（2016）粤0306民初18988号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2016-12-19
案件名称
毛玄与杨春何房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
毛玄,杨春何,中原地产代理（深圳）有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0306民初18988号原告（反诉被告）毛玄，女，汉族，1983年2月19日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。委托代理人陈军，广东银华律师事务所律师。被告（反诉原告）杨春何，女，汉族，1979年6月27日出生，身份证住址深圳市福田区。委托代理人郭仪君，广东深天正律师事务所律师。委托代理人林若微，广东深天正律师事务所实习律师。第三人中原地产代理（深圳）有限公司，住所地福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、366、318-321、2503B，组织机构代码785254915。法定代表人李耀智。委托代理人符策程，系第三人员工。原告毛玄诉被告杨春何房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依据原告的申请，依法追加中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称“中原地产”）为第三人参加诉讼，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告毛玄的委托代理人陈军，被告杨春何的委托代理人郭仪君，第三人中原地产的委托代理人符策程均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年6月4日，原被告经第三人介绍，签订《二手房屋买卖合同》，约定被告将其名下的宝安民治街道新华城美花园1幢天盛阁801号房卖给原告，合同总价3143000元，其中定金20万元。双方约定，待卖方配合买方向按揭贷款银行提交贷款申请，银行对房屋进行评估确定价值后，再根据评估价确定首期款的具体金额，故签订合同时未约定首期款数额。合同签订后，原告即依约支付定金20万元给被告。2016年6月13日，原告却突然莫名其妙被大浪公安分局以涉嫌诈骗为由刑事拘留，后因检察机关不予批捕，于7月21日被释放回家。在此期间，被告与原告家人经协商，双方同意顺延履行。原告7月21日恢复自由当天，即与被告联系，但被告突然变卦，称因房价上涨，要求加价10万，否则就不卖了。原告不同意，即与中介方通知被告于7月25日与原告一起到贷款银行办理相关手续，但当天被告并未到场。在此情况下，原告仍尽最大履行之善意，又和中介方分别以特快专递和短信等方式，向被告发送《履约催告函》，通知其于7月29日上午10时到中国银行锦绣支行营业部，配合原告办理相关手续，但被告依然置之不理，导致合同事项未能继续。原告认为，双方签订的《房屋买卖居间合同》合法有效，原被告双方均应认真履行。在出现不可归责于合同一方之原因的情况下，双方已本着互谅互让的原则，达成了顺延履行的意见，双方即应在上述原因消失后，尽最大之诚意履行合同义务。本案原告在获得人身自由的当天，即主动联系被告，要求继续履行合同，但被告却毫无契约精神，看中房价上涨的蝇头小利而反悔，无理要求原告加价。其行为明显属违约。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、解除《二手房买卖合同》；2、被告退还原告定金20万元，支付违约金61.86万元；3、被告承担本案的诉讼费用、保全费用。被告答辩并反诉称，原被告双方于2016年6月4日签订的《二手房买卖合同》第四条第2向关于付款方式有明确的约定，即原告须于2016年6月20日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号，但合同签订之后，原告迟迟未将合同约定的首期款如期进行资金监管，被告为了尽快履行合同腾出名下购房资格多次催促原告未果。而且原告于2016年6月13日被大浪公安分局以涉嫌诈骗为由刑事拘留至2016年7月21日才被取保候审并暂时恢复人身自由，但在被羁押期间并不影响其履行合同义务、原告在此期间完全可以委托他人办理此事并如期履行合同约定，但原告并没有采取有效措施履约，反倒在合同履行期限届满后一个月以各种方式强求被告履行合同，因此，原告的行为已构成根本违约，导致被告利益严重受损。根据相关的法律法规以及银行关于审批贷款的规定，由于原告夫妻涉嫌经济型诈骗犯罪被刑事拘留，其根本无法办理银行贷款手续，而且原告及其丈夫彭某因为涉嫌经济诈骗犯罪导致其私人账户仍被侦查机关冻结，原告已经根本不具备履行合同的能力和条件。被告在通过中介得知原告在7月21日暂时恢复人身自由后即于7月22日按其确认的地址发送了解除合同并追究违约责任的《律师函》，原告于次日收到，双方合同因为买方的严重违约自此解除，因此原告在诉状中提到“2016年7月25日通知被告一同到贷款银行办理相关手续但被告并未到场的情况”并欲以此认定被告违约并不符合事实。事实是原告由于自身涉嫌经济犯罪而被限制人身自由导致合同无法得以履行，构成违约。为此被告向法院提起反诉，请求法院判令：1、解除原被告签订的《二手房买卖合同》；2、原告承担违约责任，支付违约金628600元；3、第三人返还被告告涉案房产《房地产证》原件及交楼押金5000元；4、原告承担反诉及本诉所有诉讼费用。