（2016）粤03民终10655号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2016-12-02
案件名称
钱慧红与深圳市林江房地产有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
钱慧Ｈ,深圳市林Ｊ房地产有限公司,渤Ｈ银行股份有限公司深圳分行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终10655号上诉人（原审原告）钱慧H，住所地广东省深圳市南山区。委托代理人胡云青，广东楚晴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）深圳市林J房地产有限公司，住所地广东省深圳市南山区马家龙工业区金龙工业城1A七层西侧。法定代表人李云瑞，董事长。委托代理人孟华，广东建鹏律师事务所律师。委托代理人李旭红，住所地广东省深圳市南山区，系公司的员工。原审第三人渤H银行股份有限公司深圳分行，住所地深圳市福田区深南大道4009号投资大厦1层和4层。法定代表人陈彦。上诉人钱慧H因与被上诉人深圳市林J房地产有限公司（以下简称林J公司）、原审第三人渤H银行股份有限公司深圳分行房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第1091号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，原审第三人渤H银行股份有限公司深圳分行经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：位于深圳市南山区西丽湖路西丽SZB1-13栋房（以下简称涉诉房屋）于2011年12月9日登记在林J公司名下，产权为100%，房产证号为深房字第××号，建筑面积322.31平米。2007年5月23日，钱慧H（买方，由代理人罗HL代为签字）与林J公司（卖方）签订《深圳房地产认购书》一份，约定：买方自愿认购涉诉房屋，总价款1300万元；签订认购书时买方应向卖方支付定金5万元，5月23日前支付515万元；签订正式的房地产买卖合同后，买方已付的定金自动转为购房款的一部分；自签订本认购书之日起10日内，买卖双方应签订正式的买卖合同，若买卖双方未在约定的时间内签订买卖合同，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止，本房地产可另行出售；如因买方原因导致买卖合同无法在约定的时间内签订，买方已付定金不予退还，如因卖方原因导致买卖合同无法在约定的时间内签订，卖方应双倍返还买方已付定金等。2007年5月11日，钱慧H向林J公司支付了5万元的定金，林J公司向钱慧H出具了《收款收据》。2007年5月23日，钱慧H向林J公司支付了515万元的定金，林J公司向钱慧H出具了《收款收据》。2007年5月23日，林J公司向钱慧H出具《委托付款书》。2007年8月10日，林J公司向钱慧H发函，称工商银行已同意向钱慧H提供涉案房屋的按揭贷款640万元，但需要钱慧H提供银行存款余额约100万元的存折为佐证，但钱慧H未提供该佐证等。2007年8月14日，钱慧H向林J公司回复，称按揭贷款审批不下来是因为房屋的首期款支付不符合贷款审批要求以及林J公司在建设银行报批的文件不完善等。2010年5月19日，林J公司向钱慧H发函，称：1、您们与我司在2007年5月签订涉诉房屋的《认购书》，根据该《认购书》约定，您们应当在签订《认购书》后三十日内办理好银行按揭贷款手续，并与我司签订正式的房地产买卖合同。但是由于您们个人原因，无法办理有关按揭贷款手续，您们也未能按《认购书》的约定一次性付清全部购房款，导致双方无法按《认购书》的约定签订房地产买卖合同。2、根据《认购书》的约定，若买卖双方未在约定的时间内签订买卖合同，除非买卖双方书面同意本《认购书》时效延期，否则本《认购书》的效力即行终止，卖方可以将房产另行出售。因此，我司认为双方签订的《认购书》早于2007年6月份已经终止了。3、基于上述事实上，如果您们仍愿意购买上述房产，需要与我司协商，另行签订新的《认购书》以及相应的房地产买卖合同。后，钱慧H再次向林J公司发函，称由于林J公司未与钱慧H签订正式的买卖合同，导致钱慧H无法获得银行的按揭贷款等。2011年1月14日，林J公司向钱慧H发函，称涉案房屋价格变为3000万元等。2011年1月29日，钱慧H向林J公司发函，再次称由于林J公司未与钱慧H签订正式的买卖合同，导致钱慧H无法获得银行的按揭贷款等。2013年9月22日，林J公司向钱慧H发函，称：1、双方签订的《认购书》已在2007年6月份解除，涉诉房屋可以另行出售；2、已支付的定金不予退还；3、称涉案房屋价格变为4500万元等。