（2016）京03民终11042号

裁判日期: 2016-10-25

公开日期: 2016-11-09

案件名称

北京市朝阳区职工大学上诉北京安展新经贸有限责任公司确认合同无效纠纷一案

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京市朝阳区职工大学,北京安展新经贸有限责任公司

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2016）京03民终11042号上诉人（原审被告）：北京市朝阳区职工大学，住所地北京市朝阳区和平里南口砖角楼北里*号。法定代表人：马金东，校长。委托诉讼代理人：梁小军，北京威诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京安展新经贸有限责任公司,住所地北京市朝阳区北三环东路17号。法定代表人：许玉强，总经理。委托诉讼代理人：王巍，北京市广渡律师事务所律师。上诉人北京市朝阳区职工大学因与被上诉人北京安展新经贸有限责任公司确认合同无效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第57202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人北京市朝阳区职工大学之委托诉讼代理人梁小军，被上诉人北京安展新经贸有限责任公司之委托诉讼代理人王巍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。北京市朝阳区职工大学（以下简称职工大学）上诉请求：撤销一审判决第二项。事实和理由：北京安展新经贸有限责任公司（以下简称安展公司）并没有因为租赁合同无效而导致经济损失，因此不应当对其进行任何赔偿。安展公司辩称，同意一审判决，不同意职工大学的上诉。安展公司向一审法院起诉请求：1.确认双方于2013年1月1日签订的《房屋租赁合同》无效。2.职工大学赔偿涉案房屋装修、设备、附属物价值及投资建房损失1601302元。一审法院认定事实：2010年左右，安展公司从职工大学手中承租了北京市朝阳区北三环东路17号学校南门东侧平房，并于当年将原有租赁房屋拆除后进行了重建，建成两层房屋，并对房屋进行了装修。此后，双方继续租赁关系，一年一续。2013年1月1日，安展公司（乙方）与职工大学（甲方）续签了《房屋租赁合同》，双方再次确认：职工大学将房屋出租给安展公司，房屋面积为193.6平方米，年租金28万，用途为餐饮，租赁期限自2013年1月1日至2013年12月31日。关于房屋维护以及装修，合��约定租赁期间甲方应定期对出租房屋进行检查，正常的房屋大修费用由甲方承担，日常的房屋维修费用由乙方承担。因乙方使用管理不善造成房屋及其相连设备设施毁损，产生的损失和维修费用，全部由乙方承担。乙方不得随意损坏房屋设施，不得拆改建筑结构主体，如需改变房屋的内部结构，装修或设置对房屋结构有影响的设备，须征得甲方及有关部门书面同意，全部投资由乙方自理；乙方在未取得甲方和有关部门同意时，不得私搭乱建，退租时，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。如遇国家占用或教育资源调整、整体或部分拆迁、置换……合同终止或因乙方违约导致合同解除时，乙方投资的基础设施和建筑、室内装修及不可移动的设备设施等均无偿移交甲方所有，甲方无须对乙方进行任何补偿。对于乙方投资的可拆装移动财产，由乙方自行处理。上述租赁合同到期后，双方未再续签合同，因安展公司未腾退租赁房屋，双方发生纠纷，2014年职工大学将安展公司诉至法院，要求安展公司腾退房屋并支付占有使用费。后经法院主持调解，双方协商一致，法院出具了（2014）朝民初字第45997号民事调解书，调解确认：安展公司同意于2015年2月19日前腾退租赁房屋，并同意按每日767元的标准支付职工大学自2014年1月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费。另，安展公司与职工大学均认可建房无合法批建手续，租赁房屋亦未办理房屋所有权登记。案件审理过程中，安展公司申请就租赁房屋重置成新价进行鉴定。2016年，北京建亚恒泰房地产评估有限公司出具《房地产评估报告》，载明2016年3月23日的价值为1601302元（建筑物、装修及附属设施和不可移动设备）。安展公司支付评估费5200元。上述事实有当事人陈述、《房屋租赁合同》、《房地产评估报告》等相关证据在案佐证。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，双方所涉租赁房屋未取得合法的建设工程相关手续，故双方就租赁房屋签订的《房屋租赁合同》应属无效。对于安展公司要求确认双方于2013年1月1日签订的《房屋租赁合同》无效的请求，法院予以支持。关于安展公司要求职工大学赔偿涉案房屋装修、设备、附属物价值及投资建房损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，考虑到建设诉争租赁房屋时，双方应当明知租赁房屋尚未取得合法的建筑工程相关手续，且安展公司建设后一直使用至今，故对安展公司主张的装修、设备、附属物价值以及投资建房损失，法院综合双方对于合同无效的过错程度、合同履行期限、出租人客观增益等酌判。判决：一、北京安展新经贸有限责任公司与北京市朝阳区职工大学于二О一三年一月一日签订的《房屋租赁合同》无效。二、北京市朝阳区职工大学于判决生效之日起十五日内赔偿北京安展新经贸有限责任公司八十万六百五十一元。三、驳回北京安展新经贸有限责任公司的其他诉讼请求。一审案件受理费19200元，其中9600元由北京安展新经贸有限责任公司负担（已交纳），9600元由北京市朝阳区职工大学��担（于判决生效之日起十五日内支付北京安展新经贸有限责任公司）。评估费5200元由北京市朝阳区职工大学负担（已交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为:根据双方当事人的诉辩意见，本案的二审争议焦点为涉案《房屋租赁合同》被确认无效后，安展公司主张的经济损失是否应予支持的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据查明的事实，安展公司承租职工大学房屋及场地后进行了重建及改扩建，该建设并未取得合法审批手续，职工大学对上述建设知情、同意并收取租金，故双��对于租赁合同无效均具有过错。一审法院综合双方的过错程度及涉案房屋的评估价值，酌定职工大学的赔偿数额，具有事实与法律依据，本院予以维持。职工大学不同意赔偿损失的上诉意见，本院不予采纳。综上所述，职工大学的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11860元，由北京市朝阳区职工大学负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长　贾　旭审判员　赵　霞审判员　江锦莲二〇一六年十月二十五日书记员　王　艳书记员　陆九阳关注公众号“”