（2016）京0101民初11073号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2016-12-14
案件名称
北京地业房地产开发有限公司与北京天桥百货商场有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京地业房地产开发有限公司,北京天桥百货商城集团公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0101民初11073号原告北京地业房地产开发有限公司，住北京市朝阳区建国路管庄6号。法定代表人温杰，总经理。委托代理人ＸＸ，男1973年11月21日出生，原告职工。被告北京天桥百货商城集团公司，住北京市东城区永定门内大街1号。法定代表人赵长立，总经理。委托代理人邓警户，北京市正海律师事务所律师。委托代理人齐晓伶，北京市正海律师事务所实习律师。原告北京地业房地产开发有限公司（以下简称地业房地产公司）诉被告北京天桥百货商城集团公司（以下简称天桥百货公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案受理，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告地业房地产公司委托代理人ＸＸ、被告天桥百货公司委托代理人邓警户、齐晓伶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告地业房地产公司诉称：被告系北京市东城区×大街×号之土地及其全部地上建筑物的所有权（以下简称涉诉房屋）人。2010年，原告取得北京青鸟思华信息系统有限公司对被告享有的债权。同年11月30日，原、被告双方签订《还款协议书》，约定被告在同年12月31日前向原告支付完毕全部款项，逾期按未还款金额千分之四的标准向原告支付违约金。此后被告未向原告支付任何款项。双方又于2011年3月31日签订《租赁协议书》，确定截止签订协议当日，被告应向原告支付本金及违约金共计1160.736万元；被告承诺在协议签订后5个月内，向原告交付该房屋，逾期交房的，每日应支付5000元违约金，其中360.736万元抵做原告向被告支付的房屋租赁押金，剩余的800万元，抵做原告应支付的第一年租金（2011年9月1日至2012年8月31日）。协议签订后，被告未履行合同义务，即未能按照约定将房屋交付原告使用，也未支付违约金，故要求判令被告向原告交付承租房屋履行《租赁合同》，按照每日5000元的标准向原告支付自2011年9月1日至判决之日止的违约金。被告天桥百货集团辩称：原告所述合同签订情况属实。被告由于没有多余资金，处于以房租抵债的目的，与原告签订《租赁协议书》。此后由于房屋出租给案外人北京洪祥天通商贸有限公司，因洪祥商贸公司投资较大，又存在转租，腾房比较困难等各种客观原因，被告未能向原告交房。被告始终积极偿还债务，没有违约的故意，一定会向原告交房偿还债务。即使被告存在违约，原被告约定的违约金过高，请求法院对违约金予以减少。经审理查明：2008年12月25日，洪祥商贸公司与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告向洪祥商贸公司出租涉诉房屋，并无偿将楼顶自建房交洪祥商贸公司使用，同时将楼顶自建房在租期内交由被告无偿使用，租期为10年，在租赁期外另有免租期为6个月，及租期为自2009年2月1日至2019年7月31日止，租赁期满后，原则上洪祥商贸公司享有优先续租权，在同等条件，如被告将房屋另行出租，则需补偿洪祥商贸公司200万元，定金为300万元，房屋交付时，该定金自动转为房屋保证金，自第三年度起其中100万元冲抵房租，200万元作为保证金，第一、二个合同年度年租金为900万元，第三个合同年度租金为1000万元，第四、五个合同年度租金为1100万元，第六至十个年度租金为1200万元；未经被告同意，第三人逾期故意拖欠房租三个月以上的，被告有权解除合同收回出租房屋。该合同正在履行中。2010年11月30日，原被告签订《还款协议书》，确认案外人北京青鸟思华信息系统有限公司已将对被告享有的人民币856万元的债权转让给原告，被告对此知晓并同意，2008年被告将涉诉房屋出租给洪祥商贸公司，被告有足够的还款来源；被告应在2010年12月31日前向原告归还上述款项，逾期还款的应按未还款金额的千分之四的标准支付违约金。2011年3月31日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《租赁协议书》，约定鉴于被告未履行前述还款协议书，至本协议签订之日，甲方应向乙方支付本金及违约金共计1160.736万元，依据被告与洪祥商贸公司合同约定，洪祥商贸公司拖欠房租超过三个月以上的，被告有权终止合同收回房屋，被告将涉诉房屋及土地出租给原告，租期为20年，协议签订后5个月内（2011年9月1日前）将房屋交给乙方使用，第一至第五个租赁年度租金为800万元，第六至第十个租赁年度的租金为1000万元，第十一至第十五个租赁年度租金1200元，第十六至二十个租赁年度租金1400万元，自本协议签订之日起，甲方应向乙方支付的1160.736万元，其中360.736万元抵作押金，剩余800万元抵作第一年（2011年9月1日至2012年8月31日）租金，若甲方未能如约向乙方交付本协议约定的租赁物，乙方要求甲方继续履行本协议时，甲方除应向乙方交付租赁物，继续履行本协议之外，每逾期交房一日，还应向对方支付5000元违约金直至实际交付之日。经释明，原告表示原被告之间的债务关系已被房屋租赁关系吸收，坚持以房屋租赁合同为由起诉被告。另查，涉诉房屋登记在被告名下。经本院询问，洪祥商贸公司称其于2008年12月25日与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告向其出租位于北京市×大街×号的房屋，同时将楼顶自建房在租期内交由被告无偿使用，租期为10年，在租赁期外另有免租期为6个月。现涉诉房屋由其使用，其中部分房屋出租给商户经营。原被告均认可涉诉房屋现由洪祥商贸公司占有使用。上述事实有租赁协议书、还款协议书、债权转让通知书、房屋租赁合同、涉诉房屋登记档案，双方当事人当庭陈述在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。原被告签订的《租赁协议书》系双方真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。被告就涉案房屋分别与原告、洪祥商贸公司订立租赁合同，鉴于与洪祥商贸公司订立合同成立在先，且洪祥商贸公司已经合法占有租赁房屋，故原被告签订的租赁合同现无法履行。被告不能按时交付租赁标的，构成违约，应当依据双方约定承担违约责任。原告主张被告按照双方在租赁合同中约定的标准向其支付违约金，该违约金标准现明显低于双方在《还款协议书》中约定的标准，该标准并无不当，故对于该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七之规定，判决如下：一、被告北京天桥百货商场有限责任公司于本判决生效后十五日内支付原告北京地业房地产开发有限公司自二〇一一年九月一日起至二〇一六年十月二十五日的违约金九百四十一万元；二、驳回原告北京地业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费77145元，由被告北京天桥百货商场有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 徐 静代理审判员 崔 赟人民陪审员 袭菊英二〇一六年十月二十五日书 记 员 张紫茜 更多数据：搜索“”来源：