（2016）苏05民终6211号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2016-11-25
案件名称
王祥法、邓继琴与吴江蓝海商业管理有限公司合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王祥法,邓继琴,吴江蓝海商业管理有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终6211号上诉人（原审原告）：王祥法。委托诉讼代理人：朱永磊，江苏迈图律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁炜，江苏迈图律师事务所律师上诉人（原审原告）：邓继琴。委托诉讼代理人：王祥法。被上诉人（原审被告）：吴江蓝海商业管理有限公司。委托诉讼代理人：蔡逸。上诉人王祥法、邓继琴因与被上诉人吴江蓝海商业管理有限公司（下称蓝海公司）合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2016）苏0509民初4740号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年8月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王祥法、邓继琴上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判。2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一、被上诉人存在拖欠租金超过三个月的违约事实，根据《商铺委托经营管理合同》第三条第一项的约定，上诉人有权解除合同。虽然上诉人在一审诉讼后补缴了大部分应付租金，但不能消灭上诉人依法行使合同约定的解除权。二、上诉人与被上诉人之间的《商铺委托经营管理合同》解除后，被上诉人受上诉人委托与赛格广场运营方签订的经营合同可以继续履行，不会影响赛格广场整体功能的发挥，更不会损害其他业主的利益。三、被上诉人应按合同约定支付当期租金额5%的违约金。被上诉人蓝海公司辩称，认可一审判决。原审原告王祥法、邓继琴向一审法院起诉请求：1、解除原审原告王祥法与原审被告蓝海公司所签订的《商铺委托经营管理合同》；2、原审被告蓝海公司支付2015年4月28日至2016年4月27日期间的剩余租金8065.65元；3、原审被告蓝海公司支付违约金806.57元（以第3年度租金额的5%计算）；4、本案诉讼费用由原审被告承担。一审法院认定事实：“赛格广场”系苏州市南海明珠房地产开发有限公司（下称南海公司）开发的位于苏州市吴江区松陵镇人民路北侧、长安路南侧的大型商业广场，该广场共三层，有1000多个商铺构成，各商铺之间并没有进行物理分割。南海公司出售的商铺位置在铺号示意图中均有标注，且均办理了独立的房产证和土地证。2012年10月25日，南海公司与王祥法签订一份《吴江市商品房买卖合同》，约定王祥法向南海公司购买由其开发的“赛格广场”涉案商铺，合同价款为269616元，实际价款为268855元。同日，王祥法（甲方）与蓝海公司（乙方）签订一份《商铺委托经营管理合同》，约定甲方将涉案商铺委托乙方交由吴江赛格统一经营管理，并对“赛格广场”进行整体规划，按照业种业态的分布要求，以优质服务、规范管理培育市场；委托期限为12年〔自2013年6月20日（以实际开业日期为准）起至2025年6月19日止〕，在委托经营期限内，双方不得解除或终止本合同，否则按本合同第三条处理；合同履行期第1年，甲方无偿提供给乙方作为市场培育期，由乙方负责统一招商、统一经营、统一管理；合同履行期第2年至第4年，乙方每年向甲方支付保底租金分别为实际购房总价的5%、6%、7%；合同履行期第5年至第12年，每年涉案商铺租金收益根据实际购房总价占商铺所在楼层的销售总额所占百分比乘以该层租金收益按9∶1分成（即甲方为90%，乙方为10%），相关税费双方按照国家规定各自承担；合同履行期第2年至第12年每年的租金，乙方于当年租期内的前6个月内一次性支付给甲方；甲方不可撤销地赋予乙方使用、出租该商铺及收益的权利，确认乙方在本合同期限内始终有上述权利，甲方不得以任何理由收回商铺使用权；合同第三条：一、甲、乙双方必须严格遵守履行本合同条款，乙方延迟支付租金的，按银行同期活期存款利率计算违约金；若乙方逾期3个月未支付当年期租金的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，乙方除支付当年期租金外，另按当年期租金额的5%向甲方支付违约金。二、……。三、如有其它违约行为的，违约方按当年期租金额的5%向对方支付违约金。上述合同签订后，“赛格广场”提前于2013年4月28日正式开业，自此，委托经营期限开始起算。在合同履行过程中，第1年度（即2013年4月28日至2014年4月27日）属于市场培育期，蓝海公司无须向王祥法支付租金；第2年度（即2014年4月28日至2015年4月27日）的租金，蓝海公司已支付给王祥法。第3年度（即2015年4月28日至2016年4月27日）的租金16131.30元（268855元×6%），蓝海公司已于2016年1月7日、1月27日分别支付了1532.44元、6129.77元；审理中，蓝海公司又于2016年4月28日、5月30日分别支付了3064.89元、3064.89元；庭审后，蓝海公司再于2016年6月2日支付了1532.44元，并于2016年6月2日代缴税款564.59元（相应发票已交至一审法院）。另查明，涉案商铺所有权人为王祥法、邓继琴。以上事实，有双方当事人陈述、原审原告提供的《吴江市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、铺号示意图、房产证、土地证、《商铺委托经营管理合同》、《确认书》，原审被告提供的租金返还明细及本案庭审笔录予以证实。