（2016）新30民终278号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2018-08-03
案件名称
徐斐、克州金洋芋物业管理有限责任公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区克孜勒苏柯尔克孜自治州中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐斐,克州金洋芋物业管理有限责任公司,克州金洋芋房地产开发有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆维吾尔自治区克孜勒苏柯尔克孜自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）新30民终278号上诉人（一审原告）：徐斐，男汉族，1989年2月8日出生，山东省日照市人，个体户，现住阿图什市。委托代理人：詹克群，新疆驼铃律师事务所律师。上诉人（一审被告）：克州金洋芋物业管理有限责任公司，住所地阿图什市天山路（阿图什市农行办公楼）。法定代表人：李向军，该公司董事长。上诉人（一审被告）：克州金洋芋房地产开发有限责任公司，住所地阿图什市天山路（阿图什市农行办公楼）。法定代表人：李向军，该公司董事长。两上诉人共同委托代理人：王掌权，该公司员工。两上诉人共同委托代理人：邓世林，该公司员工。上诉人徐斐与上诉人克州金洋芋房地产开发有限责任公司（下称金洋芋房地产公司）、克州金洋芋物业管理有限责任公司（下称金洋芋物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方当事人均不服阿图什市人民法院（2016）新3001民初518号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组陈合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人徐斐的委托代理人詹克群，上诉人金洋芋物业公司及金洋芋房地产公司的委托代理人王掌权、邓世林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2014年8月11日，原告与被告金洋芋房地产公司签订《商铺租赁合同》，将其坐落于克州香港城步行街6号楼2层202商铺出租给原告，该商铺的建筑面积83.33平方米，商铺租赁期自2014年12月1日至2017年11月30日。原告向被告金洋芋物业公司交纳了第一年租金21999元及保证金4000元，后原告对所租商铺开始经营。2014年11月15日至2015年3月15日，天气变冷，被告未向原告所租用的房屋提供暖气，以致水表损坏房屋内漏水的事实。另查明，本院依职权到原告所租赁的房屋周边进行调查，房屋周边环境整体卫生不佳，2016年3月开始有清洁人员进行没有一次的清扫。冬季暖气由2016年2月后有所改善。现有的基础设施未开通。一审法院认为，原告徐斐与被告金洋芋房地产公司签订的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。一、关于原告徐斐是否有权解除合同的问题。徐斐与被告金洋芋房地产公司在《商铺租赁合同》违约责任第九条第一项中约定，租赁期间甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使商铺损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应全部承担赔偿责任。因在租赁期间冬季没有暖气、周边环境差，金洋芋物业公司未尽到维修、养护义务，造成原告与金洋芋物业公司订立合同时的收益目的不能实现，故原告要求解除与金洋芋房地产公司签订的合同符合法律规定。二、关于被告金洋芋物业管理公司是否应退还原告商铺租赁时交纳的保证金4000元及维修水表费650元的问题。因金洋芋物业公司未尽到维修、养护责任，致使原告无法继续经营。根据双方合同第四条第二项”非乙方原因（包括墙体裂缝、基础下沉、房屋漏雨渗水等）所造成损坏的维修费用，由甲方承担。”的约定，金洋芋物业公司应退还原告所交保证金4000元及水表费650元。三、关于被告金洋芋房地产公司是否应赔偿原告装修损失的问题。因原告提交的装修清单没有实际票据相印证，未向被告进行确认，故对该项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法解释二》第二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告徐斐与被告克州金洋芋房地产开发有限责任公司商铺租赁合同；二、被告克州金洋芋物业管理有限责任公司在本判决生效后十日内向原告徐斐退还保证金4000元及水表费650元；三、被告克州金洋芋房地产开发有限责任公司承担连带责任；四、驳回原告徐斐的其他诉讼请求。诉讼费291元、邮寄送达费120元，合计411元，由原告徐斐承担76%即312元，由被告金洋芋房地产开发有限责任公司、克州金洋芋物业管理有限责任公司承担24%即99元。上诉人徐斐不服一审判决上诉称：本人与被上诉人签订商铺租赁合同的目的是为了盈利。本人签订租赁合同后，对商铺进行了装修，耗费了大量精力和物力，因被上诉人不能履行合同约定的维修、养护义务，致使商铺不适租，严重影响到本人的经营活动，本人不得不提前解除合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项规定”承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成符合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”，被上诉人应承担违约责任，解除合同，返还押金及装修残值。故请求二审法院查明事实，对一审判决进行改判，并由被上诉人承担诉讼费用。金洋芋物业公司、金洋芋房地产公司共同上诉称：1、供应暖气是市政府统一供应，并不是上诉人供应，且采暖期内一直有暖气供应；暖气管道是经验收合格的，不存在对某一户不供暖的情况；如水表出现故障应及时发现并通知上诉人，不可能长期漏水。因此，一审认定上诉人未向徐斐所租房屋提供暖气，以致水表损坏屋内漏水是错误的。2、一审法院依职权对本案租赁房屋周边进行了调查，但调查时并没有通知上诉人到场，也没有将调查结果让上诉人质证，明显错误。3、一审法院解除本合同所适用的法律明显错误。双方租赁合同第九条第一项是承担违约责任的依据，而不是解除合同的依据，合同第四条第二项退还押金是附条件的约定，该约定并不具备生效条件，一审判决退还没有法律依据。一审法院依据《合同法解释二》第二十六条以情势变更原则为由解除合同明显属于法律适用错误。综上，请求撤销一审判决，驳回徐斐的一审诉讼请求，并由被上诉人徐斐承担一、二审诉讼费用。二审中双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，双方当事人签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，是合法有效的合同。根据一审庭审中质证的刘贤付证言、租赁房屋周边环境视频两份证据，足以证明徐斐所租赁商铺发生水表破裂漏水、商铺周边环境差的事实，由于被上诉对视频资料的真实性不认可，一审法院便对商铺周边的环境情况进行调查了解，印证了视频资料的真实性，一审法院在认定证据时虽有瑕疵，但认定的事实是有证据支持且符合客观实际的。金洋芋房地产公司和金洋芋物业公司虽不是暖气供应企业，但其是商铺的所有者和管理者，其有义务与其他部门或企业协调，为承租人提供必要的适租条件。金洋芋房地产公司与金洋芋物业公司未能适当履行合同义务，导致承租人徐斐不能实现其经营目的，一审法院虽适用法律条款不当，但判决解除合同并无不当。双方商铺租赁合同若解除，则金洋芋房地产公司与金洋芋物业公司应当返还押金及水表费。因此，金洋芋房地产公司与金洋芋物业公司的上诉主张不成立，本院不予支持。徐斐上诉请求虽不明确，但根据其上诉理由可知，其是因一审未支持其装修残值而上诉，由于其未提供装修残值价款的相关证据，其应承担举证不能的后果，故本院对徐斐的上诉主张亦不予支持。综上，一审认定事实清楚，判决结果正确。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。徐斐预交的175元二审案件受理费，由其本人负担；克州金洋芋房地产开发有限责任公司与克州金洋芋物业管理有限责任公司预交的291元二审案件受理费，由其公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 彭敬福审 判 员 刘 磊代理审判员 龚忠波二〇一六年十月二十五日书 记 员 任延庆 更多数据：