（2016）沪0230民初1573号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2017-01-03
案件名称
土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
崇明县人民法院
所属地区
崇明县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海隆达建设工程有限公司,朱慧,卢云飞
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十一条，第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
崇明县人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0230民初1573号原告(反诉被告)：上海隆达建设工程有限公司，住所地上海市崇明县新河镇新申路XXX号。法定代表人：范本利，总经理。委托诉讼代理人：李海滨，男，1966年3月20日生，汉族，住上海市虹口区凉城路XXX弄XXX号XXX室。被告(反诉原告)：朱慧，男，1971年8月6日生，汉族，住上海市崇明县港西镇团结村XXX号XXX室。委托诉讼代理人：曹洪洲，上海市崇明县中兴镇法律服务所法律工作者。被告：卢云飞，男，1968年5月14日生，汉族，住浙江省台州市黄岩区北���镇西岑村XXX号。原告上海隆达建设工程有限公司(以下简称“隆达公司”)诉被告朱慧、卢云飞土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月2日立案受理后，被告朱慧在提交答辩状期间对管辖权提出异议，认为本案应移送被告卢云飞住所地的浙江省台州市黄岩区人民法院管辖。本院审查后，于2016年3月30日裁定驳回被告朱慧对本案管辖权提出的异议。被告朱慧不服，上诉至上海市第二中级人民法院，上海市第二中级人民法院审查后于2016年5月31日裁定驳回上诉，维持原裁定。本案于2016年7月8日第一次公开开庭进行了审理，原告隆达公司的委托诉讼代理人李海滨、被告朱慧的委托诉讼代理人曹洪洲、被告卢云飞到庭参加了诉讼。2016年7月27日，本案依法转普通程序。2016年9月2日，本案第二次公开开庭进行了审理。原告隆达公司的委托诉讼代理人李海滨、被告朱慧的委托诉讼代理人曹洪洲到庭参加诉讼，被告卢云飞经本院合法传唤未到庭参加诉讼。2016年9月8日，被告朱慧提起反诉，本院依法予以受理。2016年10月17日，本案第三次公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)隆达公司的委托诉讼代理人李海滨、被告朱慧(反诉原告)的委托诉讼代理人曹洪洲到庭参加诉讼，被告卢云飞经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。庭审过程中，反诉原告朱慧表示不再缴纳反诉案件受理费，本院依法裁定本案反诉部分按反诉原告朱慧自动撤诉处理。本案现已审理终结。原告隆达公司向本院提出诉讼请求：1、确认被告朱慧、卢云飞于2015年10月15日签订的土地租赁合同书无效；2、被告朱慧、卢云飞归还原告隆达公司位于上海市崇明县新河镇上海富盛经济开发区内面积约180亩土地；3、本案诉讼费由被告朱慧、卢云飞承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请��为：1、解除原告与被告朱慧之间的口头土地租赁合同，并判令被告朱慧支付土地租金(使用费)，以每亩每年人民币2,000元的标准计算；2、判令被告朱慧、卢云飞立即归还原告位于上海市崇明县新河镇富盛经济开发区120亩土地(东起北新公路、西至新薇路、南至富临路、北至崇明大道电线杆)；3、本案诉讼费由被告朱慧、卢云飞负担。后原告再次变更诉讼请求为：1、解除原告与被告朱慧之间的口头土地租赁合同，土地租赁费用待后处理；2、判令被告朱慧、卢云飞将位于上海市崇明县新河镇富盛经济开发区120亩土地(东起北新公路、西至新薇路、南至富临路、北至崇明大道电线杆)恢复至可耕种状态后归还原告；3、本案诉讼费由被告朱慧、卢云飞负担。事实与理由：2015年9月15日，原告与案外人上海富盛经济开发区开发有限公司签订了为期一年的土地租赁合同(土地性质为��业用地)，土地面积为180亩，租金为每亩每年人民币200元。合同明确在承租区域内只能种植收获期不超过6个月的农作物，不得搭设种植大棚等建筑物或构筑物等。后原告将上述土地中的120亩出租给被告朱慧，但未签订书面租赁合同。2015年10月15日，被告朱慧又将该120亩土地转租给被告卢云飞。被告卢云飞在承租地块上搭设了大棚用于种植西瓜。种植大棚西瓜系当地政府相关部门所禁止，且转租未经原告同意，故要求两被告返还土地。