（2016）苏民申3364号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2016-12-21
案件名称
南京银城物业服务有限公司与吴松燕物业服务合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书
法院
江苏省高级人民法院
所属地区
江苏省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
吴松燕,南京银城物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）苏民申3364号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：吴松燕。委托诉讼代理人：吴京翠。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：南京银城物业服务有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区江东北路289号银城广场20层。法定代表人：谢晨光，该公司总经理。委托诉讼代理人：艾有顺、于小强，该公司职员。再审申请人吴松燕因与被申请人南京银城物业服务有限公司（以下简称银城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2015）宁民终字第2781号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行审查，现已审查终结。吴松燕申请再审称：1、本案基本情况是银城物业公司于2012年2月27日和5月18日在小区连续贴出不再续签物业服务合同的函。8月6日，业委会将公章交给街道保管并请求罢免，8月10日银城物业公司撤走，8月11日大光路办事处发布关于调整御道家园小区业主大会临时会议议题的通知。但在8月22日，银城物业公司与普通业主刘兵等4人签订了2012、2013年两年的物业服务合同，接受了银城物业公司续约的全部条款。合同所盖的小区业委会公章属伪造。9月2日御道家园业主委员会筹备组进行第四届业委会委员的报名工作，刘兵等人不是筹备组成员。10月9日，第四届业委会成立，刘兵等3人进入业委会。之前的物业服务合同一直未公示过，也未经业主大会审议。2013年底刘兵又不经业主大会审议，一人擅自与银城物业公司签订了2014年的物业服务合同。业主为了抵制非法合同拒缴物业费。第四届业委会成立后，至2014年12月29日，御道家园小区未开过任何形式的业主大会，业主从未讨论和审议过有关2012至2014年度的物业服务合同。2、申请再审主要理由是因第三届业委会于2012年8月14日集体辞职，第四届业委会于10月9日成立，故2012年8月22日由普通业主签订的物业服务合同应属无效合同，2014年的物业服务合同未经业主大会审议，同样不合法。故请求撤销一、二审判决，改判驳回银城物业公司的诉讼请求，案件诉讼费用由银城物业公司承担。银城物业公司未提交意见。本院认为：吴松燕认为其拒缴物业服务费的原因在于相关物业管理服务合同系无效合同，理由为：一是2012及2013年度的物业管理服务合同在签订时，上一届业主委员会已将公章交给街道保管并请求罢免，新一届业主委员会尚未成立，刘兵等人是以普通业主的身份与银城物业公司签订的合同，且合同所盖业主委员会公章系伪造。该合同内容从未公示过，也未经业主大会审议，属于无效合同。二是2014年度的物业管理服务合同，系刘兵未经业主大会审议通过，一人擅自与银城物业公司所签订，故亦属无效合同。对此，本院认为，吴松燕认为合同无效的上述理由不能成立：首先，涉案2012年8月22日的《物业管理服务合同》签订时，虽然上一届南京市御道家园住宅小区业主委员会（以下简称御道家园业委会）提出辞职，新一届业主委员会尚未成立，但根据吴松燕一审提供的2012年10月31日御道家园业委会的《公告》记载，在大光路办事处的指导下成立的业主应急管理小组，依照8月12日-8月19日业主大会的决定，已于8月22日和银城物业公司签订了物业管理服务合同。由此可以看出，一是业主大会已经做出续聘银城物业公司的决定，二是新一届业主委员会对于当时特殊时期所签订的《物业管理服务合同》予以了追认。虽然大光路办事处在2012年8月11日发出的《关于调整御道家园小区业主大会临时会议议题的通知》中记载，8月12日召开的御道家园小区业主大会临时会议议题为“重选业主委员会”，但从上述《公告》看出，业主大会临时会议从8月12日召开至8月19日，因此，在8月12日之后的几天会议中讨论续聘银城物业公司并做出决定并非不可能。因2012年8月22日签订的《物业管理服务合同》已经新一届御道家园业委会确认，故吴松燕认为刘兵等人系以普通业主身份签订的《物业管理服务合同》主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。吴松燕虽然认为合同中御道家园业委会的公章系伪造，但对此未能提供证据证明，故本院对其主张不予采纳。其次，《物业管理条例》第十一条和第十五条，分别对业主共同决定的事项及业主委员会执行业主大会决定事项，应履行的职责做出了明确规定。根据上述规定，选聘和解聘物业服务企业是业主大会决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同是业主委员会的职责。由此可见，物业服务合同的内容并非必须经过业主大会审议通过。虽然吴松燕认为根据2010年修正的《南京市物业管理办法》第十四条的规定，审议和批准业主委员会拟签订的物业服务合同由业主共同决定，但该办法仅是地方政府规章，不属于导致合同无效的法律和行政法规。本案中，2012年8月22日的《物业管理服务合同》是根据业主大会的决定所签订，2013年12月30日签订的《物业管理服务合同》亦是新一届御道家园业委会在其职责范围内，代表业主与业主选聘的银城物业公司签订的物业服务合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，合同是否备案亦不影响合同效力。吴松燕认为两份物业服务合同未经公示及业主大会审议，属于无效合同的主张，缺乏法律依据，本院不予采纳。综上所述，一、二审法院依据合法有效的物业服务合同，判决吴松燕支付相应物业费，并无不当。吴松燕的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回吴松燕的再审申请。审 判 长 袁 滔代理审判员 史乃兴代理审判员 罗伟明二〇一六年十月二十五日书 记 员 李 馨