（2016）川1902民初2627号

裁判日期: 2016-10-25

公开日期: 2016-12-21

案件名称

原告成都罗宾纳物业发展有限责任公司与被告高祥、李利群物业服务合同纠纷一案一审民事判决书

法院

巴中市巴州区人民法院

所属地区

巴中市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

成都罗宾纳物业发展有限责任公司,高祥,李利群

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

全文

巴中市巴州区人民法院民事判决书（2016）川1902民初2627号原告成都罗宾纳物业发展有限责任公司法定代表人孙必军，系该公司总经理。委托代理人（特别授权）黄谷，男，生于1970年4月，汉族，高中文化，居民，住巴中市巴州区。委托代理人（一般代理）陈芋杉，女，生于1980年5月，汉族，中专文化，居民，住巴中市巴州区。被告高祥，男，生于1985年10月，汉族，大学文化，居民，住巴中市巴州区。被告李利群，女，生于1986年12月，汉族，高中文化，居民，住巴中市巴州区。原告成都罗宾纳物业发展有限责任公司（以下简称“罗宾纳物业公司”）与被告高祥、李利群物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗宾纳物业公司的委托代理人黄谷、陈芋杉，被告高祥到庭参加了诉讼，被告李利群经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告诉称：被告系龙湖花园18-3-602号的业主。2008年4月12日原告与巴中市华业房地产开发有限公司签订了《龙湖花园前期物业管理委托合同》。协议签订后，原告作为物业管理提供方，按照合同履行了自己的义务，而被告从2014年1月起至2016年9月拒不交纳物业管理费，至2016年9月止，累计拖欠物管费1695元，违约金2593元，共计4288元。原告多次催收未果，故起诉来院，请求依法判令二被告交纳其拖欠的全部物管费1695元，并支付违约金2593元（截至2016年9月），共计4288元。被告高祥、李利群辩称：1.原告罗宾纳物业公司提交的证据《前期物业管理服务协议》中，首部为“成都罗宾纳物业公司巴中龙湖花园管理处”，尾部为“成都罗宾纳物业发展有限责任公司巴中龙湖花园管理处（以下简称“龙湖花园管理处”）”，首部甲方名称与尾部盖章不一致，且均无独立法人资格，应认定为合同主体不适格，该协议应为无效协议。因此被告与龙湖花园管理处乃至罗宾纳物业公司从法律上未建立起物业管理服务合同关系，且被告所在小区也未接受任何原告提供的物业服务，故原告罗宾纳物业公司不具备本案的诉讼主体资格。2.即使合同有效或者双方形成了事实上的物业管理关系，但由于罗宾纳物业公司没有提供服务或者提供的服务严重不符“合同”约定，被告基于最高院的司法解释也可不交物业费，可以依法行使先履行抗辩权。被告所在小区单元门自2009年损坏后至今未维修；物业公司和业主是平等主体关系，实际履行中应是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约交纳物业费，先服务后收费。但事实上，罗宾纳物业公司严重违约，未按合同标准服务，因此业主有正当理由拒绝履行交费的义务。此外，原告也未按约定每12个月向全体业主和物业使用人公布一次物业管理费用的收支账目，至今也未成立业主委员会，业主的正当权益得不到保护。3.罗宾纳物业公司起诉的2014年1月至2014年9月的物业费已经超过诉讼时效，应当不予支持。4.原告要求的违约金标准过高，请求法院予以调整，驳回原告关于违约金的请求。综上，本案原告与被告之间未建立物业管理合同，原告没有提起诉讼的主体资格，且《前期物业管理服务协议》签订主体不适格，应为无效协议，不能作为定案依据。即使合同有效或双方形成了事实上的物业管理关系，但由于罗宾纳物业公司没有提供服务或者提供的服务严重不符合同约定，被告基于最高院的司法解释也可不予交纳物管费。因此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告高祥、李利群系夫妻关系，且系巴中市巴州区回风巴州大道龙湖花园18幢3单元6楼2号房屋的共同共有人。原告罗宾纳物业公司系依法设立，具有物业管理服务资质的有限责任公司。2008年4月12日，原告罗宾纳物业公司（乙方）与开发商巴中市华业房地产开发有限公司（甲方，现更名为兴业房地产开发有限公司）签订了《龙湖花园前期物业管理委托合同》，约定甲方将“龙湖花园”前期物业管理委托给乙方负责。2007年3月9日，龙湖花园管理处（甲方）与被告高祥（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：由甲方对乙方房屋提供前期物业管理服务，物业管理费按照0.45元／平方米·月（建筑面积）的标准收取，首次接房时预交半年（6个月）物业管理服务费用，每次交纳物业管理服务费用时间（按每季度交纳一次），上季度最后一月的26日至本季度第一月的10日前交纳本季度物业管理服务费用。如乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天5‰交纳滞纳金，并按相关规定进行催交。合同还对物业管理服务内容、服务质量、双方权利义务、违约责任等事项进行了约定。该协议上有被告高祥签字，并加盖“成都罗宾纳物业发展有限责任公司巴中龙湖花园管理处”印章。该协议签订后，二被告交纳物管费至2013年12月31日，自2014年1月起至2016年9月未向罗宾纳物业公司交纳物管费，欠交金额1695元。另查明:现龙湖花园管理处是原告罗宾纳物业公司的分支机构成都罗宾纳物业管理发展有限责任公司巴中分公司（以下简称“罗宾纳物业巴中分公司”）下设的项目部。龙湖花园小区一直未选举成立业主委员会。上述事实，有企业法人营业执照、组织机构代码证、《前期物业管理服务协议》、《龙湖花园临时业主公约》、《龙湖花园前期物业管理委托合同》、照片等证据及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定，公民、法人或者其他组织可以作为民事诉讼的当事人。原告罗宾纳物业公司是依法设立并领取营业执照的企业法人，具备法人资格，又依法设立分公司罗宾纳物业巴中分公司。龙湖花园管理处作为罗宾纳物业巴中分公司的项目部，该项目部与被告签订的《前期物业管理服务协议》，是原告罗宾纳物业公司一直认可的民事行为。根据公司法的规定，公司可以设立分公司，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。其项目部由公司或分公司设立法律没有禁止，因此罗宾纳物业公司作为原告起诉被告，其主体适格，本院予以确认；被告以原告罗宾纳物业公司不具备本案的诉讼主体资格的辩称本院不予支持。巴中市华业房地产开发有限公司与原告罗宾纳物业公司签订的《龙湖花园前期物业管理委托合同》，龙湖花园管理处与被告高祥签订的《前期物业管理服务协议》均系双方当事人的真实意思表示，合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持。鉴于物业服务的区域性和业主交纳物业服务费用的个体性，物业服务企业与业主应各自履行服务义务和交费义务，龙湖花园管理处与被告高祥之间就提供物业管理服务事宜也另行签订了《前期物业管理服务合同》，原告为被告提供物业服务，被告依约应当向原告及时交纳各项费用。故原告要求被告支付拖欠的物业管理费，合法有据，本院予以支持。而被告李利群作为房屋共同共有人，理应交纳物业管理费。关于被告提出的房屋渗水、门锁损坏等问题，因不属于《前期物业管理服务协议》中双方约定的内容，本院不予支持，二被告可另行主张权利。被告辩称原告起诉的2014年1月至2014年9月的物业费已超过两年的诉讼时效，经庭审质证，被告2014年以前已如数交纳，之后在被告拒绝交纳物业管理费期间，与原告多次纠纷，且拖欠的物管费是每月的积累形成，故被告认为超过诉讼时效的主张，本院不予支持。本案查明的事实，被告未按照合同约定及时交纳物业管理费，已构成违约，故应承担相应违约责任。依据《前期物业管理服务协议》约定未按时缴纳物业管理费，每天加收5‰的滞纳金，被告认为违约金标准过高，请求法院予以调整，驳回原告关于违约金的请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案涉及的逾期缴纳物业管理服务费，对原告来说可能造成的损失主要是资金占用损失，而原告与被告约定的违约金计算标准明显过分高于资金占用损失，原告罗宾纳物业公司也没有提供证据证明损失的金额，故本院酌情认定违约金。原告是独立企业，自负盈亏，被告要求公布物业账务与本案无实质关联。关于被告认为原告物业服务质量差，可通过业主大会依法讨论更好的标准及监督机制。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、由被告高祥、李利群在本判决生效之日起10日内向原告成都罗宾纳物业发展有限责任公司支付2014年1月1日至2016年9月30日期间的物业管理费1695元（物管费的计算方式：114.16平方米×0.45元／平方米·月×33个月＝1695元）及违约金339元（违约金的计算方式：1695×20％＝339）。如果未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告成都罗宾纳物业发展有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告高祥、李利群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审判员　　李放禄二〇一六年十月二十五日书记员　　陈　珣关注微信公众号“”