2015年9月7日，钱慧H向林J公司发函，称《认购书》合法有效，要求林J公司继续将涉诉房屋按《认购书》的约定出售给钱慧H，并配合办理银行按揭等。2015年9月10，林J公司向钱慧H发函，称：1、双方签订的《认购书》已在2007年6月份解除，涉诉房屋可以另行出售；2、已支付的定金不予退还；3、称涉案房屋价格变为5500万元等。另，钱慧H提交了买卖合同中的签名页复印件，对此林J公司不予认可。庭审中，原审法院已依法向钱慧H释明，询问其是否变更诉讼请求，同时告知其如需变更诉讼请求可在庭后3日内向原审法院提交，但钱慧H未提交变更诉讼请求申请书。钱慧H在原审中诉请：1、林J公司继续履行《认购书》，认购标的额1300万元；2、林J公司承担本案的受理费。原审法院认为，钱慧H、林J公司签订的《深圳房地产认购书》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约诚信履行义务。《认购书》约定“自签订本《认购书》之日起10日内，买卖双方应签订正式的买卖合同，若买卖双方未在约定的时间内签订买卖合同，除非买卖双方书面同意本《认购书》时效延期，否则本《认购书》的效力即行终止，本房地产可另行出售；如因买方原因导致买卖合同无法在约定的时间内签订，买方已付定金不予退还，如因卖方原因导致买卖合同无法在约定的时间内签订，卖方应双倍返还买方已付定金”，本案中，双方未达成对《认购书》时效延期的合意，故该《认购书》的效力已经终止。钱慧H提交了买卖合同中的签名页复印件，即便该买卖合同真实存在，也只有钱慧H一方签字确认，林J公司未在该合同上签字确认，故不能认定双方签订了正式的房屋买卖合同。另本案的涉诉房屋已于2015年2月4日抵押登记给了渤H银行股份有限公司深圳分行，涉诉房屋涉及抵押权人的利益，庭审中，原审法院已依法向钱慧H释明，询问其是否变更诉讼请求，同时告知其如需变更诉讼请求可在庭后3日内向原审法院提交，但钱慧H未提交变更诉讼请求申请书。原审法院认为钱慧H要求继续履行钱慧H、林J公司签订的《深圳房地产认购书》的诉讼无事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:驳回钱慧H的全部诉讼请求。案件受理费99800元，保全费5000元，合计104800元，由钱慧H负担。上诉人钱慧H不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令，1、撤销(2015)深南法民三初字第1091号判决，依法改判或者发回重审；2、本案的全部诉讼费用由林J公司承担。上诉事实与理由：一、原审法院就本案的客观事实未予查清。原审庭审中，为了节省时间，几乎原文复制了与本案同期诉讼的另外一个案件的庭审笔录，在判决书的客观事实引用中，只认同和引用针对林J公司有利的部分，而未就客观事实的真相予以整体说明。事实上，在2007年，钱慧H方同时购买了三套位于西丽SZ的别墅物业，双方签订了《认购书》以后，钱慧H如约履行了付款义务，由于林J公司的阻却以及出售他人名下物业和偷漏税等违法行为致使本案的合同履行受阻。合同签订以后，林J公司一边阻却合同履行一边利用三套已经售出的物业设定抵押贷款，获得高额的贷款金额。二、本案中的认购书，依法具有商品房买卖合同的条款，应具有法律干预下的强制过户效力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中双方签订的认购书，明确了当事人的名称姓名和住所：商品房的基本状况和销售方式；明确商品房价款以及付款方式，交付使用条件和日期；设备标准以及承诺；违约责任以及质量要求：争议解决办法等，形式上具足了合同的所有要件，除了协议名称冠以《认购书》之外，其实质内容完全具备购房所需要的主要条款。可以依法认定其具有购房合同的效力。三、造成无法贷款的原因应归责于林J公司。本案纠纷发生的大背景是房地产近十年最为低迷的2007年，那时的深圳房地产并不是时下这种时态，首付三成是正常的市场规范，首付两成的豪宅也不奇怪，钱慧H在购买案涉物业时已经足额交纳三成，完全符合当时任何银行的放款条件。贷款无法获批的原因是林J公司要求钱慧H将首期购房款转到了一个名叫“邢春秋”的私人账户内，导致银行方认为购买方并没有交付首期款，并且林J公司拒绝与钱慧H及时签订购房合同，在首期款交纳不合规和不予及时签订购房合同的情况下，导致没有获得贷款。而与林J公司有合作关系的银行，虽然同意给钱慧H发放贷款，但是条件却是在增加一成首付，这在当时的房地产市场条件下，是非常不能叫人理解的行为。四、涉案房产是当时钱慧H同时购买的三套物业之一，其中E1因为其产权存在严重瑕疵，故导致了全案的三套房屋交易周期拖延，因此，对于本案不能孤立、割裂于其他两套物业对待。一是合同由钱慧H统一签署，二是三套物业均由贝天利公司统一付款，三是纠纷发生后，三套物业均由罗HL统一出面交涉。钱慧H向林J公司付款520万元之后，林J公司将该款项退还，理由是为了公司避税，要求钱慧H将以上购房款转至其指定的私人账户，导致了一系列的后果，一是不能如期贷款，二是涉案物业不能如期交易。