一审法院认为，“赛格广场”共有1000多个商铺，已售商铺位置虽在铺号示意图中均有标注，并具有独立的房产证和土地证，但各商铺之间并没有进行物理分割。南海公司将“赛格广场”商铺出售给业主后，业主再将商铺委托原审被告蓝海公司交由吴江赛格进行统一出租、经营和管理，并按所付房款数额及约定比例收取回报，这种经营模式属于产权式商铺经营模式。因各商铺之间没有进行物理隔离，各商铺是由原审被告蓝海公司整体招租，并用于经营电子产品，各商铺自身不具备独立经营的条件和利用价值，可见，二原审原告的商铺与其他业主的商铺使用和经营具有整体、不可分割的特点。二原审原告在签订委托经营合同时，明知自己的商铺与其他业主的商铺用于整体经营，因此，若单独解除委托经营协议，势必影响“赛格广场”整体功能的发挥，损害其他业主的利益，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济的发展，故二原审原告对商铺行使所有权，包括行使合同解除权不能等同于独立商铺，应受到一定的限制，必须服从大多数业主的整体意志。由于“赛格广场”未成立业主大会和业主委员会，二原审原告并无证据证明解除委托经营协议符合大多数业主的意志，且目前“赛格广场”仍处于正常经营中，因此，对于目前二原审原告要求解除《商铺委托经营管理合同》的主张，一审法院不予支持。对于第3年度的租金，根据《商铺委托经营管理合同》约定，原审被告蓝海公司应于2015年10月27日前支付给二原审原告，原审被告蓝海公司迟延支付的，已构成违约，应承担违约责任。关于违约金，经一审法院释明，二原审原告表示不论合同是否解除，均要求按第3年度租金额的5%计算，而原审被告蓝海公司同意按约定的逾期付款违约金即银行同期活期存款利率计算，一审法院认为，合同约定逾期付款违约金按活期存款利率计算明显低于二原审原告实际损失，故酌情认定逾期付款违约金以中国人民银行同期同档贷款基准利率计算为宜。现二原审原告要求原审被告蓝海公司支付2015年4月28日至2016年4月27日期间剩余租金242.28元（已扣除代缴税金）及违约金（以16131.30元、14598.86元、8469.09元、5404.20元、2339.31元、242.28元为基数，分别自2015年10月28日起至2016年1月7日止、自2016年1月8日起至2016年1月27日止、自2016年1月28日起至2016年4月28日止、自2016年4月29日起至2016年5月30日止、自2016年5月31日起于2016年6月2日止、自2016年6月3日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）的请求，于法有据，一审法院予以支持。因原审被告蓝海公司已代为缴纳第3年度的租金税费，且相关税票已交至一审法院，故二原审原告可到一审法院领取该税票。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十四条的规定，一审法院判决：一、原审被告吴江蓝海商业管理有限公司于本判决生效之日起10日内给付原审原告王祥法、邓继琴2015年4月28日至2016年4月27日期间剩余租金242.28元及违约金（以16131.30元、14598.86元、8469.09元、5404.20元、2339.31元、242.28元为基数，分别自2015年10月28日起至2016年1月7日止、自2016年1月8日起至2016年1月27日止、自2016年1月28日起至2016年4月28日止、自2016年4月29日起至2016年5月30日止、自2016年5月31日起于2016年6月2日止、自2016年6月3日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。二、驳回原审原告王祥法、邓继琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1924元，由原审原告王祥法、邓继琴与原审被告吴江蓝海商业管理有限公司各半负担。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。二审审理中，上诉人王祥法、邓继琴提交一份联名函，欲证明赛格广场有两百多名业主要求与被上诉人解除合同。被上诉人蓝海公司质证认为，该份联名函尚未核实，目前赛格广场所有业主是1700多户，据其了解要求解除合同的业主只有16户，通过诉讼的是6、7户业主。本院认为，王祥法、邓继琴与蓝海公司签订的《商铺委托经营管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。虽然蓝海公司有拖欠王祥法、邓继琴租金的违约行为，但在一审诉讼期间蓝海公司已经支付了大部分租金，并表示愿意承担逾期付款违约金，故蓝海公司的违约行为尚不足以导致王祥法、邓继琴的合同目的不能实现。且王祥法、邓继琴购买的商铺与赛格广场其他业主的商铺均未进行物理分割，由蓝海公司交由赛格广场统一经营管理。目前赛格广场仍在正常经营，尚未成立业主委员会和业主大会。王祥法、邓继琴的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。故王祥法、邓继琴作为个别业主单独要求解除《商铺委托经营管理合同》，本院碍难支持。关于逾期付款违约金，合同约定的按银行同期活期存款利率计算，明显过低，一审判决酌情调整为按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，并无不当。综上，王祥法、邓继琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3848元，由上诉人王祥法、邓继琴负担。本判决为终审判决。审判长 黄文杰审判员 郑 雄审判员 周 红二〇一六年十月二十五日书记员 王文君 更多数据：