（2016）皖0123民初1941号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2017-05-05
案件名称
霍某某与安徽某某置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
肥西县人民法院
所属地区
肥西县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
霍某某,安徽某某置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第三条
全文
安徽省肥西县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0123民初1941号原告：霍某某，男，1986年5月25日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。委托代理人：尹佃阳、王宇，北京大成（合肥）律师事务所律师。被告：安徽某某置业有限公司，住所地合肥市桃花工业园桃花社区A5-111、112，组织机构代码证：05579812-8。法定代表人：李志林，该公司董事长。委托代理人：黄亚菊，该公司员工。委托代理人：侯琳，安徽皖正律师事务所律师。原告霍某某与被告安徽某某置业有限公司（以下简称某某公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告霍某某及其委托代理人尹佃阳，被告某某公司委托代理人黄亚菊、侯琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告霍某某诉称：2014年，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，合同补充协议明确保证原告所购买的商品房房地产权证为合肥市房地产权证。被告在出售宣传过程中向公众公开宣称：入住迁入户口为合肥市户口，学区为合肥市经开区莲花路小学、合肥市第59中学，小区内有幼儿园等。原告也是依据被告的宣传和承诺，看中是学区房和合肥市户口才决定以高于同地段楼盘的价格购买该商品房。原告在交房时才得知所购买的商品房学区并非是莲花路小学、合肥市第59中学，而且小区内幼儿园也被被告申请撤销建设，且原告所购买的商品房是否为合肥市产权及原告户口迁入是否为合肥市户口，两个问题都没有得到被告明确答复。小区基础设施上存在众多严重缺陷及不合格之处：首先小区没有小区名称，大门过于简单也存在安全隐患，和公开宣传严重不符；楼层安全通道是生命通道，防火门是重要保障，但防火门存在不合格；消防设施设计严重不合理，消防栓与业主门相对，有的消防门玻璃已经损坏，电梯口及门厅前没有按照合同约定铺设地砖。上述事实情况业主们已通过其他途径进行维权，但至今没有得到实质性解决。原告为维护自身权益，特诉至法院，请求依法判令：1、被告因违约赔偿原告损失20000元；2、被告按照公开宣传建设小区大门并标明汇峰·苹果小镇名称，楼层更换合格的防火门公共设施；3、被告按照约定为原告办理合肥市经开区户口迁入备案登记及莲花路小学学区；4、因被告撤销原告幼儿园建设设施，给原告子女后期入幼儿园造成困难，判令被告应给予原告10000元的补偿；5、本案诉讼费由被告承担。被告某某公司辩称：一、关于原告诉请判令被告按照公开宣传建设小区大门并标明汇峰·苹果小镇小区名称。1、原告提交法庭的证据材料“规划大门”资料上并无被告联系方式及售楼部地址等宣传彩页之必备内容，很明显并非被告公司向外的宣传彩页。该资料为被告公司内部持有的小区大门的最初设计规划方案之一，但该方案因场地小、不能满足消防转弯半径要求而被规划部门否决，报审时并未通过。2、汇峰·苹果小镇小区最后审批通过的规划方案中大门设计为简易式道闸，被告公司已严格按照审批通过的规划方案施工完毕，故被告公司对此并不存在违约行为。3、即便原告提供的资料是被告的宣传彩页，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。很明显，原告提供的宣传彩页上被告没有说明也没有允诺，不符合以上法条规定中“说明和允诺具体确定”的条件；同时，该宣传彩页对案涉《商品房买卖合同》的订立及房屋价格的确定有重大影响原告也未举证予以证明。因此，该宣传彩页不应视为要约，被告无需承担违约责任。4、因原告方的强烈要求，同时也为了提升小区对外形象，在桃花管委会的支持下，被告公司重新设计了小区大门方案，并于2016年2月经业主代表签字确认后，确定了标明汇峰·苹果小镇小区名称的小区大门施工效果图。