（2016）晋10民终1493号

裁判日期: 2016-10-25

公开日期: 2018-07-21

案件名称

隰县益民放心粮油配送中心诉樊立宏租赁合同纠纷一案二审判决书

法院

山西省临汾市中级人民法院

所属地区

山西省临汾市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

樊立宏,隰县益民放心粮油配送中心,隰县顺达电器商场

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山西省临汾市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）晋10民终1493号上诉人（原审被告、反诉原告）：樊立宏，现住隰县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：隰县益民放心粮油配送中心。法定代表人：程连庆，主任。委托诉讼代理人：刘魏，山西昕水河律师事务所律师。原审第三人：隰县顺达电器商场。住所地：隰县XX街**号。法定代表人：马静，负责人。委托诉讼代理人：樊立宏。上诉人樊立宏因与被上诉人隰县益民放心粮油配送中心（以下简称粮油中心）及原审第三人隰县顺达电器商场租赁合同纠纷一案，不服山西省隰县人民法院（2015）隰民初字第0479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人樊立宏、被上诉人粮油中心法定代表人程连庆及其委托代理人刘魏、原审第三人隰县顺达电器商场委托代理人樊立宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人樊立宏上诉请求：撤销一审判决第二项、第四项，并依法改判被上诉人粮油中心返还上诉人2014年12月1日至2015年12月1日地下一层房租6万元，赔偿损失135080元。事实和理由：一、一审法院查明基本事实不清。仅查明双方签订《房屋租赁合同》约定的具体内容，未查明合同履行情况，被上诉人提供的消防备案仅为地上5层，地下一层没有备案，私自封堵地下一层消防通道，致使上诉人因消防检查不合格而被查封停业并处罚款1万元。2012年10月16日隰县公安消防大队向被上诉人作出的《建设工程消防设计备案凭证》仅为设计备案，没有验收备案。一审中，上诉人提供的照片和展台收据等证据可证明上诉人遭受的损失严重。《房屋租赁合同》已经确认无效，约定的租赁费用不能作为判决的依据。二、一审判决适用法律错误。被上诉人应承担缔约过失责任和过错责任，合同无效后应返还上诉人地下一层租赁费6万元并赔偿损失。被上诉人粮油中心辩称，一、基于被上诉人单位情况的考虑以及上诉人实际使用被上诉人的房屋两年多，被上诉人未提出上诉，也就认可了一审法院判决上诉人支付18万房屋使用费这一事实，上诉人提出的“撤销一审判决第二项”的上诉主张既无事实依据也无法律依据，应予驳回。二、双方签订的《房屋租赁合同》明确约定消防设施已经备案，签订合同说明上诉人对租赁房屋的消防情况是明确、知情的，被上诉人没有隐瞒真实的情况，没有过错。截至目前上诉人仍在使用所租赁房屋，没有理由不支付租金。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审第三人述称，既然要我方支付18万租金，证明一审法院认可租赁房屋具备正常使用和营业条件的，目前隰县消防大队以未办理消防验收手续要求顺达电器商场停业整顿，我们租赁房屋不能实现经营目的。原告（反诉被告）粮油中心向一审法院起诉请求：判令被告樊立宏支付原告粮油中心租金共计22万元；判令被告樊立宏修理损坏的霓虹灯，并承担违约责任；判令第三人顺达电器商场对前述责任承担连带清偿责任。被告（反诉原告）樊立宏向一审法院反诉请求：解除双方签订的《房屋租赁合同》中关于粮油中心综合大楼地下一层（面积约400平米）的合同约定；判令粮油中心返还反诉人已交付的2014年12月1日至2015年12月1日地下一层房租6万元、赔偿损失12万元并承担违约责任；判令粮油中心返还反诉人垫付的罚款1万元。一审法院认定的事实：2014年9月12日，原告粮油中心与被告樊立宏签订了《房屋租赁合同》，合同约定：一、甲方（粮油中心）自愿将位于隰县XX街粮油中心综合大楼自北向南第三间门面房一间及粮油中心后院旧楼一层、二层（面积约1250平方米）和粮油中心综合大楼地下一层（面积约400平方米）租给乙方（樊立宏）经营家电；二、租赁期限为10年，自2014年12月1日起至2024年11月30日止；三、综合大楼自北向南第三间门面房一间及粮油中心后院一层、二层（面积约1250平方米）租金前五年每年租金人民币15万元，第六年开始每年租金依次递增5%，即第六年租金157500，第七年租金165375元，第八年租金173643元，第九年租金182325元，第十年租金191442元，前述十年租金1620285元；粮油中心综合大楼地下一层租金前五年每年租金6万元，后五年每年租金8万元，前述十年租金共计70万元；两项租金总计2320285元。