（2016）粤1203民初327号

裁判日期: 2016-10-25

公开日期: 2016-12-31

案件名称

陆文一与黄金带、黄树桂房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

肇庆市鼎湖区人民法院

所属地区

肇庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陆文一,黄金带,黄树桂,黄月敏

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条

全文

广东省肇庆市鼎湖区人民法院民事判决书（2016）粤1203民初327号原告：陆文一，男，汉族，1938年7月7日出生，中国人民共和国香港特别行政区居民。委托代理人：田春，广东南粤律师事务所律师。委托代理人：陈淅，广东南粤律师事务所实习律师。被告：黄金带，男，1938年11月2日出生，住高要市。委托代理人：黄树桂，男，1964年6月23日出生，住高要市。被告：黄树桂，男，1964年6月23日出生，住高要市。被告：黄月敏，男，1986年2月8日出生，住高要市。被告黄树桂、黄月敏的共同委托代理人：邓进洪，男，汉族，1976年6月23日出生，住高要市。原告陆文一诉被告黄金带、黄树桂、黄月敏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陆文一及其委托代理人田春，被告黄树桂（同时是被告黄金带的委托代理人）、黄月敏及被告黄树桂、黄月敏共同委托代理人邓进洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1991年9月1日，原告与被告黄金带、黄树桂就位于肇庆市鼎湖区坑口新城32区5小区第四层房屋（现房产证地址为：肇庆市鼎湖区坑口福龙街45号第四层房屋，以下简称“涉案房屋”）的买卖事宜达成《协议契约书》，约定：案涉房屋产权属原告所有，购房款为40000元，原告有永远使用权。1991年5月15日，原告支付15000元给被告黄树桂。1991年9月6日，原告支付600元给被告黄树桂。1991年9月26日，原告支付港币3000元给被告黄树桂。1991年10月10日，原告支付港币6000元给被告黄树桂。1992年1月20日，原告支付2000元给被告黄树桂。1993年1月16日，原告支付1320元给被告黄树桂。被告黄金带、黄树桂自1991年11月开始便将案涉房屋交付给原告使用，原告的儿子在案涉房屋中出生，原告儿子及原告的老婆一直在案涉房屋中居住至2011年。涉案房屋由被告黄金带办理了《房屋所有权证》。原告曾多次找被告黄金带、黄树桂要求依约支付购房余款及办理案涉房屋的产权过户手续，但被告黄金带、黄树桂到后来更换了电话号码，导致无法联系。2016年4月25日，被告黄月敏在案涉的房屋处张贴《通告》声称她是案涉房屋的业主，并要求原告在2016年5月15日搬迁。原告得知后，委托律师查册，才知道被告黄金带和被告黄月敏已经恶意串通，于2015年11月15日签订了关于涉案房屋的《广东省房地产买卖合同》，被告黄月敏在2015年12月16日办理了涉案房屋的房产权。原告与被告黄金带、黄树桂就案涉房屋的买卖事宜达成《协议契约书》合法有效，且双方都已经履行了合同义务，案涉房屋的产权依法应归原告所有。被告黄金带、黄树桂无正当理由不予办理产权过户是违约和违法行为。现被告黄金带和被告黄月敏恶意串通，签订虚假合同，被告黄月敏在案涉的房产处张贴《通知》声称她是业主，并要求原告在2016年5月15日搬迁。三被告以转移涉案房屋产权和发布《通知》的方式，将原告强行赶出涉案房屋，目的就是不再履行被告黄金带、黄树桂与原告签订的《协议契约书》，彻底剥夺原告对于涉案房屋的所有权，显然侵犯了原告的合法权益。另外，该房屋是在1991年9月1日被告黄金带交付给原告使用，至今该房屋一直由原告使用，由于原告现在在香港居住，平时回来也一直在涉案房屋居住，且原告的儿子也在该房屋出生至现在。为此，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、依法确认被告黄金带与被告黄月敏于2015年11月15日签订的位于肇庆市鼎湖区坑口福龙街45号第四层房屋（建筑面积：76平方米，价值177840元）的《房地产买卖合同》无效；2、被告黄月敏将位于肇庆市鼎湖区坑口福龙街45号第四层房屋的产权过户给被告黄金带；3、被告黄金带将位于肇庆市鼎湖区坑口福龙街45号第四层房屋的产权过户给原告；4、三被告承担本案的诉讼费用。