目前新的小区大门施工已经结束，且经2016年8月16日现场查看，新的小区大门与业主代表签字的施工效果图相吻合。二、关于原告诉请楼层更换合格的防火门公共设施。案涉汇峰·苹果小镇项目防火门生产商为南京国泰消防科技股份有限公司，防火门系具有产品合格证及中国国家强制性产品认证证书的正规产品，且肥西县公安消防大队已于2015年9月16日出具“西公安消验字【2015】第0033号”建设工程消防验收意见书，评定案涉汇峰·苹果小镇项目消防验收合格。众所周知，消防验收内容中包括防火门的验收。既然案涉项目通过消防验收，防火门就不存在原告所谓的防火门不合格的情形。同时，案涉《商品房买卖合同》第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺及附件三住宅装饰标准中对防火门的安装并未做出特别约定，被告已依据商品房买卖合同的约定履行了相关义务。因案涉《商品房买卖合同》未对防火门的安装作出特别约定，且案涉汇峰·苹果小镇项目消防验收已合格的情况下，原告诉请让被告更换防火门于法无据。三、关于原告诉请按照约定为其解决办理合肥市经开区户口迁入备案登记及莲花小学学区。1、根据被告提供的汇峰·苹果小镇两位业主的户籍证明，2016年6月下旬已有业主将户口迁入经开区汇峰·苹果小镇所属辖区派出所。即办理合肥市经开区户口迁入问题已经解决。2、依据被告提供的2016年6月4日的“合肥市教育网”发布的学区划分情况，可知汇峰·苹果小镇小区小学及中学的学区为莲花小学及五十九中。根据合肥市经济技术开发区2016年中小学生新生入学报名须知，汇峰·苹果小镇业主家中如有新生入学，凭户口本、房产证及相关材料即可报名入学。即莲花小学学区问题也已落实。因此，被告并不存在虚假宣传学区的行为。关于原告在诉状中提出其所购买的商品房系学区房及高于同地段楼盘价格买商品房，因其并未提供证据证明，依法不应予以认定。四、关于原告诉请幼儿园补偿10000元问题。1、被告提供的规划设计图纸可证明，案涉苹果小镇规划中并没有幼儿园设施。被告系严格依据规划设计图纸施工建设。且在案涉《商品房买卖合同》中也并未涉及建设幼儿园问题，故原告诉请补偿10000元于法无据。2、被告原报送肥西县规划局及合肥市规划局审批的苹果小镇小区规划设计方案中依据相关文件要求配备了幼儿园，但在报批过程中，合肥市规划局认为该小区幼儿园规模太小，驳回了被告公司的规划设计方案。后被告只得修改规划设计方案，取消了配建的幼儿园，并按照政府部门的要求足额缴纳了教育配套设施费用9797600元。修改后合肥市规划局、肥西县规划局审批通过了小区的现有的规划设计方案。故幼儿园的撤销系相关行政部门决定，与被告无关。五、关于原告诉请被告赔偿违约损失20000元。被告本案中并不存在原告诉状中所谓的各类违约行为，依法依约均不应承担赔偿责任：1、目前已落实的学区为莲花小学及五十九中，与被告之前所说吻合，故被告不存在虚假宣传行为。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。毋庸置疑，原告所谓的学区并不属于商品房开发规划范围内的房屋及相关设施。依据法律规定，被告针对该问题所做的任何宣传，仅可视为要约邀请，不应承担违约责任。又因被告就此问题对房屋价格有何影响并未举证，被告也不应承担其它相关责任。3、关于原告在诉状中阐述被告的其它违约责任，因以上各条已有答辩，在此不赘。综上，被告在本案中并不存在原告所述的诸多违约行为，故请求法院查明事实后，依法驳回原告全部诉请。原告霍某某为支持其诉讼请求，提供如下证据：一、原告的身份证、被告企业登记信息，证明原、被告诉讼主体适格；二、商品房买卖合同，证明原、被告之间商品房买卖合同关系；三、被告的宣传单页、《合肥晚报》新闻宣传，视听资料，证明被告在出售苹果小镇房屋的时候宣传为莲花路小学学区房，而事实并非莲花路小学学区房，存在虚假宣传，造成原告以高于同地段房价购买该房产，被告存在违约行为的事实；四、公共设施防火门图片及小区大门图片，证明被告所建的公共设施防火门存在不合格，小区门楼与规划和宣传有巨大差异，存在安全隐患，并且没有小区名称，被告构成违约；五、经开区桃花工业园管委会证明及桃花工业园管委会关于业主来信事项的答复意见书，证明自2013年起该小区的学区就是桃花小学、大地中学，而并非被告所述的莲花路小学，目前小区变更为经开区及可以办理经开区户口是由原告信访给政府施加压力而造成的，并不是被告所为，证明被告虚假宣传的事实；六、桃花派出所出具的居住证，居住证显示，苹果小镇小区位于肥西县青龙潭路，行政管辖属于肥西管辖，妇幼保健等手续均在肥西办理；七、同地段同时间段临近小区的购房合同，证明临近小区因属肥西产证，房屋价格要比苹果小镇低。