以上租金一年一清，2014年9月11日，乙方一次性交清第一年租金21万元；此后乙方于每年的9月11日前一次性付清本年度租金；如乙方逾期不付租金，甲方有权终止本合同；因逾期未交租金，甲方终止本合同时，乙方必须及时将房屋腾空交付甲方，房屋内乙方租赁期间安装的不能拆除的建筑物无偿归甲方所有，乙方不得要求甲方对装饰及经营损失进行补偿，甲方也不退还乙方上一年度未租赁三个月的租金（即每年9月1日至12月1日的租金）；四、甲方提供乙方的租赁房屋水、暖、电（专变）、排水管道、电梯、消防设施（粮油中心综合大楼消防手续已经隰县消防部门备案，粮油中心后院及彩钢房一、二层旧楼消防手续未经隰县消防部门备案，此后如需备案费用由乙方负责），租赁期内，乙方对本条约定的设施负责维修，费用由乙方负责；租赁期内的一切税费等费用，均由乙方负责。除此乙方还应做到，消防设施控制系统在乙方租赁物空间内，该系统的管理、使用、维护和安全均由乙方负责；……五、租赁期内，该房屋自然损坏的维修养护和由于使用不当或装修造成损坏的维修及费用由乙方负责；……本合同生效后，如一方违约，应向对方支付21万元违约金……备注：本合同只针对乙方本人，如乙方和他人合伙经营或共同入股办公司经营家电，本合同的权利义务只对甲乙双方有法律约束力，甲方不针对其他合伙人等单位，必须乙方对甲方负责。合同签订后，双方将合同于隰县公证处进行公证。2014年10月17日，原告粮油中心与被告樊立宏签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方（粮油中心）自愿将位于隰县XX街粮油中心院内小二层（上下共六间）租给乙方合法经营使用；租赁期限为3年，自2014年12月1日起至2017年11月30日止；每年租金1万元，以上租金一年一清，乙方一次性交清第一年租金1万元，此后乙方于每年的11月1日前一次性付清每年度租金……。合同签订后，原告将上述房屋交付被告使用，被告亦交付了第一年租金。另查明，2012年10月16日，隰县公安消防大队向原告粮油中心作出《建设工程消防设计备案凭证》。经网上备案受理系统进行了综合大楼工程消防设计备案，备案号：×××,该工程位于隰县XX街，总建筑面积3366平方米，地上5层，建筑高度17.3米，该工程设有室内消火栓、灭火器。2013年1月25日，隰县公安消防大队出具一份证明，证明原告大楼消防系统已安装完备，经测试，设施运行正常。2014年9月24日，隰县工商局出具《企业名称预先核准通知书》，企业名称为隰县和信商贸有限公司，住所设在临汾市隰县XX街益民放心粮油配送中心，行业为日用家电设备零售，股东田锁平、马静、张瑞岩、秦新明、樊立宏，企业名称保留期至2015年3月23日，保留期内企业名称不得用于经营活动，不得转让，经隰县工商行政管理局设立登记颁发营业执照后企业名称正式生效。2014年9月26日，田锁平等五人出具证明一份，证明该五人共同租赁原告综合大楼自北向南第三间门面房一间及粮油中心后院旧楼一层、二层（面积约1250平方米）和原告综合大楼地下一层（面积约400平方米）用于开立“隰县和信商贸有限公司”，五人一致同意由樊立宏签订租赁合同。2015年2月10日，隰县公安消防大队作出《行政处罚决定书》，消防大队执法人员对隰县XX街粮食局大楼的第三人隰县顺达电器商场（法人马静，负责人樊立宏）进行监督检查时，发现该单位消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效，给予第三人责令改正并处罚款人民币1万元的处罚。一审法院认为，合同双方当事人订立的合同应当意思表示真实，且不违反法律规定。根据《消防法》规定，建设工程在竣工验收后应当报公安消防机构备案，未经消防验收或消防验收不合格的，禁止投入使用；公众聚集场所在投入使用、营业前应当向公安消防机构申请消防安全检查，未经消防安全检查或检查不符合要求的，不得投入使用、营业。本案中，原告粮油中心将综合大楼出租给被告，并签订了租赁合同，原告仅进行了消防设计备案，但该大楼工程竣工后，在未经公安消防机构验收、备案的情况下出租并投入使用，双方签订的合同违法了《消防法》的规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，该合同无效。因被告在签订租赁合同后，实际占用使用原告的综合大楼，根据公平原则，应当支付实际占有使用的费用。被告与第三人将门面房及一二层用于商业经营，占有使用费参照租赁费15万元确定；地下室虽未用于经营，但仍由被告和第三人用于存放物品，参照原租赁费6万元，酌情定为3万元。