原告举证如下：1、协议契约书，证明原告与被告黄金带、黄树桂双方之间签订的房屋买卖合同关系及房屋买卖事实；2、收据，证明1991年5月15日，原告支付购房款15000元给被告黄树桂；3、收据，证明1991年9月6日，原告支付购房款600元给被告黄树桂；4、收据，证明1991年9月26日，原告支付购房款港币3000元给被告黄树桂；5、收据，证明1991年10月10日，原告支付购房款港币6000元给被告黄树桂；6、收据，证明1992年1月20日，原告支付购房款2000元给被告黄树桂；7、收据，证明1993年1月16日，原告支付购房款1320元给被告黄树桂；8、房屋所有权证，证明案涉房屋由被告黄金带办理了《房屋所有权证》；9、通知，证明2016年4月25日，被告黄月敏在案涉房屋处张贴《通知》声称她是案涉房屋的业主，要求原告在2016年5月15日搬迁；10、《中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）》（复印件），11、《广东省地方税收通用发票（电子）》（复印件），12、《广东省房地产房屋买卖合同（适用于二手楼买卖）》（复印件），证据11、12、13共同证明被告黄金带和被告黄月敏恶意串通，于2015年11月15日签订了关于涉案房屋的《广东省房地产买卖合同》；《房地产档案详细资料》，证明被告黄月敏在2015年12月16日办理了涉案房屋的房产证。14、出纳单，证明原告向被告黄树桂支付了部分购房款。15、民事调解书，证明原告一直在案涉房屋居住，且原告的儿子也在该房屋出生至现在。16、发票4张，证明原告安装有线电视管理费、清水泵工料费、新装电话勘查费、新装电话费等费用，可证实原告一直在居住涉案房屋。被告黄金带、黄树桂共同辩称：原、被告之间的《协议契约书》是无效的，由于原告以欺诈行为而签订的，通过合法形式掩盖非法目的这种行为所导致的，以《协议契约书》的内容所涉及到房屋买卖与土地使用权分离，明确到所谓的房屋买卖合同也是无效的。《协议契约书》由原告提供，明知这样是违背房屋早建好的事实，以欺诈行为，使被告在违背真实意思的情况下签订的，履行以合作共同出资兴建房屋等内容的协议就是变相非法买卖房屋的行为，直接损害了国家税收的利益。协议签订的时间是1991年9月1日，而房屋所有权证和房屋产权档案详细资料的竣工时间是1990年9月1日，可以有力证明房屋早建好的事实，原告通过签订以合作共同出资兴建房屋等虚假内容的协议，以合法形式掩盖合作共同出资兴建房屋为名变相买卖房屋的非法目的，因为不存在如协议所讲的事实和不符合以有自建房的产权，才能入户的条件，所以原告欺诈行为而签订的协议，构成双方恶意串通，损害国家利益，应依法确认《协议契约书》无效。正如虚假协议所讲的合作共同出资兴建房屋，事实上土地使用权和房屋产权都是被告的。法律法规明确被告出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，这种买卖合同应当无效。原告以实际履行合同义务为理由，主张依法获得房产权，是不成立的。在履行义务过程有根本违约在先，还有违法行为，被告依法解除合同，原告没有提出异议，只有霸占房屋，没有通过法律途径解决，由原告认定房屋买卖合同纠纷已经过了法定的诉讼时效。原告以《协议契约书》和实际履行合同义务为理由，强迫被告收受购房款和交付房屋的，但在支付上违约在先，故意拖延支付余款是严重违法行为。在分期付款的问题上，《协议契约书》没有约定，事后也没有口头约定，是原告强行自定的，目的是通过分期付款，达到实际使用和占有房屋，做到符合法律的规定。购房款总额为40000元。原告只支付了23540元，余款为16460元，还将1993年1月16日支付的装修费用当作购房款。在分期付款的金额数量和时间长短上体现到原告的任意性，这是违反了有关法律规定的。被告被逼在1991年11月将房屋交付使用后，剩下余款经过多次追讨，原告总是有借口回避或者回到香港。被告追讨时总是遭到侮辱和恐吓。这种不全面履行合同义务的行为，直接损害了被告合法权益。1993年6月13日，被告将自建的三层半（即第一、二、三、五层）和土地使用权转让给何瑜，在办理过户时，曾要求原告回来申请办理过户和支付余款，但被其拒绝了，被告同时口头提出依法解除合同，全家依约搬离住所，一起回到高要居住。1994年至2001年期间，原告没有主动联系过被告和履行合同义务。原告通知被告回去商量支付尾数的问题，第一次在2002年强迫回去，没有支付余款的事实。第二次在2006年回去，不但没有支付余款，还被禁固了好几个小时。被告口头通知原告依法解除合同，要求返还房屋，由于原告妻子和儿子霸占到2011年，为了保护被告合法的权益，没有退回购房款，用作原告的妻子和儿子的房屋使用费和赔偿违约损失。被告黄树桂的家庭电话一直都没有改变。这次房屋买卖合同纠纷，原告早就失去诉讼主体资格，因不全面履行合同义务的行为，导致合同的法定解除的发生，原告没有异议，被告已经行使了解除权。原告在2016年5月8日提起诉讼，已经过了法定的诉讼时效。被告黄金带与黄月敏在2015年11月15日签订的《房地产买卖合同》是有效的，黄月敏依法行使业主权利是合情合法的。被告已经行使了解除权，由于原告妻子和儿子霸占房屋到2011年，为了保护被告合法的权益，没有退回购房款，用作原告妻子和儿子的房屋使用费和赔偿违约损失。