（2016）鄂0191民初2393号

裁判日期: 2016-10-25

公开日期: 2016-12-09

案件名称

方建明、徐静静与郑家发、余国云房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

武汉经济技术开发区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

方建明,徐静静,郑家发,余国云,武汉市新世家房地产代理有限公司水木清华店

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十二条，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

湖北省武汉经济技术开发区人民法院民事判决书（2016）鄂0191民初2393号原告：方建明（徐静静之夫），男，汉族，1979年11月16日出生，住武汉市蔡甸区。诉讼委托代理人：徐涛，广东德纳（武汉）律师事务所律师。诉讼委托代理人：李缘缘，广东德纳（武汉）律师事务所律师实习律师。原告：徐静静，女，汉族，1983年7月2日出生，住湖北省云梦县。诉讼委托代理人：徐涛，广东德纳（武汉）律师事务所律师。诉讼委托代理人：李缘缘，广东德纳（武汉）律师事务所律师实习律师。被告：郑家发，男，汉族，1975年12月26日出生，住武汉市汉阳区。诉讼委托代理人：竹永海，湖北尊而光律师事务所律师。诉讼委托代理人：周明，湖北尊而光律师事务所实习律师。被告：余国云，女，汉族，1977年1月22日出生，住武汉市江汉区。诉讼委托代理人：竹永海，湖北尊而光律师事务所律师。诉讼委托代理人：周明，湖北尊而光律师事务所实习律师。第三人：武汉市新世家房地产代理有限公司水木清华店，住所地武汉经济技术开发区10R2地块水木清华华商网1栋33号。法定代表人：王涛，该公司负责人。原告方建明、徐静静诉被告郑家发、余国云及第三人武汉市新世家房地产代理有限公司水木清华店（以下简称代理公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月2日立案受理后，依法由审判员赵焱适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐静静及原告方建明、徐静静的委托代理人徐涛、李缘缘，被告郑家发及其被告郑家发、余国云的委托代理人竹永海、周明，第三人代理公司的法定代表人王涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告方建明、徐静静向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告、第三人代理公司于2016年1月1日签订的《存量房居间（买卖）合同》；2、被告郑家发、余国云向原告方建明、徐静静支付违约金人民币60，000元；3、被告郑家发、余国云向原告方建明、徐静静返还定金人民币30，000元；4、被告郑家发、余国云向原告方建明、徐静静返还办理两证的费用人民币9，284元；5、被告郑家发、余国云承担本案的诉讼费用及保全费用。事实和理由：原、被告与第三人代理公司2016年1月1日签订了《存量房居间（买卖）合同》（以下简称合同），房屋地址位武汉经济技术开发区水木清华二期1单元1层2室，合同约定所购房屋成交价为人民币600，000元，签订合同之日原告方建明、徐静静向被告郑家发、余国云支付人民币30，000元，原告方建明、徐静静用按揭贷款方式支付人民币500，000元，过户当日支付人民币70，000元；在贷款审批通过后，原、被告因在第三人代理公司的通知下10日内到房地局办理产权过户手续，手续费由原告方建明、徐静静承担等。原、被告于2016年3月7日签订三方约定，就交房事宜进行了补充约定。银行贷款手续审批完毕后，经原告方建明、徐静静多次催促，被告郑家发、余国云以房屋涨价为由拒绝办理过户，经第三人代理公司多次沟通，被告郑家发、余国云仍不同意继续履行合同。原告方建明、徐静静为维护其合法权益起诉来院，请求依诉予判。被告郑家发、余国云辩称：1、被答辩人没有按照合同的约定提供银行审批手续，致使合同无法继续履行；2、被答辩人在首付不能如期提供的情况下，在本案第三人代理公司的见证下一起签订了三方补充协议，约定必须是答辩人收到全部房款后才将房屋交至给被答辩人；3、答辩人于2016年6月向第三人代理公司和被答辩人分别寄出了解除房屋买卖合同的通知函，我方已经进行了合理的告知义务；4、被答辩人在诉求中表明是答辩人违约，同时要求答辩人承担违约金，没有事实和法律依据。