（2016）豫17民终2620号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2017-01-03
案件名称
孙贺伟与确山亿达房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省驻马店市中级人民法院
所属地区
河南省驻马店市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
确山亿达房地产开发有限公司,孙贺伟
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫17民终2620号上诉人（原审被告）：确山亿达房地产开发有限公司，住所地确山县盘龙镇龙山大道与未来大道交叉口。法定代表人：朱战营，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭大明，河南小东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙贺伟，男，1980年12月25日生，汉族，住河南省确山县。上诉人确山亿达房地产开发有限公司（以下简称亿达公司）因与被上诉人孙贺伟商品房买卖合同纠纷一案，不服确山县人民法院（2016）豫1725民初950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人亿达公司的委托诉讼代理人彭大明，被上诉人孙贺伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿达公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项。事实和理由：其与孙贺伟于2015年10月31日已签订《商品房买卖合同补充协议》，就交房条件和逾期交房违约问题达成了新协议，孙贺伟在收到其支付的违约金后，又以原合同约定的交房条件起诉，违反诚实信用原则。被上诉人孙贺伟辩称，其是根据售楼部的通知补交的11899元，这笔钱补的是房款，房屋至今没有交付，上诉人提供的住宅工程质量保证书、使用说明书有瑕疵。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人孙贺伟向一审法院起诉请求：一、确定其与亿达公司签订的购房合同有效；二、判令亿达公司按合同约定向其交付住房（御景华府住房3号楼东单元7层东户住房一套）；三、要求亿达公司支付逾期交房违约金（自2015年6月1日起，按每日26.2元的标准，计至实际交付之日止）；四、要求亿达公司退还其多付房款11899元。一审法院认定事实，双方当事人于2013年9月20日签订《商品房买卖合同》，约定孙贺伟购买亿达公司开发销售的位于确山县爱民路北段东侧、未来大道东段南侧御景华府小区住房一套。该套房位于御景华府第3幢东单元7层东户，建筑面积共118.08平方米。合同中约定，孙贺伟所购买商品房价款262138元，付款方式为：2013年9月20日付款162138元整，余款100000元用银行贷款支付。亿达公司应当在2015年5月31日前将具备第1种条件（该商品房经验收合格）并符合本合同约定的商品房交付给孙贺伟使用。出卖人逾期交房的，按逾期时间，分别处理：①逾期不超过60日内，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.1的违约金。合同继续履行；②逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，亿达公司应当书面通知孙贺伟办理交付手续，双方进行验收交接时，亿达公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，亿达公司还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。亿达公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，孙贺伟有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由亿达公司承担”。原告孙贺伟按约定向被告交付购房款262138元。2015年10月31日，双方当事人签订《商品房买卖合同补充协议》，内容为“一、面积差异及价格和费用的处理。原合同约定孙贺伟预购商品房建筑面积为118.08平方米，单价为2220元／㎡，现房地产产权登记机关测定的实际建筑面积为123.44平方米。依据合同第五条第1项约定，当合同约定建筑面积与产权登记建筑面积发生差异时，以产权登记建筑面积为准，差异部分单价维持不变，据实结算，多退少补。经核算，应补交房款差额为11899元。2015年10月31日，亿达公司向孙贺伟出具了《御景华府交房通知书》、《御景华府补款清单》，其中《御景华府补款清单》约定亿达公司向孙贺伟支付逾期交房违约金3146元，孙贺伟共还需向亿达公司补款8753元。孙贺伟未在《御景华府交房通知书》、《御景华府补款清单》上签字。同日，孙贺伟按照《御景华府交房通知书》、《御景华府补款清单》向亿达公司交付了8753元的房款和3000元的天然气初装费。亿达公司在向孙贺伟出具了《御景华府交房通知书》时，未按照《商品房买卖合同》第十一条的约定向孙贺伟出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。孙贺伟至今没有领取房屋钥匙。亿达公司在一审庭审中承认尚不能提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方当事人于2013年9月20日签订的《商品房买卖合同》，双方主体适格，内容合法，意思表示真实，为有效合同。双方在《商品房买卖合同》中约定亿达公司应当在2015年5月31日前将商品房交付给孙贺伟使用。逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。现孙贺伟要求亿达公司向其交付所购房屋，有事实根据和法律依据，该院予以支持。《商品房买卖合同》第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，亿达公司应当书面通知孙贺伟办理交付手续，双方进行验收交接时，亿达公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，亿达公司还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。亿达公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，孙贺伟有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担”。因亿达公司在交房时未向孙贺伟出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，孙贺伟有权拒绝接收房屋，亿达公司应当向孙贺伟支付逾期交房违约金，双方关于房屋面积差异和2015年10月31日前的逾期交房违约金已经达成一致协议并实际履行，亿达公司应自2015年11月1日起向孙贺伟支付逾期交房违约金，每日为26.2元，计至实际交付房屋时止。孙贺伟要求亿达公司退还多付的11899元房款，因双方关于房屋面积差异已经达成补充协议并实际履行，对于该项诉讼请求，该院不予支持。判决：一、原告孙贺伟与被告确山亿达房地产开发有限公司于2013年9月20日签订的《商品房买卖合同》为有效合同；二、限被告确山亿达房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告孙贺伟交付其购买的房屋一套（该房屋位于确山县爱民路北段东侧、未来大道东段南侧御景华府小区第3幢东单元7层东户）；三、被告确山亿达房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告孙贺伟支付逾期交房违约金，违约金自2015年11月1日开始按照每日26.2元的标准计算至实际交付房屋之日止。四、驳回原告孙贺伟其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，被上诉人孙贺伟提交了住宅质量保证书、报案材料和立案材料，欲证明亿达公司一审庭审后向其交付的《住宅质量保证书》和《住宅工程使用说明书》系伪造。本院认为，本案一审庭审时，亿达公司认可2015年10月31日前不能向孙贺伟交付《住宅质量保证书》和《住宅工程使用说明书》，一审判决已据此认定亿达公司应承担延期交房的违约责任，故孙贺伟二审提交的证据与本案无关联性，本院不予采信。一审查明事实并无错漏之处，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，上诉人亿达公司与被上诉孙贺伟签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，系有效合同。该合同明确约定了亿达公司向孙贺伟交付房屋应具备的条件，因亿达公司交付房屋时不符合合同约定，孙贺伟有权拒绝接收，亿达公司应按照合同约定承担逾期交房的违约责任。一审法院根据双方签订的合同判决亿达公司向孙贺伟交付房屋、支付违约金并无不当。关于亿达公司提出其与孙贺伟就交房条件和逾期交房违约问题达成了新协议的问题。2005年10月31日，亿达公司与孙贺伟虽签订了《商品房买卖合同补充协议》，但该合同仅对“房屋面积差异及价格和费用的处理”、“孙贺伟逾期付款的违约责任”作出新的约定，并没有对交房条件、逾期交房的违约责任作出约定，故亿达公司仍应按照其与孙贺伟签订的《商品房买卖合同》承担交房义务和违约责任。综上所述，上诉人亿达公司的上诉理由无事实依据不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人确山亿达房地产开发有限公司担。本判决为终审判决。审 判 长 李晓龙审 判 员 明建文代理审判员 李力伟二〇一六年十月二十五日书 记 员 柳莹莹 来源：