（2016）苏08民终2422号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2016-12-28
案件名称
唐剑峰、吴娟与叶蓉、左步丰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省淮安市中级人民法院
所属地区
江苏省淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
叶蓉,左步丰,唐剑峰,吴娟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏08民终2422号上诉人（原审被告）：叶蓉。上诉人（原审被告）：左步丰。上诉人共同委托诉讼代理人：李忠义，江苏天淮律师事务所律师。上诉人共同委托诉讼代理人：张雄鹰，江苏天淮律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：唐剑峰。被上诉人(原审原告)：吴娟。被上诉人共同委托诉讼代理人：赵燕，江苏楚平鸣律师事务所律师。被上诉人共同委托诉讼代理人：陈玉宝，江苏楚平鸣律师事务所实习律师。上诉人叶蓉、左步丰因与被上诉人唐剑峰、吴娟房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2016）苏0891民初1050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人叶蓉及其与左步丰的共同委托诉讼代理人李忠义、张雄鹰，被上诉人唐剑峰及其与吴娟的共同委托诉讼代理人赵燕、陈玉宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶蓉、左步丰上诉请求：1、撤销一审判决查明事实后依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人不存在违约行为。《房屋买卖合同》中已经约定了解除权，即合同中明确“如因学区加分问题，合同自动解除”，上诉人一审中提供的证据已证明案涉房屋作为学区加分问题的客观存在；2、被上诉人并没有按照约定及时支付剩余定金3万元，定金合同条款具有实践性，应当以实际交付时发生效力，一审法院认定向第三人交付视为履行了定金交付义务，缺乏法律依据。唐剑峰、吴娟辩称，上诉人的孩子在淮中初三在读，若出售房屋影响到孩子中考升学加分，合同就自动解除。签订合同时，上诉人知道学区房加分，且表示即使有加分他们的孩子也考不上。关于交付3万元定金，签合同时约定好先交2万元定金，剩余定金次日交，且被上诉人出具3万元的欠条给上诉人的。次日被上诉人按照约定把剩余3万元定金交至中介处，而上诉人未到中介，电话也联系不上，中介当晚也向上诉人发送短信，告知上诉人3万元已经缴纳到中介处，因此定金应为5万元。原告唐剑峰、吴娟向一审法院起诉请求：1、确认被告行为构成违约，要求被告承担双倍返还定金10万元，赔偿损失3万元，承担中介费8000元的违约责任；2、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年1月10日，经第三人淮安市我爱我家房产经纪有限公司的中介服务，被告与原告签订房屋买卖合同，约定：被告将位于淮安市生态新绿地一期58幢402室房屋以74万元的价格出售给原告，原告向被告预付购房定金5万元，双方协商在2016年3月1日前办理过户手续；交房时间为2016年6月30日。合同补充约定，被告保证此房有生态新城区实验小学学位在过户前无人占用，淮阴中学初三在读，首付30万元（含定金）过户前付清。（如因学区加分问题，被告退还原告购房定金，合同自动解除，定金已付2万元，剩余3万元明天付清）。签订合同时，原告当场支付被告定金2万元，剩余定金被告向原告出具了3万元的欠条，并约定次日到第三人处交定金换欠条。该欠条被告至今未返还原告。2016年1月11日，原告与案外人赵婷签订房屋买卖合同，将其位于淮安市清浦区化纤小区1号楼一单元301室出售给赵婷，收取了赵婷定金4万元。