（2016）豫1324民初1825号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2017-01-03
案件名称
镇平县水岸星城业主委员会与李焕、丁超凡物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
镇平县人民法院
所属地区
镇平县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
镇平县水岸星城业主委员会,李焕,丁超凡,南阳市和田玉物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四十三条；《中华人民共和国物权法》：第四条，第七十三条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条第一款
全文
河南省镇平县人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1324民初1825号原告：镇平县水岸星城业主委员会负责人：孙立春，任该委员会主任。委托诉讼代理人：肖军，河南涅阳律师事务所律师。特别授权。被告：李焕，女。委托诉讼代理人：康晓东，河南荣祥律师事务所律师。特别授权。被告：丁超凡（系被告李焕丈夫），男。委托诉讼代理人：康晓东，河南荣祥律师事务所律师。特别授权。被告：南阳市和田玉物业服务有限公司。法定代表人：李焕，任该公司总经理。委托诉讼代理人：康晓东，河南荣祥律师事务所律师。特别授权。原告镇平县水岸星城业主委员会（以下简称“业主委员会”）与被告李焕、丁超凡、南阳市和田玉物业服务有限公司（以下简称“和田玉公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月11日立案后，依法适用普通程序，于2016年9月27日公开开庭进行了审理。原告业主委员会的委托诉讼代理人肖军，被告李焕、丁超凡、和田玉公司的委托诉讼代理人康晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告移交小区服务用房及门卫室并交付小区单元楼入户门钥匙及门禁卡。2.诉讼费由被告负担。事实及理由：位于镇平县玉都街道办事处××村的镇平县水岸星城小区于2011年5月份开始交付业主使用，该小区由开发商湖北十堰的时海水为小区提供前期物业服务。2014年7月份，时海水在未经业主同意的情况下把水岸星城小区的物业管理权及相关手续交三被告。2015年9月1日，水岸星城小区的入住率已达到60%，依照相关规定成立了业主委员会，并于2015年12月3日在镇平县房管局备案。由于被告物业公司的服务质量较差，2016年4月30日业主委员会召开业主大会，经业主讨论同意解聘被告公司，并于2016年5月1日进行了公告，但被告公司据不向业主委员会移交小区服务用房和门卫室以及其掌握的小区各单元楼入户门钥匙及门禁卡，为维护原告利益，故诉至法院。被告李焕、丁超凡、和田玉公司辩称：原告起诉李焕、丁超凡不当，二人并非本案适格的主体，二人的行为系职务行为，责任应由和田玉公司承担。原告起诉前被告和田玉公司已退出了水岸星城小区的物业管理。小区服务用房是前期开发商交由被告管理和使用的，现被告已全部腾出，但无权将其交给业主，应交给开发商。同意将被告保存小区单元楼入户门钥匙及门禁卡交给原告。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的镇平县物业管理区域内业主委员会备案回执存根被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提交的南阳市房产管理局文件被告对其真实性无异议，但对证明目的有异议，认为被告公司享有物业管理资质之后被告公司进行了工商登记，又恢复了资质，有效期至2017年。本院对原告提供的该组证据的真实性予以确认，2、对原告提交的照片的真实性被告无异议，但对证明目的有异议，认为该小区的服务用房钥匙应交给开发商与原告无关。本院对原告提供的该组证据的真实性予以确认。3、对原告提交的业主大会解聘被告的决议文件，被告对其真实性无异议，但认为该证据无法显示小区住户是多少人，是否占总人数的50%。本院对原告提供的该组证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：镇平县水岸星城小区位于镇平县玉都街道办事处××村，于2011年5月份交小区业主使用，开发商将小区的前期物业服务交时海水管理。2014年7月份时海水未经业主同意将小区物业服务交由被告李焕所开办的南阳市和田玉物业服务有限公司进行管理。被告李焕丁超凡收取业主的服务费用后向业主出具了票据。2015年9月1日依照相关政策法规的规定，镇平县水岸星城小区业主成立了镇平县水岸星城业主委员会，并于2015年12月3日在镇平县房产管理局进行了备案。原告因被告和田玉公司服务问题与被告和田玉公司产生矛盾，2016年4月30日原告方召开业主大会，一致要求解除与被告和田玉公司的服务合同，后被告和田玉公司同意解除与原告方的物业服务合同，并退出小区服务，但未将小区服务用房及门卫室钥匙、小区单元楼入户门钥匙、门禁卡交付原告。另查明，被告李焕与被告丁超凡系夫妻关系，被告丁超凡亦是被告和田玉公司的员工。本院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房属于业主共有。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定：“物业服务合同的权利义务中止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”因此原告业主委员会与被告和田玉公司已解除了物业服务合同，而原告小区服务用房门卫室及服务用房均属于小区业主，故原告要求被告交付小区服务用房、门卫室单元楼入户钥匙及门禁卡的请求符合法律规定，本院予以支持。被告李焕系被告和田玉公司的法人，被告丁超凡系该公司的员工，故被告李焕、丁超凡向业主征收物业服务费用并出具票据的行为属于职务行为。《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定：“企业法人对他的法定代表人和其它工作人员的经营活动承担民事责任。”因此原告要求被告李焕、丁超凡承担民事责任的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国物权法》第四条、第七十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、限被告南阳市和田玉物业服务有限公司于判决生效后七日内向原告镇平县水岸星城业主委员会移交镇平县水岸星城小区的物业服务用房、门卫室，并向原告镇平县水岸星城业主委员会交付镇平水岸星城小区单元楼门入户钥匙及门禁卡。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告南阳市和田玉物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长 易声扬审 判 员 王建阳人民陪审员 裴 磊二〇一六年十月二十五日书 记 员 姚 征