（2016）鄂01民终5423号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2016-11-02
案件名称
王美与王建华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王建华,王美
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
审 判 长 合议庭成员法官助理书记员 湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂01民终5423号上诉人（原审被告）：王建华，男，1954年10月17日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托代理人：刘志国，湖北多能律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王美，女，1976年5月3日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托代理人：彭晓红，湖北维力律师事务所律师。委托代理人：彭畅，湖北维力律师事务所实习律师。上诉人王建华因与被上诉人王美房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初932号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人王建华上诉请求：撤销原判，改判驳回王美的起诉或者诉讼请求。事实与理由：1998年5月26日王建华与王美签订的房屋出租转让协议，王建华的签名与其本人签名非同一笔迹，应由王美负有举证责任，其不能提供笔迹鉴定，应承担不利后果。协议后的补充文字中有一个字无法判断是什么字，一审进行篡改认定。王建华的弟弟王玉华签订的所谓《售房合同》，不能构成表见代理，此外，《售房合同》约定的出让房屋土地性质系划拨，如果转让该房屋就必然转让相应划拨国有土地使用权，构成对国家利益的损害，该《售房合同》应认定无效。母亲王新凤未签字，《售房合同》不能认定王新凤签订，《售房合同》所载出售房屋与我的房屋号不一致，不能证明出售我的房屋。王美占有、使用房屋，不是基于房屋买卖，而是委托王美母亲看管。由于王建华这些年不在国内，也接受了王美暂时使用。因王美不将两证和房屋交回，王建华于2015年11月向一审法院提起了返还之诉，在此情形下王美才提起房屋买卖纠纷之诉。王美不享有对王建华提起诉讼的撤销权利和实体上的胜诉权，应驳回其起诉。故一审法院认定事实和适用法律错误，请求依法改判。被上诉人王美辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，二审应驳回上诉，维持原判。王美向一审法院起诉请求：确认王建华、王美房屋转让行为有效；王建华协助王美办理房屋转让过户登记手续，并由王建华承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：1998年5月26日，王美、王建华双方签订了一份房屋出租转让协议，双方约定，王建华将位于湖北省中医药研究院内宿舍7号楼4-502号两室一厅房屋租赁给王美使用，按双方转让房协商意见，王美已部分支付房款，每年按4800元计扣。协议签订后，同年10月16日，王建华又在该协议上补充写明“共收到王美币五万捌仟元整，一年后办理房屋移交手续”。随后王建华将该房屋交付给王美。2001年5月，该房屋办理了房屋所有权证及国有土地使用证，该两证均登记在王建华名下。2001年10月18日王建华母亲王新凤与王美签订售房合同，双方约定，王建华将其所有的该房屋转让给王美，王美一次性付给王建华75000元，过户费用由王美负担，但王建华负责手续费500元整。王美在合同签订后当日将房款74500元交付给王建华兄弟王玉华，王玉华向王美出具了收条。至此，王美已将房款全部付给了王建华，王建华也将房屋交付给王美。后因王建华一直在国外工作学习，双方多次通过电子邮件方式协商房屋过户事宜，但王建华一直拒绝协助王美办理房屋过户登记手续，双方发生纠纷。一审法院认为：本案系因王美购买王建华所有位于湖北省中医药研究院内宿舍7号楼4-502号两室一厅房屋，王建华未协助王美办理过户登记手续而引起的房屋买卖合同纠纷。王美与王建华母亲王新凤所签订的诉争房屋买卖合同，虽不是王建华亲自所签，但签字人为其母亲，收款人为其兄弟，两人在签订合同及收取购房款时未出具王建华授权委托书，结合王建华已向王美交付房屋事实，房屋买卖合同内容也符合实际，王美有理由相信王建华母亲与兄弟具有代理权限，故王建华母亲及兄弟行为已构成表见代理，合同的权利义务均应由王建华享有与承担。该房屋买卖是双方当事人真实意思的表示，合同没有违反国家法律禁止性规定，合法有效。双方均应严格遵守并切实履行。王美在合同签订后，已依约将购房款全额付清，其要求王建华协助办理房屋登记手续的诉请，予以支持。王建华所抗辩的理由与事实和法律规定相悖，不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条的规定，一审判决：一、王美与王建华转让位于湖北省中医药研究院内宿舍7号楼4-502号两室一厅房屋行为有效；二、王建华于本判决书生效之日起十五内协助王美办理该房屋的过户登记手续，所需费用由王美承担。本案因适用简易程序，案件受理费减半收取831元整，由王建华负担。二审中，王美提供湖北省中医院光谷院区后勤服务中心于2016年8月9日出具的证明，证明湖北省中医院光谷院区7号楼4-502室，在1999年12月31日之前一直都是按照省直房改办以及本院编号习惯编制的。但是在1999年12月31日之后职工房屋全部进行成本价售房，而所有房屋门牌号均按照公安系统的户籍管理要求重新编号，该房屋现地址为洪山区珞瑜路856号3栋四单元5层10室。拟证明本案诉争虽门牌号不一致，但确实是同一套房屋。王建华认为应以房屋产权证登记为准，单位证明无证明效力。本院认为，因诉争房屋原系单位职工住房，单位证明具有证明力，本院予以采信。经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，湖北省中医院光谷院区7号楼4-502室，在1999年12月31日之前一直都是按照省直房改办以及本院编号习惯编制的。但是在1999年12月31日之后职工房屋全部进行成本价售房，而所有房屋门牌号均按照公安系统的户籍管理要求重新编号，该房屋现地址为洪山区珞瑜路856号3栋四单元5层10室。本院认为：王美与王建华于1998年5月26日签订的房屋出租转让协议，该协议落款处以及收款人处均有王建华签名，对该签名是否由其所签，应由王建华承担举证责任，王建华上诉主张由王美负有举证责任的理由不能成立，其应承担举证不能的法律后果。王建华母亲王新凤、弟弟王玉华与王美于2001年10月18日签订售房合同，协议落款处以及收款收据处有王玉华的签名，该收款数额包含王建华已收款的数额，且两协议所指房屋为本案所涉房屋，基于王建华与王新凤、王玉华之间的身份关系，两份协议的关联性，王美有理由王新凤、王玉华有代理权，产生有权代理的法律后果，有王建华承担民事责任，一审认定王建华母亲及兄弟行为已构成表见代理并无不当，王建华上诉主张王玉华签订《售房合同》不构成表见代理的上诉理由不能成立。因两份协议所指房屋位于湖北省中医药研究院内宿舍7号楼4-502号两室一厅房屋，该门牌号系单位编制的，现该房屋地址为洪山区珞瑜路856号3栋四单元5层10室，为本案所涉房屋，王建华上诉主张《售房合同》所载出售房屋不能证明出售王建华的房屋的上诉理由不能成立。因本案所涉房屋的土地使用权类型为划拨，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。但上述规定并非效力性强制性规定，而是管理性强制性规定，根据本案实际情况，本案所涉《售房合同》不必然导致合同无效，王建华上诉认为《售房合同》应认定无效的主张不能成立。双方签订的协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应依约享有合同权利、履行合同义务。在履行中，王建华交付房屋、收取购房款，王美支付购房款、接受房屋使用至今，王建华应协助王美办理本案所涉房屋的过户登记手续，一审判决并无不当，本院予以维持。王建华的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1662元，由王建华负担。本判决为终审判决。审判长叶玉宝审判员余小乔审判员张红二○一六年十月二十五日书记员张博 来源：