某某公司质证意见如下：一、对证据一无异议。二、对证据二无异议。但该《商品房买卖合同》第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺及附件三住宅装饰标准中对防火门的安装并未做出特别约定，被告关于防火门的安装符合合同约定，不存在违约行为。具体问题在被告举证时再作详细说明。而且我们整个项目的消防也通过了验收。三、对证据三中的宣传单页，因系网络截图，又未经过公证证据保全，故对其真实性有异议；对《合肥晚报》报道的真实性、关联性及证明目的有异议。原告手上无证据原件。因该文系《合肥晚报》对被告项目的报道，并非被告做的销售广告，同时，该文章也仅报道周边中小学有59中、168中学和莲花小学，和原告提出是虚假宣传无关，无法达到原告的证明目的；对三份录音资料的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议：①因原告没有调取手机通话记录，录音双方的身份均无法确定，故真实性有异议。②因以上录音为原告方找人偷录，并未征得被录音人同意，且被录音人并非本案当事人。应属《最高人民法院关于民事证据若干规定》第68条规定的以侵犯他人合法权益取得的证据，不应作为认定本案的依据。③案涉项目系经合肥市人民政府协调肥西县人民政府和经开区管委会处理，项目相关问题应以合肥市人民政府相关职能部门出具文件或书面答复为准，以上录音中的各方均为无权答复，故与本案无关，也不能证明被告虚假宣传；对视频资料的证明目的有异议：①该视频为搜狐焦点在网络上对案涉项目的宣传报道，并非被告公司所做的销售广告。且学区划分也不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条中规定的“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施”所做的说明和允诺范围，不属于要约。被告对此不应承担违约责任。②该视频播出时间不清楚，从画面上看，应为苹果小镇商品房销售初期，即在2014年，因被告2013年所办的土地证为经开区证号，根据《中华人民共和国义务教育法》第十二条适龄儿童、少年免试入学，地方各级人民政府应当保障适龄儿童、少年在户籍所在地学校就近入学。莲花小学和五十九中为经开区距离苹果小镇最近的学校。且原、被告双方签订《商品房买卖合同》第八条约定的交房日期为2015年12月31日，原告需办理房产证后才能办理入学手续。学区划分每年都有不同，新的小区在建成后才能依据教育局学区划分明确学区，小区建成前因学区不明确，依据“就近入学原则”作出判断并不存在过错。且目前苹果小镇的学区已经明确为莲花小学和五十九中。故原告提供视频资料并不能证明被告存在虚假宣传行为。小区要经过验收交房，学区才能明确。四、对证据四的证明目的有异议。肥西县公安消防大队已于2015年9月16日出具“西公安消验字【2015】第0033号”建设工程消防验收意见书，评定案涉汇峰·苹果小镇项目消防验收合格。对小区大门宣传彩页的关联性及证明目的有异议：1、该“规划大门”并非答辩人公司向外的宣传彩页，图片上没有任何被告公司名称及联系方式，应为被告公司内部小区大门的最初设计规划方案之一，该方案因场地小、不能满足消防转弯半径要求而被规划部门否决，报审时并未通过。2、汇峰·苹果小镇小区最后审批通过的规划方案中大门设计为简易式道闸，答辩人公司已严格按照审批通过的规划方案施工完毕。故答辩人公司对此并不存在违约行为。3、即便被答辩人提供资料是答辩人的宣传彩页，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。很明显，原告提供的宣传彩页上既没有说明也没有允诺，不符合以上法条规定中“说明和允诺具体确定”的条件；同时，该宣传彩页对案涉商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响原告也未举证予以证明。因此，该宣传彩页不应视为要约，被告无需承担违约责任。五、对证据五中信访相关材料的关联性及证明目的有异议。案涉项目地块经合肥市人民政府协调拍卖，2013年办理的土地证已是经开区证号。案涉项目相关事宜应由市政府协调经开区管委会具体负责办理。