原告对被告的反诉答辩称，本案买卖双方在原告因故被限至人身自由后，经协商一致同意合同履行期顺延，故6月20日不是最后履行期限。原告在签订合同之后因故突然被限制人身自由，属于其意料之外、不受自己主观控制之因素，绝非原告为拖延履行而主动追求的结果。其次原告在7月21日恢复人身自由后，即多次与被告杨春何联系，不存在违约行为。且并无法律规定公民个人因涉嫌刑事犯罪即不得贷款，被告断定原告无法取得贷款系其主观臆断。被告已经同意顺延，却又在原告恢复人身自由当天即通知解约和拒绝履行，完全不给原告履行的机会，违背了诚实信用原则，依法应当承担违约责任。第三人中原地产辩状称，第三人作为居间方于2016年6月4日促成原、被告就涉案房产达成交易并签署二手房买卖合同及资金托管协议等附属文件。在整个交易过程中，我方积极履行了通知、协助等义务，已尽到了审慎审查的居间义务，不存在任何过错。同时，我方托管涉案房产证原件以及交楼押金5000元，可根据法院的生效判决或原、被告达成的一致协议做出相应的处理。经审理查明，2016年6月4日，原告毛玄（买方）与被告杨春何（卖方）经第三人中原地产居间服务签订了一份《二手房买卖合同》，约定被告将其位于深圳市宝安区民治街道梅龙路西侧深物业新华城美花园1栋B座大盛阁8层01单位（房地产证号50××68）转让予买方，转让成交价为3143000元；买方同意在本合同生效之日起当日内向卖方支付定金60000元整，在本合同生效后3日内再向卖方支付定金140000元整，本条所约定的定金交由双方所约定第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效；买方须于2016年6月20日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中，买方须于2016年6月20日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准，若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足，如多于本合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续；在买方将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，或者买方监管除定金、交楼押金之外的楼款或监管除定金、交楼押金之外的剩余首期款之日起六十日内（签署两个条件以时间先届满者为准），买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于赎出房产证原件并注销完毕五日内，在收文回执载明答复日期届满之日起两个工作日内，买卖双方须办理交纳税费的手续，该房地产证由买方配合领取，买方负有抵押义务的，买方须在领取新房地产证当天办理抵押登记手续；该物业没有设定抵押，卖方对该物业享有完全的处分权，卖方保证于签署本合同后7日内（含当日）将房地产证原件交予替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方；涉案交易所产生的税费均由买方承担；卖方应当于收到全部房款（不含交楼押金）3日内将该物业交付予买方，并履行下列手续：买卖双方共同对该物业及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数、并办理交接手续，移交该房屋钥匙，买卖双方应在交楼清单上对上述情况签名确认，双方协商同意在定金或首期款中预留5000元作为交楼押金，此款在卖方实际交付该物业时进行结算，买卖双方约定交楼押金交由第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，卖方在交房前，应将附随于该物业的水费、电费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费、煤气费、电话费等费用结清，结清单据须交买方确认，否则，买方有权要求交楼押金的监管方从交楼押金中抵扣上述欠费；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可以解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同备注栏约定：买卖双方协商一致同意第二部分定金人民币壹拾肆万元整由买方直接支付给卖方。同日，原告、被告与第三人共同签订《定金托管协议》，约定原被告同意将定金6万元托管于第三人账户。上述合同签订后，原告于2016年6月4日支付了定金6万元，第三人中原地产出具了收款收据。原告于2016年6月6日支付了定金14万元，被告杨春何出具了收款收据。2016年6月6日，被告将涉案房产的房地产权证书原件交予第三人保管。第三人出具了收件证明。2016年7月22日，被告向原告发出《律师函》，称因原告不按合同约定期限履行义务，构成严重违约，从即日起解除与原告签订的《二手房买卖合同》并没收定金20万元。2016年7月25日，原告单方面向按揭银行申请办理按揭手续，并签署了相关文件。同日，原告向被告出具《律师函》称，因被告未按合同约定向申请按揭银行提供所需资料及签署按揭银行要求的法律文件，导致涉案合同无法继续履行，要求被告与收到律师函之日起二日内向按揭银行提交所需资料及签署按揭银行要求的法律文件。