综上，被告郑家发、余国云同意解除合同，但认为合同无法继续履行是因原告方建明、徐静静违约，被告郑家发、余国云不应承担违约责任。第三人代理公司陈述称：合同不能继续不能履行主要是因为被告余国云主动违约。2016年3月7日的三方约定是在三方合同签订之后又经过反复协商才订立的，当时被告余国云要求涨房价和延迟交房时间，原告方建明、徐静静与被告郑家发、余国云一再拖延才到银行做的贷款面签，贷款审批通过之后，我方和买卖双方多次协商，被告郑家发、余国云均拒绝履行合同。在办理本案房屋贷款时，因被告余国云自身债务，被告余国云要求提高房屋首付价款，因原告方建明、徐静静没有答应，所以被告郑家发、余国云拒绝配合银行办理面签，最后原告方建明、徐静静方同意提高首付价款，所以贷款金额从500，000元降到了470，000元。综上，本案合同无法履行的原因在于被告郑家发、余国云请求涨价并拒绝履行合同约定的义务。本院经审理认定事实如下：2016年1月1日，二被告为甲方（卖方），原告方建明、徐静静为乙方（买方）与第三人代理公司作为丙方（中介方）签订《存量房屋居间（买卖）合同》，第一条约定；甲方同意将坐落于武汉经济技术开发区水木清华35-1-102房屋出售给乙方，房屋性质属住宅，面积89.17m2，产权证号经0409155号等。第二条约定房屋成交价格为人民币600，000元整，该房东产权（使用权）过户的相关费用由乙方承担。…第四条定金及房款交接的约定：（1）乙方应在签订本合同时，向甲方支付人民币30，000元整作为定金／首付款，同时甲方将房屋权属证明原件购房合同及发票原件（房产证及土地证原件）交丙方保管，甲方交与丙方人民币10，000元作为物业保证。甲乙双方按丙方要求10日内办理房屋过户手续。（2）乙方贷款人民币500，000元，实际贷款金额以银行审批为准①甲方在丙方通知下3日内于房地局办理房屋房产证及土地证原件；②两证原件出来后，甲乙双方在丙方通知下3日内于银行方面签贷款手续；③贷款审批通过以后，甲乙双方在丙方通知下3日内于房地局安排过户手续，过户当天，乙方将首付款人民币70，000元付给甲方；④过户完毕，丙方将银行放款资料交给银行，银行见资料放款等……。合同签订当日，原告方建明、徐静静向第三人代理公司交付了房屋定金人民币30，000元，第三人代理公司向原告方建明、徐静静开具定金收条，第三人代理公司于同年1月12日向被告郑家发、余国云交付定金人民币20，000元，并告知被告郑家发、余国云人民币10，000元作为被告郑家发、余国云依照合同向其交付的物业保证金。被告郑家发向第三人代理公司出具了收取定金人民币20，000元的收条。因房屋尚未办理两证，原告方建明、徐静静支付了被告郑家发、余国云所有的合同房产两证办理至被告郑家发、余国云名下的房屋登记手续费用合计人民币9，269.72元。同年3月7日，原、被告又签订一份《三方约定》（以下简称约定），双方对于交房的权利、义务进一步做了约定，并约定2016年3月7日到银行面签贷款。原、被告到银行办理了面签。经本院向中国工商银行股份有限公司武汉洪山支行核实，二原告已与该行签订《个人购房借款／担保合同》借款人为原告方建明，借款金额为人民币470，000元，贷款用途为购买本案房屋，贷款以该房屋作为抵押，约定贷款一次性划入被告郑家发指定账户，二原告作为借款人在借款合同上签章。2016年3月12日该行通过了二手房贷款内部审批手续，因二手房买卖是用标的房屋作为抵押，因此房屋要过户至买房名下作为银行放贷条件，买卖房屋过户手续未能办理，故尚未支付贷款。2016年6月12日，被告郑家发、余国云以书面邮寄方式向原告方建明、徐静静及第三人代理公司发出《解除存量房屋（买卖）合同通知书》，原告方建明、徐静静于同年7月2日向本院起诉，请求依诉予判。另查明，经本院当庭询问，第三人代理公司协助原、被告办理房屋买卖合同相关手续期间，被告余国云认为房屋价格过低，要求原告方建明、徐静静增加首付款金额并要求第三人代理公司垫资。经本院当庭询问，原告方建明、徐静静愿意继续履行合同，被告郑家发、余国云以房价上涨为由拒绝继续履行合同。第三人代理公司在庭审期间愿意退还被告郑家发、余国云物业保证金人民币10，000元。