（2016）新4223民初2480号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2017-04-24
案件名称
张艳与新疆东坤房地产开发有限公司、新疆东坤房地产开发有限公司沙湾分公司等商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
沙湾县人民法院
所属地区
沙湾县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张艳,新疆东坤房地产开发有限公司,新疆东坤房地产开发有限公司沙湾分公司,张祥龙
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百三十条，第九十七条，第一百一十四条第一款，第九十三七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条，第一百四十四条
全文
新疆维吾尔自治区沙湾县人民法院民 事 判 决 书（2016）新4223民初2480号原告：张艳，女，1974年4月10日出生，汉族，职工，现住新疆沙湾县。委托诉讼代理人：孙永胜（特别授权），男，1976年3月28日出生，汉族，个体，现住新疆沙湾县。被告：新疆东坤房地产开发有限公司。法定代表人：蒋志勇，系该公司董事长。组织机构代码证：68274212-3。住所地：新疆克拉玛依市友谊路***号汇鑫大厦*楼。被告：新疆东坤房地产开发有限公司沙湾分公司。负责人：郑小菊，系该公司总经理。组织机构代码证：59593440-X。住所地：新疆塔城地区沙湾县广场西路**幢****号。委托诉讼代理人：姜丽玲，新疆沙泉律师事务所律师。被告：张祥龙，男，成年人，汉族，现住新疆沙湾县。原告张艳诉被告新疆东坤房地产开发有限公司（以下简称东坤公司）、新疆东坤房地产开发有限公司沙湾分公司（以下简称东坤沙湾分公司）、张祥龙商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月7日立案受理。本案依法由助理审判员王雅文适用简易程序于2016年10月18日公开开庭审理，原告张艳的委托代理人孙永胜、被告东坤公司沙湾分公司的委托代理人姜丽玲到庭参加诉讼，被告东坤公司、张祥龙经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付购房款91686元；2、判令被告给付违约金7751元；3、判令被告给付利息6876元及2016年9月1日至给付日期间的利息；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年11月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告交纳购房现金2万元；2012年11月30日，原告交纳购房款3万元；2014年10月15日，原告交纳购房款81686元。约定2014年10月16日交付房屋，剩余购房款办理住房公积金贷款。2014年10月16日，被告未能按约定时间交付房屋，原告多次催交房屋无果。时至2016年7月4日，原、被告达成解除合同合意，约定被告退还原告购房款131686元，若不能按照约定时间退还，被告应当从2016年6月1日起承担月2.5%的逾期利息损失。截止2016年6月12日，被告仅退还4万元，余款91686元至今未付。被告东坤公司沙湾分公司辩称：对解除合同的承诺书无异议。约定的退房款总数也无异议。对本金同意退还。因被告东坤沙湾分公司承诺在2016年7月30日退5万元，在8月20日退41686元，虽然双方约定了逾期利息，但是双方约定的利率超出民间借贷司法解释规定的部分，不予认可，故对原告主张的利息计算方法不认可。因双方达成解除合同承诺书，对违约金不予认可。经审理查明，2012年11月20日，原告（买受人）与被告东坤沙湾分公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买位于沙湾县16区92幢2单元2201号商品房。双方约定买受人应当在2014年10月15日付首付款131686元，剩余房款办理住房公积金贷款。原告陈述约定交付房屋时间为2014年10月16日。合同签订后，原告分别于2012年10月20日交纳购房款2万元；2012年11月30日交纳购房款3万元；2014年10月15日交纳购房款81686元。因被告东坤沙湾分公司未能按照约定的交房时间交付房屋，原告与被告东坤沙湾分公司、张祥龙签订《承诺书》一份，约定：我东坤公司开发龙庭花苑，张艳购买的5号楼2三单元221号楼房，现要求退房，我公司同意。（原告张艳）所支的壹拾叁万壹仟陆佰捌拾陆元现金全部退还。现还有玖万壹仟陆佰捌拾陆元，我公司承诺在2016年7月30日退伍万元，在2016年8月20日退肆万壹仟陆佰捌拾陆元。若不能按期退以上房款，我公司愿意承担从2016年6月1日起支付月息2.5%。另查明，被告东坤沙湾分公司于2016年6月12日退还原告4万元。以上查明的事实，有原告举证及双方当庭陈述在案佐证。本院认为，原告与被告东坤沙湾分公司之间签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示、且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。原告与被告东坤沙湾分公司、张祥龙于2016年7月14日签订的《承诺书》系当事人达成的解除合同的协议，即当事人协商一致解除2012年11月20日签订的《商品房买卖合同》。因被告张祥龙系被告东坤沙湾分公司职工，其并不是《商品房买卖合同》的一方当事人，故其与原告签订《承诺书》的行为，系履行职务行为，其行为后果由被告沙湾分公司承担。《中华人民共和国公司法》第十四条规定：公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。被告东坤沙湾分公司因不具有独立法人资格，故其与原告协商解除《商品房买卖合同》的法律后果由被告东坤公司承担。原告主张由被告返还其已交纳的购房款91686元。《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因原、被告之间《商品房买卖合同》已解除，原告主张由被告东坤公司返还其交纳的购房款91686元【合计交纳购房款131686元-已退还40000元】，有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张由被告按《商品房买卖合同》的约定支付违约金7751元。因《商品房买卖合同》已由当事人协议解除，原告以该合同中约定的违约金条款主张权利，没有事实依据，本院不予支持。原告主张按照《承诺书》约定，由被告支付逾期退款利息6876元【应退还购房款91686元×月利率2.5%×90天（自2016年6月1日至2016年9月1日）】。被告东坤沙湾分公司辩称该利率约定超过了民间借贷的最高月利率20‰。因本案系买卖合同纠纷，不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，故对被告东坤公司沙湾分公司的该辩解意见，本院不予采纳。《合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告的损失实际上应当是应退还购房款自约定交房之日次日至今的资金占用期间的利息损失，原告主张的逾期利息损失为6876元，并未超过原告损失的30%，即10697.84元【被告应退还的购房款91686元×中国人民银行同期贷款年利率6.15%÷360日×683日（约定交付房屋次日2014年10月17日计至原告主张2016年9月1日）】，故原告主张由被告东坤公司支付逾期退款利息6876元，本院予以支持。被告东坤公司、张祥龙经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃其举证、质证的权利，本案依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第九十三七条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告新疆东坤房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还原告张艳购房款91686元。二、被告新疆东坤房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告张艳逾期退款利息损失6876元。三、驳回原告张艳对新疆东坤房地产开发有限公司沙湾分公司、张祥龙的诉讼请求。四、驳回原告张艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条第之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的106313元，案件受理费适用简易程序减半收取1213元，由原告张艳负担多诉部分88元，由被告新疆东坤房地产开发有限公司负担1125元（本案受理费已由原告预交，被告负担的费用在本案执行时，按判决书确定的数额由被告一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆塔城地区中级人民法院。代理审判员 王雅文二〇一六年十月二十五日书 记 员 高艳芳 来源：