同日，原告至第三人处给付剩余3万元的定金，但第三人未能联系上被告，第三人的工作人员于晚间21点41分通过手机短信告知被告，内容为：“大哥您好，我是我爱我家的小李，对您孩子的升学问题请您和嫂子放心，买家钱已经到我们店了，明天联系我们再详细说。祝您晚安”。次日，被告通知第三人房屋涉及学区加分问题，要求解除合同返还原告2万元定金。原告不同意解除合同，原、被告于2016年1月14日就房屋买卖合同事宜进行协商，原告表示如被告认为出售该房屋会影响其子女升学加分，同意等被告孩子中考确定后再过户，但被告明确表示不出售房屋。2016年1月22日，原告与赵婷在派出所调解下解除原告与赵婷之间的买卖合同，返还赵婷4万元定金，赔偿赵婷定金损失3万元。一审法院认为，被告解除合同不符合合同约定的解除条件。首先，被告辩称原告未能按照约定次日交付剩余3万元的定金，构成违约。根据原被告签订的合同并未约定如次日原告未交付剩余定金，被告即享有合同解除权，且根据原告提供的证据和证人证言可以证实，原、被告并未留有对方的联系方式，一直通过第三人履行合同，原告在合同签订的次日已经将定金3万元交付给第三人，履行了支付剩余定金的义务，并不存在违约，被告的抗辩意见不予支持。其次，被告辩称其解除合同符合合同约定的学区房加分问题的解除条件，但被告的举证并未表明与涉案买卖的房屋存在直接关联，并不能证明涉案房屋属于中考加分学区；即使涉案房屋属于学区加分范围，对于合同约定的“如因学区加分问题，合同自动解除”的真实意思应为如加分会影响被告孩子初中升高中加分，被告才享有合同解除权。因为在合同的特别约定中，明确载明了“淮阴中学初三在读”，结合合同签订时，被告孩子正处于初中三年级在读，面临中考，且第三人工作人员给被告发送的短信中亦提到被告孩子升学问题，故可以推断合同对加分问题做特别约定系对被告孩子升学加分的约定。在原告明确同意可等中考结果出来后再办理过户手续时，被告仍拒绝履行合同，构成违约，应承担违约责任。关于定金罚则的适用问题，一审法院认为，当事人明确约定定金为5万元，且原告当时已经支付2万元，在向被告出具欠条的情况下将剩余3万元次日交付给中介，视为已经履行交付了5万元的定金，故对于原告要求被告双倍返还定金10万元的诉讼请求予以支持。鉴于被告拒绝领取3万元定金的实际情况，在适用定金罚则时，由第三人直接向原告返还收取的3万元定金。关于原告主张的卖房定金损失3万元、中介费8000元；一审认为，原告已经主张了定金罚则，其损失并未超过定金罚则，故对原告的该诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告叶蓉、左学丰于本判决生效后十日内双倍返还原告唐剑峰、吴娟定金10万元（其中3万元已由第三人淮安市我爱我家房产经纪有限公司返还，剩余7万元由被告叶蓉、左步丰返还）。二、驳回原告唐剑峰、吴娟的其他诉讼请求。二审当事人没有提交新的证据。二审经审理确认一审判决查明事实。本院认为，关于《房屋买卖合同》中约定的合同解除权问题。合同约定“如因学区加分问题，合同自动解除”，结合双方在合同补充条款中的约定，应当理解为，如果出售的房屋因学区加分而影响上诉人孩子中考升学，则合同自动解除。该条款应是附期限解除合同的条件。当解除条件成就时，合同自动解除。在订立合同时，出售的房屋是否可以加分，特别是该加分对上诉人孩子的升学是否造成实质性影响并不确定，而当被上诉人已经明确可以在中考结束且不影响孩子升学的情况下过户，然上诉人却坚持在签订协议次日即要求解除协议，与双方合同约定解除条件相悖，其行为属于故意违约。故一审法院认为上诉人叶蓉、左步丰拒绝履行合同构成违约，应当承担违约责任并无不当。关于定金数额问题。当事人双方明确约定定金为5万元，被上诉人签合同时已经支付2万元，且经双方同意剩余3万元次日交付给中介，合同签订次日被上诉人已按约定去中介履行3万元定金交付义务，由于上诉人的原因未能履行成功，故应当认定被上诉人已经履行交付了5万元定金义务。对于上诉人认为其没有授权中介收受定金的辩解不予采信。故被上诉人要求上诉人双倍返还定金10万元的诉讼请求应予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人叶蓉、左步丰负担。本判决为终审判决。审 判 长 许玉虎代理审判员 丁 然代理审判员 徐海燕二〇一六年十月二十五日书 记 员 陈玲玲 关注公众号“”