三是林J公司将合同最终签订权控制在其手中，事先让钱慧H在其指定的买卖合同上签字，林J公司没有盖章加以确认，认购书的目的是为了交易过户，而房屋买卖合同是过户的形式要件，由于林J公司不签订房屋买卖合同，导致了本案的交易无法进行。被上诉人林J公司当庭答辩称，本案争议焦点是双方签订认购书的法律效力，该认购书是双方对交易事项的初步确认，是签订正式买卖合同的前置程序，显然不是双方约定的房地产买卖合同。认购书第三条约定买方以向银行借款方式付款，第五条约定签订认购书10日内双方签订正式买卖合同，除非双方另行书面约定，则认购书效力自行终止，涉案房产可另行出售，所付定金不予退还。上述两条约定意味着钱慧H应当在10日内取得银行贷款承诺，否则只能一次性付款。钱慧H作为完全民事行为能力人，应对自己的签约行为负责。本案中，由于钱慧H既没有银行贷款承诺，又没有能力一次性付清楼款，更没有延期办理贷款承诺函约定期限的意思表示，一拖八年，却要求按2007年的房价履行所谓合同，实属荒唐。钱慧H认为认购书即为商品房买卖合同，是对法律的片面理解，根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第五条规定以及商品房销售管理办法第十六条的规定，钱慧H应对照双方所签认购书条款看本案情形是否与上述的商品房销售管理办法第十六条规定相吻合。双方所签认购书明确约定十日内签订正式合同，逾期则认购书自行失去效力。钱慧H所交付的4成购房款，是办理银行按揭必要条件，并不符合最高院司法解释所述的出卖人已按约收取购房款。因此，双方签订的认购书，不具备商品房销售管理办法第十六条规定的条件，不应认定为商品房买卖合同。钱慧H基于同一事实、理由提起三次诉讼，另两起已开庭审理，本案一审法官在审理本案时，征得双方同意，粘贴了有关庭审笔录，并无不当。综上，林J公司认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，请求二审维持原判，驳回上诉。原审第三人渤H银行股份有限公司深圳分行未应诉亦未答辩。原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院经审理查明，（一）2007年5月11日，钱慧H向林J公司支付了5万元后，林J公司向钱慧H出具的《收款收据》中载明收到钱慧H交来购房首期款（西丽SZB1-13）5万元。2007年5月23日，钱慧H向林J公司支付了515万元后，林J公司向钱慧H出具的《收款收据》中载明收到钱慧H交来购房首期款（西丽SZB1-13栋）515万元。（二）林J公司2007年5月23日向钱慧H出具的《委托付款书》载明，我公司同意购买西丽SZB1-13的业主钱慧H女士，将购房首期款余款人民币515万元付入我公司在工商银行蛇口支行的个人卡监管账户，户名：邢春秋。（三）2007年8月14日，钱慧H向林J公司回复函中称，签订认购书后，林J公司工作人员积极推荐在工行办理贷款手续，理由是林J公司与工行关系很好，但此后操作并非如此，按揭手续一拖再拖；七月上旬，钱慧H找到建行办理按揭，但因为罗明和钱慧H两套房的首期款支付不符合贷款审批要求，林J公司在建行报批的文件不完善等，且钱慧H在告知林J公司工作人员后被告知该公司没有那么多资金退还钱慧H办理相关手续，且坚持要求钱慧H在工行做贷款。本院认为，钱慧H与林J公司签订的《深圳房地产认购书》为双方当事人真实意思表示、合法有效，本院予以确认。关于双方签订的《深圳市房地产认购书》的性质属于预约合同还是本约的问题。从该认购书的内容看，认购书中虽约定钱慧H向林J公司认购涉案房产、认购总价款、定金；但并未涉及剩余房款的支付时间、支付方式等内容；相反认购书明确约定，双方自签订认购书之日起十日内，签订正式的买卖合同，以及未签订正式房屋买卖合同的违约责任等。由此可知，双方签订该认购书的目的是为了此后签订正式的买卖合同，且以明确的意思表示排除了该认购书转化为本约。而钱慧H已支付的定金及部分房款也是依据《深圳市房地产认购书》的约定支付，未超越认购书约定的范围，故《深圳市房地产认购书》仍属于预约合同性质。根据本案已查明的事实，双方未在合同约定的期限内签订正式的房屋买卖合同，也未书面同意认购书时效延期，依据认购书约定，双方签订的认购书的效力已经终止，钱慧H上诉主张林J公司应当履行涉案《深圳市房地产认购书》的请求，本院不予支持。综上所述，钱慧H的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费99880元，由钱慧H负担。本判决为终审判决。审 判 长 马 龙代理审判员 许 莹 姣代理审判员 周 敏二〇一六年十月二十五日书 记 员 林翘（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。