原告妻子和儿子作为承租人，主张优先购买房屋为理由抗议被告黄金带依法转让房屋的权利是无效的。黄月敏依法办理房地产转让手续，获得房地产权属证书。作为房产的所有人有权依法合理行使维权的权利，发布《通知》和要求原告搬迁。综上，请法院驳回原告的全部诉讼请求。被告黄金带、黄树桂提供证据如下：房屋买卖合同（即契约），证明原告违反合约。2、电话安装单、电话费收据，证明被告黄金带、黄树桂一直使用这个电话至今。被告黄月敏辩称：我与黄金带在2015年11月15日签订的《房地产买卖合同》是有效的，我依法行使业主权利是合情合法的。我与黄金带是爷孙关系，与黄树桂是父女关系。黄金带向我讲述了与原告的事情和纠纷，明确表示与原告再没有权属纠纷和持有房屋所有权证，房屋所有权证在自己名下，其实是与儿子黄树桂共同共有的，还在2011年9月1日派黄树桂回去案涉房屋看过，有转让房屋的想法。黄金带和黄树桂已经行使了解除权，由于原告妻子和儿子霸占房屋到2011年，我认为原告妻子和儿子只能作为承租人，主张优先购买房屋为理由抗议我与黄金带依法转让房屋的权利是无效的。黄金带与我在2015年11月15日签订的《房地产买卖合同》是有效的。我依法办理房地产转让手续，获得房地产权属证书。作为房产的所有人有权依法合理行使维权的权利，发布《通知》和要求原告搬迁的方式是合法合情的做法。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告黄月敏没有提供证据。经审理查明：被告黄金带原是肇庆市鼎湖区坑口新城32区5小区（即肇庆市鼎湖区坑口福龙街45号）（第四层）房产的所有权人，该房产于1990年9月建成。1991年5月15日，被告黄树桂收到原告支付购买坑口0065之2四楼款15000元。1991年9月1日，原告与被告黄金带、黄树桂签订了一份《协议契约书》，约定由原告出资40000元取得被告黄金带、黄树桂位于鼎湖开发区第三十二区第五小区（肇庆市鼎湖区坑口福龙街45号）建筑面积760平方米的四楼全层产权，原告有永远使用权。1991年9月6日至1993年1月16日间，原告分三次共支付3920元给被告黄树桂。1991年9月26日和10月10日，原告分两次共支付港币9000元给被告黄树桂。原告付款后，原告及其家人使用上述房屋（肇庆市鼎湖区坑口福龙街45号第四层）至今。但该房屋登记在被告黄金带名下。2015年11月15日，被告黄金带与被告黄月敏签订了一份《广东省房地产买卖合同》，约定被告黄金带以5000元的价格转让上述房地产给被告黄月敏。2015年11月16日，肇庆市鼎湖区住房和城乡建设局核发了权属人为被告黄月敏的房产证（证号：肇0300022230）给被告黄月敏。2015年11月27日，被告黄月敏支付了住房买卖契税1778.4元，并取得了金额为177840元的售房发票。2016年4月25日，被告黄月敏在上述房屋张贴通知，要求原告在2016年5月15日前撤离上述房屋，否则强行清理。为此，原告于2016年5月25日向本院提起本案诉讼。本院认为：原告与被告黄金带、黄树桂就肇庆市鼎湖区坑口福龙街45号第四层的房产买卖于1991年9月1日签订了协议，该协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告虽支付了一定的款项和实际使用该房产，但双方至今没有办理产权过户手续。因此，被告黄金带仍是上述房产的所有权人，被告黄金带仍有权处分上述房产。被告黄金带与被告黄月敏于2015年11月15日就转让上述房地产签订了买卖合同，并经登记机构登记核发了被告黄月敏为上述房产权属人的房产证。该买卖合同同样没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告主张被告黄金带与被告黄月敏签订的合同无效，但其提供的证据不能证明被告黄金带与被告黄月敏恶意串通，签订虚假合同，故原告这一主张理据不足，本院不予支持。登记机构已登记核发了被告黄月敏为上述房产权属人的房产证，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力……”的规定，因此，被告黄月敏为上述房产权属人，现原告主张被告黄月敏将上述房产产权过户给被告黄金带，再由被告黄金带过户给原告，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。原告因被告黄金带将上述房产转让给被告黄月敏而造成的损失，可另循法律途径解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告陆文一的诉讼请求。本案受理费3857元，由原告陆文一负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审　判　长　　梁　宇审　判　员　　谭建玲人民陪审员　　张杰宏二〇一六年十月二十五日书　记　员　　黄国森微信公众号“”