（2016）渝0151民初4258号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2016-11-15
案件名称
重庆泰祥物业管理有限公司与杨遵靖物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市铜梁区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆泰祥物业管理有限公司,杨遵靖
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0151民初4258号原告重庆泰祥物业管理有限公司，住所重庆市铜梁区巴川街道办事处滨河西路阳光水岸小区95号19栋2单元1-2排风屋，统一社会信用代码91500224790708424B。法定代表人王红梅，董事长。委托诉讼代理人梁丹，重庆衡天律师事务所律师。被告杨遵靖，男，1986年1月7日出生，汉族。原告重庆泰祥物业管理有限公司（以下简称“泰祥物业公司”）与被告杨遵靖物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告泰祥物业公司的委托诉讼代理人梁丹，被告杨遵靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰祥物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付2015年1月1日至2015年5月31日拖欠的物业管理费561.20元，公摊水电费25元，违约金140元，共计726.20元;2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告杨遵靖系重庆市铜梁区XX街道办事处XX西路95号XXXX小区XXX幢XX-X号房的业主，从2015年1月1日开始至2015年5月31日止，被告无故拖欠物业服务费。根据XXXX业主委员会与原告签订的《重庆市前期物业服务合同》的约定，被告居住的高层住宅收费标准为1.00元/月·平方米，被告房屋建筑面积为113.54平方米，被告每月应交纳物业服务费113.54元。但被告一直拒不交纳。原告为维护自己的合法权利，特诉至法院请求判决被告支付原告物业费。被告���遵靖辩称,对拖欠原告物业管理费561.20元及公摊水电费25元无异议，违约金不认可，即使存在违约金，原告的请求也过高，请求法院予以调整。被告不交纳物业费是因为原告物业服务不到位，没有认真履行物业服务合同约定的相关服务质量条款。楼上房屋漏水至原告家里以及电梯间存在臭味等问题一直没得到解决。经审理查明，原告泰祥物业公司于2006年6月29日依法成立，从事物业管理等业务。被告杨遵靖系重庆市铜梁区XX街道办事处XX西路95号XXXX小区XXX幢XX-X号房的业主，该房屋建筑面积113.54平方米。2008年4月9日，泰祥物业公司（乙方）与该楼开发商重庆XX实业有限公司（甲方）签订了《重庆市前期物业服务合同》，合同约定：第四章物业服务费用第五条本物业管理区域的物业服务费实行包干制方式……（1）多层住宅0.70元/月·平方米；（2)高层住宅1.00元/月��平方米（不含电梯运行费），电梯运行费按每月0.25元/平方米计算……（4）公损费：5.00元/月·户（含公共区域的路灯电费、公共耗损费、绿化用水、保洁用水）……第七条业主应于每月的10日之前交纳物业服务费用，逾期不交纳的按每日千分之三收取违约金。第八章合同期期限第二十条本合同期限为6年，自2009年5月1日起至2015年4月30日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。第二十一条本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同……第九章违约责任第二十七条甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同签订���，原告泰祥物业公司对该小区物业进行管理。2015年5月29日，泰祥物业公司（乙方）与铜梁区巴川街道办事处XXXX小区业主委员会（甲方）签订了《重庆市物业服务合同》，约定自2015年6月1日起至2018年5月31日止实施该新合同。被告从2015年1月1日至2015年5月31日未向原告交纳物业服务费。上述事实，有原告泰祥物业提交的《重庆市前期物业服务合同》、《重庆市物业服务合同》、重庆市土地房屋权属登记审核表以及原、被告的陈述等证据材料在案，这些证据材料具有真实性、合法性、关联性，本院确认其证明力并予以采纳。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。同时法律还规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告泰祥物业公司与铜梁区巴川街道办事处XXXX小区业主委员会签订的《重庆市前期物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告泰祥物业公司已对XXXX小区提供了物业管理服务，被告杨遵靖作为该小区XXX幢XX-X号房的业主，有向原告泰祥物业公司交纳物业服务费的义务。被告杨遵靖对2015年1月1日至2015年5月31日期间的物业管理费没有交纳的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任。因被告杨遵靖对拖欠物业管理费561.20元、公摊水电费25元予以认可，故关于原告要求被告给付拖欠物业管理费561.20元、公摊水电费25元的请求，予以支持。对泰祥物业要求杨遵靖支付从欠交物业服务费（包括物业管理费和公摊水电费）次月11日开始以当月累计欠交的物业服务费为基数按每日千分之三计算的违约金共计140元的请求，因每日千分之三的违约金明显过高，本院依法支持被告杨遵靖从欠交物业服务费次月11日开始以当月累计欠交的物业服务费为本金向原告支付按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算的违约金至本金付清之日止。关于被告杨遵靖辩称，泰祥物业公司提供物业服务质量未达到合同约定，为此不同意支付物业服务费的意见，根据法律规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维修义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。因此物业公司若存在物业服务不到位或者侵犯业主权益的情形，业主可要求其承担违约责任，而交纳物业服务费是业主的义务，不能以此作为冲抵，因此对被告的辩称意见不予采信。当然，原告��为物业服务公司，在物业服务过程中难免会有瑕疵存在，有一定的不足之处，原告应积极与小区业主加强沟通，改进和完善物业服务，取得小区业主的理解和支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告杨遵靖于本判决生效之日起十日内给付原告重庆泰祥物业管理有限公司2015年1月1日至2015年5月31日期间的物业管理费561.20元，公摊水电费25元，并从欠交物业服务费（包括物业管理费和公摊水电费）次月11日开始以当月累计欠交的物业服务费为本金向原告支付按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算的违约金至本金付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元，由被告杨遵靖负担。本判决为终审判决。代理审判员 杨 建二〇一六年十月二十五日书 记 员 唐华希 更多数据：