合肥经济技术开发区桃花工业园管委会隶属于肥西县，对案涉项目并无行政隶属权，其作出的信访回复及证明系无权回复，与本案不具有关联性；对“证明”的真实性有异议。因原告无原件，且根据《民事诉讼法司法解释》第一百一十五条：单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实，必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。单位及制作证明材料的人员拒绝人民法院调查核实，或者制作证明材料的人员无正当理由拒绝出庭作证的，该证明材料不得作为认定案件事实的根据。该“证明”上没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，且该“证明”中说案涉项目的教育配套资源有规划新建幼儿园，与本案实际规划方案中没有幼儿园明显不符。因为小区的学区每年都是由教育局根据新学校和旧学校重新划分，而我们的小区的学区是2016年4月才由市教育局确定的学区。六、对证据六桃花派出所办理的居住证，因居住证当事人唐晖并未办理户口迁入，这属于社会公共事务交接问题，并不能证明原告的证明目的；七、对证据七购房合同，那是因为系肥西产证所以价格低，要是对比同地段合肥产证的小区，我们苹果小镇价格肯定比别的小区低，因原告未提供原件，我们对其真实性也有异议。某某公司为支持其抗辩主张，提供如下证据：一、商品房买卖合同及附件、建设工程消防验收意见书、木质隔热防火门合格证、木质隔热防火门中国国家强制性产品认证证书。证明1、案涉汇峰·苹果小镇项目防火门生产商为南京国泰消防科技股份有限公司，防火门系具有产品合格证及中国国家强制性产品认证证书的正规产品；2、案涉《商品房买卖合同》第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺及附件三住宅装饰标准中对防火门的安装并未做出特别约定，被告已依据商品房买卖合同的约定履行了相关义务；3、肥西县公安消防大队已于2015年9月16日出具“西公安消验字【2015】第0033号”建设工程消防验收意见书，评定案涉汇峰·苹果小镇项目消防验收合格。众所周知，消防验收内容中包括防火门的验收；4、在《商品房买卖合同》未对防火门安装作出特别约定，且案涉汇峰·苹果小镇项目消防验收已合格情况下，原告诉请让被告更换防火门于法无据。因为被告的防火门是经过合格的验收，被告认为原告不需要去鉴定，鉴定是无意义的。二、规划部门审批通过的小区规划设计方案、经业主代表签字确认的标明汇峰·苹果小镇名称的小区大门效果图、现场施工照片。证明：1、小区大门规划设计原为简易式道闸，小区原大门是依据规划图纸施工，故被告对此不存在违约行为；2、因业主强烈要求，被告重新设计了小区大门方案并于2016年2月25日，经业主签字确认；3、符合业主诉求的小区大门已在施工中。三、户籍证明两份。证明汇峰·苹果小镇部分业主户口在2016年6月下旬已经迁入经开区所属派出所。四、合肥经济技术开发区2016年中小学幼儿园招生工作实施方案和学区图、合肥市经济技术开发区2015年中小学生新生入学报名须知、合肥市经济技术开发区2016年中小学生新生入学报名须知。证明依据2016年6月4日的合肥市教育网发布的学区划分情况，可知汇峰·苹果小镇小区小学及中学的学区为莲花小学及五十九中。故被告不存在虚假宣传的行为；根据经开区中学学生入学报名须知，汇峰·苹果小镇业主家中如有新生入学，凭户口本、房产证及相关材料即可报名入学；因为小区是2015年12月下旬交房，相关的学区肯定是2016年开始。五、《合肥市规划局业务会议记录》、被告与肥西县国土资源局签署的《协议书》、教育配套费用缴费凭证。证明：1、合肥市规划局业务会议时明确提出案涉项目“幼儿园规划太小”，政府部门最终审批通过后的规划方案中并无幼儿园；2、被告与肥西县国土资源局签订的协议书中对取消配建幼儿园原因也作了清楚的表述：因项目体量较小，经合肥市规划委员会主任会议研究决定该项目取消配建幼儿园；3、幼儿园规划变更后，被告相应缴纳了教育配套费用9797600元，其中因取消建设幼儿园，被告支付了1837050元的教育配套费用；4、幼儿园的撤销与否系行政部门决定，与被告无关。原告诉请被告补偿10000元于法无据。六、合肥市国土资源局“合国土资【2011】623号”文件、合经开国有（2013）第046号土地证、合肥市经济技术开发区管理委员会第2号专题会议纪要。证明：1、案涉项目地块原属肥西，后经合肥市政府协调拍卖。