（2016）辽03民终2356号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2016-11-30
案件名称
16.上诉人蒋辉与被上诉人沈阳博深物业服务有限公司鞍山分公司物业服务合同纠纷二审判决书
法院
辽宁省鞍山市中级人民法院
所属地区
辽宁省鞍山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蒋辉,沈阳博深物业服务有限公司鞍山分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽03民终2356号上诉人（原审被告）：蒋辉。被上诉人（原审原告）：沈阳博深物业服务有限公司鞍山分公司。住所地：鞍山市铁东区解放东路***号-27。负责人：唐波，该分公司经理。委托代理人：王彦军，该分公司职员。委托代理人：韩晓光，该分公司职员。上诉人蒋辉为与被上诉人沈阳博深物业服务有限公司鞍山分公司（以下简称博深物业���山公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁西区人民法院作出的（2016）辽0303民初字1214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日受理后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，博深物业鞍山公司是铁西区香格蓝山小区的物业管理公司，蒋辉系该小区23楼2单元202室业主。2011年9月3日，博深物业鞍山公司（乙方）与蒋辉（甲方）签订《物业管理服务合同》和《业主临时管理规约》，主要约定：甲方自愿接受业主委员会选聘的物业管理企业为本小区的物业管理机构；甲方应遵守和履行《临时管理规约》规定，并接受物业管理公司提供的服务；乙方有责任按照本合同约定的服务内容和服务标准向甲方、物业使用人提供物业服务；甲方首次向物业管理公司交纳物业管理服务费的期限为一年，物业管理服务费从商品房买卖合同上约定的交房之日起计算；物业管理服务费按照建筑面积每月每平方米1元收取，门市及车库服务费按照建筑面积每月每平方米1.5元收取，电梯费按照每月每户30元收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的3‰交纳滞纳金；物业管理期限自2011年8月31日起至业主管理委员会与物业签订新的物业服务合同止等。上述合同签订后，蒋辉按其建筑面积为96.49平方米的房屋，于同日交纳2011年9月3日至2012年9月2日物业管理服务费1158元。截至2015年9月2日，蒋辉尚欠三年物业管理服务费共计3474元未付。博深物业鞍山公司经多次催要未果，故诉至法院。原审法院认为：博深物业鞍山公司与蒋辉签订的《物业管理服务合同》及《业主临时管理规约》意思表示真实合法有效。关于博深物业鞍山公司诉请蒋辉给付物业管理服务费3474���一节，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《物业管理条例》第七条（五）项“按时交纳物业服务费用”、第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定，本案博深物业鞍山公司依约为香格蓝山小区提供了物业管理服务，作为业主蒋辉理应依约按时交纳物业管理服务费用，故博深物业鞍山公司此节诉求理由正当，原审法院予以支持。关于博深物业鞍山公司诉请蒋辉支付滞纳金一节，原审法院认为，博深物业鞍山公司与蒋辉在物业管理服务合同中约定了支付滞纳金的违约责任，依约应得到支持，但由于博深物业鞍山公司在物业管理服务中尚存在不足和需要完善之处，且双方约定的违约金计算标准过高，为了增进物业公司与业主间��相互理解，避免矛盾的发生和不断升级，原审法院对博深物业鞍山公司此节诉求不予支持。关于蒋辉提出其居住房屋屋顶漏水、墙面开裂，物业公司未予解决，故其不交纳物业费问题，原审法院认为，根据双方签订的《物业管理服务合同》，可以看出蒋辉所提屋顶漏水、墙面开裂问题并非博深物业鞍山公司物业管理服务内容，而从博深物业鞍山公司提供的鞍山山河置业有限公司出具的质量保证书可以明确，保修范围包括屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，因此，蒋辉所提问题属于房屋质量问题，该问题依法应由开发单位鞍山山河置业有限公司负责解决，故蒋辉以屋顶漏水、墙面开裂为由拒交物业管理服务费理由不当，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第七条（五）���、第四十二条之规定，判决：一、蒋辉于本判决生效后十日内给付博深物业鞍山公司物业管理服务费3474元；二、驳回博深物业鞍山公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由蒋辉负担，此款博深物业鞍山公司已垫付，蒋辉在履行本判决一项义务时加付50元给原告沈阳博深物业服务有限公司鞍山分公司。上诉人蒋辉不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称:博深物业鞍山公司未能按照合同的约定提供相应的物业管理服务。房屋墙体和屋顶长期存在漏水情况仍未解决；小区内车辆较多，占道严重，给居民出入带来不便；小区公共处杂物长期摆放，既影响环境，又存在安全隐患；监控存在死角，在小区内丢失自行车，博深物业鞍山公司未作任何处理。博深物业鞍山公司没有完全履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。请求二审法院撤销一审判决予以改判。被上诉人博深物业鞍山公司未提交书面答辩意见，二审辩称，上诉状中提出的问题与事实不符，房屋质量问题与物业公司无关。本院二审查明的事实与原审法院认定的事实基本一致。本院认为，本案争议的焦点是上诉人蒋辉拒绝缴纳物业费的理由是否成立。根据博深物业鞍山公司与蒋辉签订的《物业管理服务合同》及《业主临时管理规约》的约定，以及《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条（五）项、第四十二条的规定，博深物业鞍山公司依约为香格蓝山小区提供了物业管理服务，作为业主蒋辉理应依约按时交纳物业管理服务费用。关于上诉���蒋辉提出的其居住房屋屋顶漏水、墙面开裂，物业公司未予解决的问题，因根据双方签订的《物业管理服务合同》，可以看出蒋辉所提屋顶漏水、墙面开裂问题并非博深物业鞍山公司物业管理服务内容，而从博深物业鞍山公司提供的鞍山山河置业有限公司出具的质量保证书可以明确，保修范围包括屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，因此，蒋辉所提问题属于房屋质量问题，该问题依法应由开发单位鞍山山河置业有限公司负责解决，故蒋辉以屋顶漏水、墙面开裂为由拒交物业管理服务费理由不当。关于上诉人蒋辉提出的小区内车辆占道、杂物长期摆放、监控死角等问题，上述问题的存在说明博深物业鞍山公司的物业服务存在一定的瑕疵，故对其要求给付违约金的请求未予支持。但上述瑕疵问题的存在不能成为业主拒交物业费的正当理由，所谓的正当理由应限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵的情况下。物业公司对该小区履行了物业服务义务，蒋辉作为该小区的业主，对物业服务的管理和服务不满意，可以通过业主委员会提出，由物业公司加以改进。其拒绝交纳物业费的行为，不仅违反了物业服务合同的约定，使物业公司因不能足额收取物业费而导致资金短缺，从而降低物业服务质量，其拒交物业费的行为对其他已交纳物业费业主也是不公平的。故对上诉人蒋辉的上诉理由，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人蒋辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 戴艳丽审 判 员 许爱军代理审判员 王虹珊二〇一六年十月二十五日书 记 员 高佳辛 来自