被告朱慧辩称，不同意解除口头租赁合同关系，本被告承租原告120亩土地后投入大量的人力、财力对该土地进行清理、平整，并安装电力设施，使该土地具备耕作功能。本被告需要至少3年才能收回成本。2015年10月15日，本被告与被告卢云飞签订土地租赁合同书1份，将系争土地的120亩土地转租被告卢云飞种植大棚西瓜属实。本被告同意将承���的土地恢复至可耕种状态后返还原告。被告卢云飞辩称，2015年10月15日，被告朱慧与本被告签订了土地租赁合同书1份，被告朱慧将系争土地的120亩土地出租给本被告，用于种植大棚西瓜，合同租期为2015年10月30日至2016年10月30日止，每亩每年的租金为2,000元。本被告已经支付了租金，有权使用系争土地。原告针对其诉讼请求依法提交了如下证据：1、建设项目选址意见书复印件、崇明县规划管理局(2008)0021号文件(关于核发工业用地收储建设项目选址意见书的通知)复印件、建设工程规划许可证复印件各1份，证明案外人上海富盛经济开发区开发有限公司将包括本案系争的120亩土地在内的180亩土地出租给原告，土地性质为工业用地；2、土地租赁合同书复印件1份，证明被告朱慧未经原告同意将其承租120亩土地转租给被告卢云飞。被告朱慧对原告提供的证据1、2真实性无异议��但认为转租系原告认可的；被告卢云飞对原告提供的证据1表示看不懂，不发表质证意见，对证据2的真实性无异议。被告朱慧针对其辩称依法提供了如下证据：1、收据复印件1份，证明被告朱慧出资4,000元为系争土地安装电表2只；2、协议书复印件1份，证明被告朱慧承租系争土地后投入了大量人力、物力平整土地；3、通话记录文字整理稿1份，证明原告与被告朱慧之间存在土地租赁合同关系；4、照片2张，证明系争土地经平整后的现状。被告卢云飞未提供证据。原告对于被告朱慧提供的证据1真实性无异议，对于证据2表示不予认可，认为系争土地无需平整即可种植；对于证据3要求提供通话音频，否则不予认可；对于证据4，原告不认可平整行为，但认可土地现状。经审理查明，包括系争土地在内的253,984平方米的土地系上海富盛经济开发区开发有限公司作为工业用地收储，位于东起新申路、西至新薇路、南至上海华源光纤通讯有限公司、北至崇明大道北侧农田。2015年9月15日，上海富盛经济开发区开发有限公司与原告签订土地租赁合同1份，上海富盛经济开发区开发有限公司将其收储的东起新申路、西至新薇路、南至滨江路、北至崇明大道180亩土地出租给原告使用，租期为2015年9月15日至2016年9月14日(计壹年)，每亩每年的租金为200元，共计36,000元于签订合同之日付清。租赁用途：只用于种植收获期不超过6个月的农作物，不得搭设种植大棚等建筑物或构筑物，不得用作堆场或作其他用途。合同还就双方的其他权利义务、违约责任等进行了约定。此后，原告将其中东起北新公路、西至新薇路、南至富临路、北至崇明大道电线杆的120亩土地(即本案系争土地)口头租赁给被告朱慧使用，但双方未明确租期、租金等合同细节。2015年10月15日，两被告签订土地租赁合同书1份，约定被告朱慧将系争土地出租给被告卢云飞使用，租期自2015年10月30日至2016年10月30日，每亩年租金为2,000元。合同书还约定了双方的其他权利义务及违约责任等。被告卢云飞承租土地后搭建大棚用于种植西瓜。现原告要求收回系争土地，故涉讼。本院认为，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告与被告朱慧未签订书面租赁合同，未约定租期，视为不定期租赁，原告有权随时解除。合同解除后，两被告作为承租人及土地的实际使用人均有义务返还土地，但具体时间由本院根据本案具体情况予以酌定。原告要求两被告将土地恢复至可耕种状态，被告朱慧表示认可，故由被告朱慧负责将系争土地恢复至可耕种状态。原告自愿表示土地租赁费用待后处理，本院依法照准。被告卢云飞经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告上海隆达建设工程有限公司与被告朱慧之间的口头土地租赁合同；二、被告朱慧、卢云飞于本判决生效之日起十五日内将东起北新公路、西至新薇路、南至富临路、北至崇明大道电线杆的120亩土地返还原告上海隆达建设工程有限公司，返还前由被告朱慧将上述土地恢复至可耕种状态。本案案件受理费人民币80元，由被告朱慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数��出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 沙卫国代理审判员 顾锦华人民陪审员 樊晓红二〇一六年十月二十五日书 记 员 王 宇附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 搜索“”