免征营业税。讼争房产过户时已无需缴纳营业税。漳州建业公司辩称，其向陈国平收取的都��约定的合理费用，没有多收任何费用。陈国平已经签订《保证书》，漳州建业房产是承包讼争房产过户的一切费用，自负盈亏，陈国平无权主张返还，请求驳回陈国平的诉讼请求。本案争议焦点是：漳州建业房产是否应当返还陈国平35640.96元。陈国平认为，讼争房产过户时已不需要缴纳营业税，根据情势变更原则，漳州建业房产应在扣除中介费8050元、过户及银行贷款代办费800元、契税8509.04元后，将剩余款项35640.96元退还陈国平，并提供以下证据证明其主张：1、房产买卖协议、××借款凭证，欲证明讼争房产买卖交易的事实及相关税费承担。2、电子截图1张，欲证明漳州建业房产的基本信息；3、名片、手写缴费清单，欲证明漳州建业房产的职员陈勇杰用A4纸张列出陈国平应当缴纳过户的营业税、契税等具体费用，共计53319元；4、银行转账凭证，欲���明陈国平于2014年12月17日通过银行转账53000元至漳州建业房产的法定代表人蔡集武的银行账户；5、《关于调整××住房转让营业税政策的通知》（财税（2015）39号）、2015年4月以后漳州市区二手房转让（××）涉税政策简介及计算公式，欲证明讼争房产过户时不需要缴纳营业税。6、房产证、土地证，欲证明陈国平购买的房屋系普通住宅房，面积在144平方米以下。7、房产／土地使用权权属转移涉税证明，欲证明漳州建业房产办理房产过户时仅缴纳契税，并没有缴纳营业税。经庭审质证，漳州建业公司对证据1、2、证据3中的名片、证据4-7均无异议，对证据3中的缴费清单不清楚，认为不是其书写的，对关联性有异议。漳州建业公司认为，双方已约定讼争房产过户的一切费用由漳州建业公司承包，自负盈亏，陈国平无权要求退还。《保证书》的内容是漳���建业公司的法定代表人蔡集武本人书写的，但是陈国平本人亦在《保证书》中签名确认，陈国平应承担市场交易的风险，并提供《保证书》一份以证明其主张。经庭审质证，陈国平对《保证书》的真实性、合法性有异议，认为虽然《保证书》上的签名、日期都是陈国平本人签名并捺手印的，但内容不是陈国平书写的，且签名的时候并没有第四行后半段到第七行的内容，是漳州建业公司的法定代表人蔡集武篡改添加的，该部分内容的字符间距和行距都是挤在一起，且第七行和陈国平的签名在同一行，不符合书写习惯，《保证书》显失公平，与客观事实相违背，并申请将本案移送公安机关刑事侦查。本院认为，漳州建业公司对陈国平提供的证据1、2、证据3中的名片、证据4-7均无异议，上述证据本院予以认定，作为本案认定事实的依据。证据3中的缴费清单来源不清，没有任何××签名或公司盖章确认，本院不予认定。陈国平对漳州建业公司提供的《保证书》上其本人的签名、手印无异议，本院予以认定，作为本案认定事实的依据。综上对证据的认定及各方当事人的当庭陈述，本院对事实认定如下：2014年12月17日，陈国平为乙方，与案外人张喜鸿、张阿苏为甲方、漳州建业公司为丙方签订一份《房产买卖协议》，协议第一条约定：“买卖双方通过经纪方出售及购入的房产座落于龙文区龙文北路毅达世纪新城6幢1509室福隆城南区，用途为住宅，建筑面积为138.48平方米。”第五条约定：“买卖过户所涉及税、费，买卖双方约定按下列方式承担：买方承担二手房过户所有的税费。”第十一条约定：“…乙方支付中介费8050元。同时应向丙方支付过户代办与银行贷款代办费，乙方支付800元…”同日，陈国平出具一份《保证书》交由漳州建业公司收执，内容载明：“…根据本人和中介方约定由中介方承包漳州龙文北路1号毅达世纪新城南区6幢1509号过户一切费用53000元，实际缴交不足由中介方负责补齐，如有剩余部分归中介方所有，本人保证不向中介方讨要。”同日，陈国平通过银行转账53000元至漳州建业公司的法定代表人蔡集武的银行账户。2015年3月30日，财政部、国家税务总局联合出台财税（2015）39号《关于调整××住房转让营业税政策的通知》，第一条规定：“……××将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。”2015年8月10日、8月24日，讼争房产的房屋所有权证、土地使用权证变更到陈国平名下。本院认为，陈国平与漳州建业公司、案外人张喜鸿、张阿苏签订的《房产买卖协议》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效，依法应予保护。后陈国平出具《保证书》，改变协议的部分履行方式，该《保证书》系陈国平的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应按协议约定履行义务。陈国平主张因国家出台相关政策导致讼争房产过户时已不需要缴纳营业税，即发生情势变更，《保证书》的内容显失公平，漳州建业公司应退还其35640.96元。因陈国平出具《保证书》，约定“讼争房产过户一切费用53000元，实际缴交不足由中介方负责补齐，如有剩余部分归中介方所有，本人保证不向中介方讨要”。该53000元系包干费用，应否缴交相应的税费以及相应税费是否增长或免征等已明显转化成商业风险，陈国平对于该风险完全可以预见结果，故陈国平在出具《保证书》后，又以情势变更为由要求漳州建业公司返还相应的税���，于法于理不符，本院不予支持。陈国平认为《保证书》后半部分内容系漳州建业公司自行添加的，却未举证证明，且经本院释明后不申请对《保证书》前后内容的笔迹形成时间进行鉴定，本院不予采纳。漳州建业公司辩解其承包讼争房产过户的一切费用，自负盈亏，陈国平无权主张返还，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四百二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回陈国平的诉讼请求。本案受理费692元，减半收取346元，由陈国平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审判员 严淑珍二〇一六年十月二十五���书记员 陈素琴 来源：百度“”