（2016）鲁1626民初3498号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2016-12-26
案件名称
张某某与邢某某、刘某某等租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
邹平县人民法院
所属地区
邹平县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张某某,邢某某,刘某某,程某某
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十六条第一款，第二百二十六条，第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
山东省邹平县人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1626民初3498号原告：张某某。委托诉讼代理人：牛某某，邹平某某法律服务所法律服务工作者（特别授权代理）。被告：邢某某。被告：刘某某。被告：程某某。。原告张某某与被告邢某某、刘某某、程某某租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案后，依法适用简易程序，由审判员高伟独任审判，于2016年10月12日公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托诉讼代理人牛某某到庭参加诉讼、被告邢某某、刘某某、程某某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某某诉称，原告于1991年春经本村村委会批准，在本村东头桥西侧（占地0、7亩）投资修建北屋瓦房四间，从事木材加工生意。2012年春季，被告程某某购买原某某乡政府水利站房产及场地使用权后，为了重新修建，需要让原来占用该水利站房产及场地的被告刘某某退出，后经村干部进行协调，由被告程某某为被告邢某某、刘某某租赁原告的房屋与场地，并承担房屋租金（详见合同），由刘某某在此经营刻石碑生意至今。2016年4月20日，原告索要租金并主张按合同约定调整增加租金时，被告明确表示不再承担支付租金的义务，虽经村干部调解但无效果。请求依法判决：1.依法解除原被告之间的房屋租赁合同，退还原告房屋及场地，恢复原貌；2.责令被告支付2016年度租金2200元；3.诉讼费由被告承担。被告邢某某、刘某某、程某某均未到庭参加诉讼、未答辩、未提交证据材料。审理过程中，原告张某某向本院提交的证据材料有：证据1.《合同书》一份，证明原被告于2012年4月20日签订租赁合同一份，被告邢某某、刘某某租赁原告房屋四间及院内部分空地，租赁期至邢某某、刘某某不干为止，租金每年2200元，由被告程某某支付给原告，物价上涨有大的变动时，可三年一次调整，期间原告不得以合同规定之外的原因终止合同，将邢某某、刘某某退出，否则将负法律责任，三方签字合同生效。证据2.收条一份，证明原被告签订合同后，被告程某某一次性支付原告2012年4月20日至2015年4月20日租金6600元。证据3.证人张某甲、程某乙证明一份，证明原被告合同签订的经过及双方形成纠纷的原因。本院认为，被告邢某某、刘某某、程某某未到庭质证，系对其质证权的放弃，原告提交的证据1-2与本案待证事实相关联，客观真实，本院予以确认，作为本案有效证据使用。原告的提交的证据3，证人应当出庭作证，有法定事由且经人民法院许可的，方可以其他方式作证，未经人民法院许可而采用其他方式作证的证人证言，不符合法律规定的证据形式，故本院对该证据3的证明力不予采纳。经审理查明，2012年4月20日，原告张某某（甲方）与被告邢某某、刘某某（乙方）及被告程某某（丙方）签订《合同书》一份，约定被告邢某某、刘某某租赁原告房屋四间及院内部分空地，租赁至邢某某、刘某某不干为止，租金每年2200元，由被告程某某支付给原告，物价上涨有大的变动时，可三年一次调整，期间原告不得以合同规定之外的原因终止合同，将邢某某、刘某某退出，否则将负法律责任，三方签字合同生效。2016年4月20日，原告找被告催要租金产生矛盾，致使原告于2016年9月1日诉至本院，请求依法判决：1.依法解除原被告之间的房屋租赁合同，退还原告房屋及场地，恢复原貌；2.责令被告支付2016年度租金2200元；3.诉讼费用由被告承担。另查明，被告程某某已支付原告张某某四年（即2012年4月20日至2016年4月20日）租金共计8800元。本院认为，原被告之间签订的租赁合同系双方真实的意思表示，合法有效，原被告双方应当按照约定全面履行合同义务。关于原告主张依法解除房屋租赁合同，退还原告房屋及场地，恢复原貌的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”原告提交的《合同书》载明“承包期至乙方不干为止。”因双方约定的租赁期限不明确，故该租赁合同应视为不定期租赁合同，不定期合同解除权的行使以通知对方的方式为之，原告并未提交证实其在合理期限之前通知被告解除合同的有效证据，于法无据，故其主张解除合同的诉讼请求，本院不予支持。原被告双方约定每年度房屋租金为2200元，被告程某某已支付原告2012年4月20日至2016年4月20日租金，原告主张被告支付2016年度租金，庭审中明确表示系指2016年4月21日至2017年4月20日的租金，双方对于支付租金的具体时间未在《合同书》中进行约定，按照租金实际支付的情况及交易习惯，被告系每年度开始时先行支付租金，因而原告主张被告支付2016年4月21日至2017年4月20日租金2200元的诉讼请求，本院予以支持，《合同书》明确约定租金由被告程某某支付，且租金由被告程某某一直履行缴纳义务，故支付租金的义务应由被告程某某承担。被告邢某某、刘某某、程某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为对其答辩权和质证权的放弃，不影响本案的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第二百二十六条、第二百三十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告程某某于本判决生效之日起五日内支付原告张某某2016年4月21日至2017年4月20日租金2200元；二、驳回原告张某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告邢某某、刘某某、程某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审判员 高 伟二〇一六年十月二十五日书记员 张效勤 更多数据：