2016年7月26日，原告毛玄向被告发出《履约催告函》，称要求被告于2016年7月29日上午10时到中国银行锦绣支行营业部与原告共同办理向银行按揭贷款手续。另查，原告毛玄于2016年6月15日因诈骗案被深圳市公安局龙华分局拘留。因人民检察院不批准逮捕，需要继续侦查，决定对其取保候审，期限自2016年7月21日起算。毛玄于2016年7月21日起予以释放。再查，庭审过程中原告主张在其羁押过程中，被告曾与其家人协商将资金监管的期限延长至2016年7月20日。被告未予以否认。以上事实，有《二手房买卖合同》、《定金托管协议》、收款收据、履约催告函、律师函、解除合同的律师函、不动产权资料电脑查询结果、深圳市宝安区看守所释放证明书、深圳市公安局龙华分局取保候审决定书等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。有关合同效力。原被告签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，各方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。合同签订后，原告依照合同约定支付了定金20万元，被告依照合同约定向第三人交付了房地产权证书的原件。后，原告因涉嫌犯罪被公安机关羁押，导致未能依照合同约定的期限履行资金监管的义务，构成违约。原告主张在其被羁押期间，其家属曾与被告协商延期履行资金监管义务至2016年7月20日，被告当庭未予否认。本院据此认定原被告曾就资金监管的履行期限达成一致延长至2016年7月20日。但直至2016年7月21日原告获释，原告仍未能履行资金监管义务，原告构成违约。被告有权依据合同约定解除合同并要求原告承担违约责任。原告主张被告于2016年7月21日之后拒绝配合原告履行资金监管等合同义务，构成违约，应当承担违约责任。本院认为，本案因原告违约在先，被告在给予原告一定的宽限期后，原告仍未能履行合同义务，被告拒绝继续履行合同不构成违约，无需承担违约责任。有关合同的解除。原告违约后，经原告家属与被告协商，被告同意将资金监管的期限宽限至2016年7月20日，但原告因被羁押依旧没能在该期限内办理资金监管手续，构成违约。被告于2016年7月22日向原告发出《律师函》解除涉案合同，并明示没收定金。该《律师函》于2016年7月23日由案外人毛德军签收。故涉案合同已于2016年7月23日解除。有关定金。由于涉案合同已合法解除，定金应当返还。庭审中，第三人中原地产确认定金20万元已经支付给被告195000元，剩余5000元托管于第三人中原地产处，并表示愿意按照法院判决处理上述托管定金。故被告应当向原告返还定金195000元，第三人中原地产应当向原告返还定金5000元。故对原告请求返还定金20万元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约责任，原告因自身涉嫌刑事犯罪被羁押，导致没有依照合同约定的期限履行资金监管的义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。被告在原告没有按期履行合同约定的义务后，与原告协商，并给予了一定的宽限期。宽限期届满，原告仍没有履行资金监管的义务，被告有权依照合同约定解除合同。被告单方解除合同并拒绝继续配合原告办理资金监管手续的行为属于及时减损，不构成违约。原告主张被告应当支付违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于被告反诉请求原告支付违约金628600元的反诉请求。尽管被告在出具解除合同的律师函中已注明没收定金20万元，但在反诉中，将诉讼请求变更为请求原告支付违约金628600元，系对自身权益的合理处分。考虑到原告主观恶意不大，且被告因原告违约受到的损失亦有限，本院认定合同约定的违约金过高，酌情将违约金调整为314300元。关于被告主张要求第三人向被告返还房地产权证书原件的诉讼请求，因涉案合同已经解除，第三人没有继续代为保管涉案房地产权证书原件的必要，应当将房地产权证书原件返还给被告。对被告的该项反诉请求，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告毛玄与被告杨春何签订的《二手房买卖合同》于2016年7月23日解除；二、被告杨春何于本判决生效之日起五日内向原告毛玄返还定金195000元；三、第三人中原地产代理（深圳）有限公司于本判决生效之日起五日内向原告毛玄退回定金人民币5000元；四、原告毛玄于本判决生效之日起五日内向被告杨春何支付违约金314300元；五、第三人中原地产代理（深圳）有限公司于本判决生效之日起五日内向被告杨春何返还房地产权证书原件；六、驳回原告毛玄的其他诉讼请求；七、驳回被告杨春何的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费5993元、保全费4613元，由原告毛玄承担8061元，由被告杨春何承担2545元；反诉案件受理费5068元，由原告毛玄承担2534元，由被告杨春何承担2534元。上述本诉案件受理费、保全费原告已预交；反诉案件受理费被告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 范 藜二〇一六年十月二十五日书记员 董 宏书记员 银海莹（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第6页共14页 关注微信公众号“”