案涉项目土地拍卖之前，2011年12月23日的合肥市国土资源局文件已明确房产证办理问题即“竣工验收后由市规划局核发规划许可证正本，市房产局凭规划、土地相关许可证办理房屋产权证”，户口和后续社会保障问题即“非本市户口居民在购房后，可办理市区常住户口，由周边临近市区、开发区派出所管辖；居民新生儿入户办理是身份证号码编市区行政区划代码。户籍转为合肥市户籍后，开发项目涉及的后期社会保障问题，在依法合规的原则下，统一纳入合肥市就业和社会保障服务体系内，由项目相邻的市区、开发区管理”；2、案涉项目原土地系带政策拍卖，项目原土地证号“合经开国有（2013）第0**号土地证”，为合肥市经开区土地证号；3、合肥市经济技术开发区管理委员会第2号专题会议纪要明确了汇峰·苹果小镇小区学区为合肥。与市政府一直答复被告的学区为莲花小学和五十九中吻合；4、以上证据材料可证明汇峰·苹果小镇的产证、户口、学区，从始至终都应隶属于合肥市经开区，本案的诉讼问题其实更多的是政府协调及应更快落实相关文件的问题。并非被告存在虚假宣传或违约行为。霍某某质证意见：一、对证据一的商品房买卖合同三性无异议，建设工程消防验收意见书的内容并未涉及防火门这一块，木质隔热防火门合格证我们在防火门现场并未看到合格证的标志，这个合格证也不能证明就是我们的防火门的合格证。二、对证据二，被告所述的小区大门并不是宣传单页上的大门，而且小区门上连小区名称都没有，并不符合原告宣传时的样子，小区大门重建也并没有按照当时宣传的大门重建，重建的方案也是跟业主重新协调规划的。三、证据三，户口迁入的派出所应该是2016年6月才协调好，和当时宣传并非一致。四、对证据四，是2016年招生的情况，这一方案也是合肥市、经开区以及肥西县三方协商出的结果，但是2015开发商宣传的时候并没有这个学区，是2016年才确认的，恰恰证明了被告违约的事实。五、对证据五，本身是有幼儿园的，这个幼儿园是政府部门主动撤销的，还是被告申请的，如果是被告申请的，那么被告也是存在违约行为的。六、证据六中土地证真实性无异议，但证明目的有异议，所有的户口是2016年6月才确定下来，2016年6月之前并没有所属的派出所管辖入户的问题，按照规定，所售的房屋入手后就可以办理相关入户手续，但是2016年6月之前并没有落实；对于会议纪要，从上面可以看出，是2016年对于房产证户籍作出了一个协商是由肥西县、经开区及合肥市共同的协商，包括现在还有一些其他的争议都还在争取，这些都证明户籍、学区都并非被告宣传时所述那样，被告在房屋销售时的宣传是存在虚假宣传的。本院认证意见如下：一、原告提供的证据一、二，内容真实，来源合法，与本案相关联，本院予以认定；证据三中宣传单页、录音资料真实性无法核实，不予采纳，合肥晚报的报道、视频资料等不能证明被告存在虚假宣传行为，对其证明力不予认定；证据四不能证明原告之证明目的，对其证明力不予认定；证据五中“证明”真实性无法核实，不予采纳；其余证据内容真实，本院对其真实性予以认定，但该证据不能证明被告存在虚假宣传行为，对其证明力不予认定；证据六只能证明苹果小镇部分社会事务属肥西管辖，不能证明该小区不能办理合肥市户口，对其证明效力不予确认；证据七系复印件，对其真实性不予确认，且该合同所涉小区系肥西户口，而苹果小镇已能办理合肥市户口，对其证明效力也不予确认。二、被告提供的证据内容真实，来源合法，与本案相关联，本院予以认定。根据双方当事人的举证、质证和本院认证意见，本院查明以下事实:案涉项目地块（丹霞路以南、青龙潭路以东）原属肥西，后经合肥市政府协调拍卖。拍卖之前就案涉项目土地涉及的办理市证、教育配套、环境影响评价等问题，由合肥市国土资源局牵头召集公安、财政、教育、环保、社保、规划、房产、地税、工商、法制办、储备等部门共同提出意见，2011年12月23日，合肥市国土资源局将最终意见以合国土资【2011】623号文件的形式向市人民政府作出请示，文件中表明关于办理市证问题，由市国土资源局办理合肥市国有建设用地使用权证，由市规划局核发规划许可证正本，市房产局凭规划、土地相关许可证办理房屋产权证；关于户口和后续社会保障问题，则表明“非本市户口居民在购房后，可办理市区常住户口，由周边临近市区、开发区派出所管辖；居民新生儿入户办理是身份证号码编市区行政区划代码。户籍转为合肥市户籍后，开发项目涉及的后期社会保障问题，在依法合规的原则下，统一纳入合肥市就业和社会保障服务体系内，由项目相邻的市区、开发区管理。”2012年10月，某某公司通过拍卖方式获得案涉项目地块使用权，并按约缴纳了土地出让金等相关费用，2013年9月6日，案涉项目地块土地证下发，其土地证号为合经开国有（2013）第0**号土地证。