原告主张要求修好霓虹灯，但未提供证据证明霓虹灯损坏的事实依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第二百一十二条、《最高人民法院》第五条、《中华人民共和国消防法》第十三条、第十五条、第十六条、第十七条之规定，判决如下：一、原告粮油中心与被告樊立宏于2014年9月12日签订的《房屋租赁合同》无效。二、被告樊立宏向原告粮油中心支付房屋实际占有使用的费用，自2015年12月1日起至2016年11月30日，门面房及后院旧楼一二层15万元，地下室3万元，共计18万元。驳回原告粮油中心的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告樊立宏的其他诉讼请求。案件受理费4600元，由原告负担;反诉费2050元，由被告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，认定如下：2016年8月25日隰县公安消防大队向隰县顺达电器商场作出《责令限期改正通知书》，检查存在6项消防安全违法问题：1、未依法进行消防设计、验收备案；2、灭火器数量不足、不合格；3、应急照明灯数量不足；4、疏散标志未保持完好；5、疏散通道堵塞、封闭；6、消防控制室未启用，室内消火栓无法正常使用。2016年9月20日，隰县公安消防大队的消防监督检查记录记载检查情况：隰县顺达电器商场未依法进行消防验收办理；处理情况是责令三日内停止使用，逾期未改将强制执行。被上诉人粮油中心提供2016年7月8日进行安全生产大检查隐患排查治理统计表和地下一层照片，用于证明是由于上诉人堆放货物堵塞消防通道和消防控制室等行为导致消防检查限期改正。上诉人樊立宏则主张被上诉人进行的安全生产大检查隐患排查治理是针对五星电器，与本案无关。本院二审查明的其余事实与一审查明的事实相一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”。依照无效合同的处理原则，房屋租赁合同无效后，承租人应当返还依无效合同取得的财产即实际占有房屋所获取的占有利益，占有利益为无形财产，可以支付房屋占有使用费的方式予以返还。一审法院认为本案涉及的门面房和后院旧楼一、二层用于商业经营，占有使用费参照合同约定的租赁费15万元确定；地下一层未用于经营但存放物品，占有使用费参照合同约定的租赁费6万元标准酌情确定为3万元，该判项符合公平原则，并无不当，上诉人提出撤销的上诉请求不能成立，应予驳回。关于上诉人提出返还已支付的2014年12月1日至2015年11月30日地下一层房租6万元和赔偿损失的上诉请求，本院认为，依据双方签订的房屋租赁合同的内容，上诉人租赁地下一层的目的是用于商业经营，但由于未经消防验收等原因被消防部门处罚和责令停业，仅用于存放物品，2014年12月1日至2015年11月30日的占有使用费同样参照合同约定标准酌情确定为3万元较为合理，上诉人已支付6万元，应由被上诉人粮油中心返还3万元；至于损失，从上诉人提交的购买电器展台的票据看，交款单位是第三人顺达电器商场，且展台均由第三人管理并存放于地下一层，不能证明上诉人遭受损失及损失数额，上诉人关于损失赔偿的上诉请求不能成立，应予驳回。综上所述，上诉人樊立宏的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持山西省隰县人民法院（2015）隰民初字第0479号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项（即一、原告隰县益民放心粮油配送中心与被告樊立宏于2014年9月12日签订的《房屋租赁合同》无效。二、被告樊立宏向原告隰县益民放心粮油配送中心支付房屋实际占有使用的费用，自2015年12月1日起至2016年11月30日，门面房及后院旧楼一二层15万元，地下室3万元，共计18万元。三、驳回原告隰县益民放心粮油配送中心的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告樊立宏的其他反诉请求）；二、被上诉人隰县益民放心粮油配送中心返还上诉人樊立宏已支付的2014年12月1日至2015年11月30日地下一层占有使用费3万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4600元，由被上诉人隰县益民放心粮油配送中心负担；一审案件反诉费2050元、二审案件受理费4900元，由上诉人樊立宏负担。本判决为终审判决。审　判　长　　王斌斌审　判　员　　宋春红代理审判员　　贾晓斌二〇一六年十月二十五日书　记　员　　王　娜 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