（2016）辽01民终11109号

裁判日期: 2016-10-25

公开日期: 2016-12-27

案件名称

上诉人辽宁芒果房地产代理有限公司与被上诉人周雨蒙居间合同纠纷一案民事判决书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

辽宁芒果房地产代理有限公司,周雨蒙

案由

居间合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书(2016)辽01民终11109号上诉人（一审原告）：辽宁芒果房地产代理有限公司，住所地沈阳市沈河区沈洲路181号。法定代表人：谷祖伟，该公司总裁。委托诉讼代理人：杨涛，男，汉族，1991年10月28日出生，住安徽省肥东县古城镇杨塘居委会杨*组。委托诉讼代理人：任梓源，女，达斡尔族，1993年11月20日出生，住内蒙古额尔古纳市莫尔道嘎镇河东六道街*****号。被上诉人（一审被告）：周雨蒙，女，1984年10月30日出生，汉族，住址哈尔滨市道里区地段街*号。委托诉讼代理人：张晓荻，辽宁保兴律师事务所律师。上诉人辽宁芒果房地产代理有限公司（以下简称：芒果公司）因与被上诉人周雨蒙居间合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院(2016）辽0103民初6080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月13日立案后，依法组成由曹岩担任审判长、刘春杰主审、张维佳参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。芒果公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持芒果公司诉讼请求或将本案发回重审；二、诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：根据《合同法》第四百二十四条规定，居间人负有的义务是报告订立合同的机会，但法律并没有规定居间人报告订立合同的机会必须是只有居间人独家享有。根据《看房协议书》的约定以及微信聊天记录可知，被上诉人因上诉人带看房屋而对该房屋产生浓厚兴趣，且有意承租，上诉人一直在从中协调房证变更事宜，但被上诉人在未与上诉人沟通的情况下单方违反约定，找另一个房产中介办理相关手续，根据《看房协议书》第二条第3项的约定，被上诉人应当赔偿上诉人居间服务报酬。本案中被上诉人在上诉人有能力促成交易的情况下，绕过上诉人与房主达成交易，属于没有正当理由阻止上诉人居间条件成就，因此，上诉人未促成交易的根本原因是被上诉人违约导致的。根据《合同法》第四十五条第二款的规定，被上诉人侵犯了上诉人继续进行居间服务和获得报酬的权利。上诉人有权根据约定要求被上诉人承担违约责任。一审法院裁判依据和裁判结果前后矛盾。上诉人从业经验丰富，尽到了居间服务的义务，被上诉人违反协议约定的行为属于违反诚实信用原则。周雨蒙辩称：一审判决正确，应当维持。1、芒果公司在上诉状中陈述其为周雨蒙居间服务与事实不符。上诉人并未与北顺城路53号房主签订租房合同进行任何介绍沟通、磋商等行为。仅为答辩人介绍过几处房产信息。上诉人告知周雨蒙该房产系登记在大东区无法进行工商登记，所以周雨蒙将其排除在考虑范围之外，后芒果公司并未就此处房产进行任何沟通斡旋行为。2、周雨蒙与芒果公司签订的看房合同系格式合同。根据相关法律规定双方对格式条款存在争议，应当做出不利于格式条款提供一方的解释。根据房屋中介的特殊性质，以及双方的约定，只有房屋中介方促成委托方与出租房形成租赁关系后才能要求支付中介费用。即应当理解为中介除了提供订立合同的机会，还应当斡旋与双方当事人之间促成交易。但实际上上诉人并未履行该义务。3、关于答辩人与北顺城路53号房主签订合同的实行，系由力创房产提供的居间服务，周雨蒙是在同一时间从力创公司处得知该房屋信息，力创公司工作人员积极联系相关部门后帮助周雨蒙解决无法进行登记审核事宜。并积极联系该房主，并提供低价位的服务费用，所以促成了该合同。芒果公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付居间违约金人民币15,833元;2、判令被告承担全部的诉讼费用。一审法院认定如下事实：2016年初，坐落于本市北顺城路53号的房屋出租信息在本市多家房屋中介公司挂牌出租房屋。同年被告在看到该房屋信息后于2016年3月14日联系原告，原告向被告告知了关于该房屋的详细信息。原告于2016年3月14日当天就带领被告实地查看了该房屋，并签署了《看房协议书》。该《协议书》第二.1，2条约定，周雨蒙是首次从原告处获取上述不动产信息，在此之前没有通过任何人或中介机构看过原告方带看的房屋，一旦就上述不动产达成交易，即视为在原告居间服务下达成的；周雨蒙（及其亲属，代理人或者任何与周雨蒙有关联的人）与出卖人/出租人签订房屋买卖（租赁）合同时，即视为原告完成居间服务，周雨蒙须向原告支付不动产售价的2%作为居间服务费（租赁佣金按原告店内公示标准执行）…。后被告在沈阳市大东区力创房产中介所的居间下，与诉争房屋房主达成租赁协议。原告在得知被告与诉争房屋房主达成租赁协议后，要求被告依双方的《看房协议书》支付违约金未果，原告起诉来院。上述事实，有双方当事人陈述，看房协议书等证据，经当庭质证认证，一审法院予以确认，在卷佐证。一审法院认为：原告与被告签订的《看房协议书》属于居间合同性质，其中该《协议书》第二.1，2条约定，属于房屋（买卖/租赁）居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方（租方）利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买/租赁，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量租方是否“跳单”违约的关键是看租方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果租方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则租方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋租赁合同的成立，而不构成“跳单”违约。本案中，诉争房屋产权人通过多家中介公司挂牌出租同一房屋，被告分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋租赁合同的成立。因此，被告并没有利用原告的信息、机会，故不构成违约，因此对原告的诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十七条规定，判决：驳回原告辽宁芒果房地产代理有限公司的诉讼请求。案件受理费195元，减半收取97.5元，由原告辽宁芒果房地产代理有限公司负担。二审中，上诉人芒果公司与被上诉人周雨蒙均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：上诉人芒果公司与被上诉人周雨蒙之间构成居间合同关系。芒果公司上诉主张，因居间结果已经成就，根据双方合同约定，周雨蒙应当支付居间费。周雨蒙作为承租人，属市场交易中的独立主体，其有自由选择交易对象、交易方式的权利。本案诉争房屋产所有权人通过多家中介公司挂牌出租同一房屋，周雨蒙作为承租人有权从自身利益出发自由选择不同的中介公司达成交易。本案中周雨蒙在其他中介公司的帮助下，订立房屋租赁合同，周雨蒙并未通过芒果公司提供的服务完成交易，芒果公司无权主张居间服务费，因此芒果公司的上诉主张，理由不足，本院不予支持。综上，芒果公司的上诉请求不能成立，应以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费195元，由上诉人辽宁芒果房地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　曹　岩审判员　张维佳审判员　刘春杰二〇一六年十月二十五日书记员　张　冲本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。微信公众号“”