本院认为：原、被告及第三人代理公司签订的合同合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告方建明、徐静静在合同签订后积极履行了缴纳定金、为被告郑家发、余国云办理房屋两证登记手续、协助办理房屋借款手续等合同约定的义务，且在庭审期间仍愿意继续履行合同，足以证实原告方的行为符合诚实信用原则。根据合同法第九十四条的规定：当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。被告郑家发、余国云抗辩原告方建明、徐静静同意支付首付款人民币200，000元及第三人代理公司承诺垫资等抗辩意见没有提供证据予以证实，本院不作为解除合同的正当理由予以采纳。被告郑家发、余国云认为房屋涨价，原房屋买卖合同无法履行的意见，没有法律依据，本院不予支持。综上，被告郑家发、余国云没有正当理由且不履行合同约定的义务，已构成违约，原告方建明、徐静静请求解除合同的主张，本院予以支持。根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告方建明、徐静静有权依照合同约定主张违约责任，但原告方建明、徐静静提供的证据不足以证实其实际损失达到合同约定的人民币60，000元。根据《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，本院结合合同约定有定金条款，被告郑家发、余国云在签订合同时，对于定金条款的法律后果应当有合理的预见，原告方建明、徐静静所主张的违约金虽未能证实其实际损失达到合同约定标准，但定金条款约定的双倍返还原则属于双方当事人均能够预见的损失，本院依照合同法第一百一十五条的规定，参照定金法则保护原告方建明、徐静静的违约金请求。被告郑家发、余国云虽然抗辩仅收取原告方建明、徐静静定金人民币20，000元，但被告郑家发、余国云当庭认可合同约定的定金人民币30，000元中有人民币10，000元用于其向第三人代理公司交付物业保证金，因此，本院认定原告方建明、徐静静实际支付的定金为人民币30，000元。另外，原告方建明、徐静静因办理两证实际支出的费用，属于履行合同过程中为产生的费用，原告方建明、徐静静请求返还，属于将合同恢复至签订前状态，原告方建明、徐静静关于返还实际支出费用的请求，本院予以支持，但原告方建明、徐静静依照第三人代理公司开具的收条主张的金额不符合证据形式要件，本院按照原告方建明、徐静静提供的有效票据载明的金额予以保护，超出部分不予支持；被告郑家发、余国云抗辩此费用系履行合同过程中产生的损失的意见，本院不予采纳。因定金中人民币10，000元系第三人代理公司作为被告郑家发、余国云应予缴纳的物业保证金收取，第三人代理公司当庭愿意返还不违反法律规定，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定判决如下：一、原告方建明、徐静静与被告郑家发、余国云及第三人代理公司于2016年1月1日签订的《存量房屋居间（买卖）合同》自本判决生效之日起解除；二、被告郑家发、余国云返还原告方建明、徐静静办理房屋登记手续的费用人民币9，269.72元；三、被告郑家发、余国云返还原告方建明、徐静静定金人民币2万元；四、第三人武汉市新世家房地产代理有限公司水木清华店返还原告方建明、徐静静人民币10，000元；五、被告郑家发、余国云支付原告方建明、徐静静违约金人民币30，000元；六、驳回原告方建明、徐静静的其他诉讼请求。以上判决第二至五项于本判决生效之日起五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本案案件受理费人民币2，282元，减半收取人民币1，141元，保全费人民币1，013元，合计人民币2，154元，由被告郑家发、余国云负担，此款原告方建明、徐静静已垫付，被告郑家发、余国云与本判决第二项款一并给付原告方建明、徐静静。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉费汇至武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户－市中院诉讼费分户；账户：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行（行号：832886）；上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员　　赵焱二〇一六年十月二十五日书记员　　张童微信公众号“”