后，某某公司就案涉项目地块开发建设商品房，并以汇峰﹒苹果小镇的名义对外进行商品房预售，2013年10月23日，霍某某就汇峰﹒苹果小镇4幢802室与某某公司签订《商品房买卖合同》，合同附件四中明确约定某某公司作为出卖人需保证买受人霍某某所购商品房房地产权证为合肥市房地产权证。2015年下半年，某某公司按约交房，双方因产证、户口及学区问题发生争议，虽经多次协调，未能达成一致意见，霍某某于2016年6月6日诉至法院，请求判如所请。另查明，合肥市房产管理局在其合发【2015】149号文件中明确苹果小镇房屋产证为合肥市产证。2016年6月下旬汇峰·苹果小镇已陆续有业主将户口迁入所属经开区辖区派出所。汇峰﹒苹果小镇2016年小学及中学的学区已确定为莲花小学和合肥市第59中学。本院认为，本案的争议焦点在于被告是否具有违约行为。对此，原告主要是基于以下几点主张被告存在违约行为：1、未按照公开宣传内容设计建设小区大门；2、楼层的公共设施防火门不合格；3、就案涉小区户口、学区存在虚假宣传行为；4、撤销原本应当建设的幼儿园。关于小区大门的问题。原告主张被告未按照宣传内容设计建设小区大门，但其作为证据提供的“规划大门”资料上并无被告联系方式及售楼部地址等宣传彩页之必备内容，无法证明系被告对外的宣传彩页；即使该资料系被告所做的宣传彩页，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，该宣传亦为邀约邀请，系被告对在规划或者建设中的案涉项目周边情况的说明、渲染，在实际建设过程中受政府规划的调整及周边环境变化等因素的制约亦可能有所变动；从汇峰·苹果小镇小区的规划图纸可知，苹果小镇最后审批通过的规划方案中大门设计为简易式道闸，被告按照审批通过的规划方案施工，并不存在违约行为。故原告诉请被告按照公开宣传设计建设小区大门无事实和法律依据，不予支持。且案件审理过程中，双方已就小区大门设计方案达成一致意见并已施工完毕。关于楼层防火门的问题。汇峰·苹果小镇项目防火门生产商为南京国泰消防科技股份有限公司，其所提供的防火门具有产品合格证及中国国家强制性产品认证证书。肥西县公安消防大队于2015年9月16日出具“西公安消验字【2015】第0033号”建设工程消防验收意见书，评定案涉汇峰·苹果小镇项目消防验收合格。消防验收内容中亦包括对防火门的验收。同时，案涉《商品房买卖合同》也未对防火门的安装作出特别约定。故原告诉请更换防火门于法无据，不予支持。关于户口及学区问题。根据被告提供的汇峰·苹果小镇范义胜、彭凤两位业主的户籍证明，该二人户口已于2016年6月迁入经开区汇峰·苹果小镇所属辖区派出所，表明案涉小区已经可以办理合肥市经开区户口迁入。同时，根据2016年6月4日合肥市教育网发布的学区划分情况及合肥市经济技术开发区2016年中小学生新生入学报名须知，可知汇峰·苹果小镇小区小学及中学的学区为莲花小学及五十九中，汇峰·苹果小镇业主家中如有新生入学，凭户口本、房产证及相关材料即可报名入学，表明案涉小区的学区问题也已落实。此与被告先前所做宣传并无冲突。关于幼儿园问题。案涉《商品房买卖合同》中并未涉及幼儿园建设问题。从被告提供的其与肥西县国土资源局签订的《协议书》第三条可以看出，苹果小镇项目原配建有幼儿园，后因其项目体量较小，合肥市规划委员会主任会议研究后驳回了被告的规划设计方案，取消了对幼儿园的建设。后被告修改规划设计方案，取消了配建的幼儿园，并按照政府部门的要求足额缴纳了教育配套设施费用9797600元。修改后合肥市规划局、肥西县规划局审批通过了小区的现有的规划设计方案。故幼儿园的撤销与否系相关行政部门决定，原告主张幼儿园系被告撤销所致，要求其给予原告10000元补偿，无事实依据，不予支持。综上，被告在本案中并不存在违约行为，原告诉请20000元违约金于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告霍某某的诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由原告霍某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于合肥市中级人民法院。审判员 李 娟二〇一六年十月二十五日书记员 王舒雅附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 关注微信公众号“”