甘07民终662号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2017-01-03
案件名称
上诉人祝会珍与被上诉人毛振华房屋租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
甘肃省张掖市中级人民法院
所属地区
甘肃省张掖市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
祝会珍,毛振华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
甘肃省张掖市中级人民法院民 事 判 决 书甘07民终662号上诉人（一审原告）祝会珍，女，汉族，1969年5月1日出生。委托诉讼代理人马新胜，山丹县东乐镇法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）毛振华，男，汉族，1985年12月18日出生。上诉人祝会珍与被上诉人毛振华房屋租赁合同纠纷一案，不服山丹县人民法院（2016）甘0725民初1303号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人祝会珍及委托代理人马新胜与被上诉人毛振华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明，2013年7月20日，原告祝会珍与被告毛振华签订《租赁协议》一份,协议约定，原告提供山丹县仁和家园Y7号楼沿街上下两层商铺为被告使用，租赁期限自2013年7月20至2016年7月19日；租赁费每年100000元，由被告一次性交清第一年租赁费，以后两年租赁费于每年7月30日前交清，如有违约，原告有权收取10％违约金并解除合同，收回房屋；如对房屋设施有所损坏，应由被告照价赔偿（财产设施另附清单）。协议签订后，被告如约交纳了第一年租赁费100000元及其财产押金20000元。2014年8月8日，原、被告双方在原协议基础上签订《变更补充租赁协议》一份，约定租赁费由原协议约定的100000元变更为85000元，被告须在每年6月30日前交清当年租赁费，逾期需承担10％违约金，原告有权收回房屋及财产；合同期满后，被告须按财产清单交清全部资产，若有污损、丢失，需恢复原状或予以赔偿，原告在清点资产完好如初的情况下，退还原告20000元押金。根据补充协议，被告毛振华如期交纳第二年租赁费后，对第三年租赁费仅支付50000元，剩余35000元一直未付。2016年2月20日，鉴于被告毛振华未能交清租赁费，原告祝会珍要求收回房屋，在协商解除合同过程中，因被告毛振华要求退还财产押金遭原告祝会珍拒绝，双方最终未能达成一致意见，也未办理财产交接手续。之后，被告毛振华单方搬离租赁房屋。庭审中，被告认可在租赁期间损坏原告电视机一台，但原告未提交财产清单证实该电视机的价值以及其他财产的损毁情况。一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。被告毛振华作为承租方，未按约定的期限全额支付原告租金，其行为明显违反合同约定，原告据此有权解除合同。鉴于被告不愿继续履行租赁合同，本院依法确认双方签订的房屋租赁合同于原告起诉之日（2016年6月2日）解除。被告毛振华在租赁合同尚未解除的情况下单方搬离租赁房屋，该租赁合同仍对其具有约束力，应视为此期间仍由被告租赁使用，被告应依法承担此期间的房屋租金，但原告作为出租方同时负有采取适当措施防止损失扩大的义务。本案原告在2016年2月20日与被告协商解除合同未成之后，至同年6月2日提起诉讼，在长达102天的期限内，原告未采取有效方式防止损失扩大并积极行使合同解除权，对房屋被闲置具有一定过错，对此期间的房屋租金应参照租赁合同约定的租赁费标准计算后由原、被告双方各承担50％，自本院确定的合同解除之日起至合同约定的租赁期限届满之前产生的租赁费，本院不予支持。原告主张的违约金，其计算方法及其数额符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告要求返还财产押金20000元的主张，因其尚未对损坏财产按约进行赔偿，亦未提起反诉，本案不再涉及，被告可与原告自行协商解决或另案提起诉讼。综上所述，为保护当事人合法权益，维护正常的经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告祝会珍与被告毛振华于2013年7月20日签订的《租赁协议》及其2014年8月8日签订的《变更补充租赁协议》自2016年6月2日解除；二、被告毛振华偿付原告祝会珍房屋租赁费11877元[（85000元÷365天）×102天×50％]，承担违约金8500元，共计20377元，限于本判决生效后10日内付清；三、驳回原告祝会珍的其他诉讼请求；案件受理费888元，减半收取444元，由被告毛振华负担208元，原告祝会珍负担236元，限于本判决生效后7日内交纳。宣判后，一审原告祝会珍不服，提起上诉称：一审判决认定事实不清。一、一审法院认定事实不清。1、一审法院将解除合同的时间确定为2016年6月2日既无事实依据亦无法律依据。认为双方签订合同到期时间为2016年7月19日，而法院判决的时间是2016年8月29日，在法院判决时双方签订的合同已自行终止，而一审法院却将合同解除的日期确定为2016年6月2日，没有事实和法律依据。2、被上诉人于2016年8月2日才将承租房屋的钥匙及相关缴费磁卡通过一审法院移交上诉人。被上诉人既无交清房租又无在合同终止时按时移交房屋，是被上诉人存在违约，应当由被上诉人承担逾期交付房屋造成的损失。二、上诉人是否存在扩大损失的过错责任。被上诉人因未按合同约定时间足额交清房租，在双方没有协商一致的情况下搬离租赁房屋，但并未向上诉人进行移交，房屋闲置上诉人并不存在过错，一审法院判决其承担在租赁期间102天的50%租赁费没有事实和法律依据。三、被上诉人损失计算问题。认为2016年7月19号双方签订的租赁协议已到期，被上诉人还欠上诉人35000元的房租没有付清，2016年8月2日才将承租房屋的钥匙及相关缴费磁卡通过一审法院移交上诉人，被上诉人应当清偿下欠租金并承担合同约定逾期未交清租赁费需承担10%的违约金。请求二审法院撤销一审判决，依法改判或者发回重审。经二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁协议合法有效，双方都应按照协议内容严格履行。本案在一审法院审理过程中双方所签订的租赁协议于2016年7月19日到期，2016年8月29日一审法院在判决时协议已自行终止，故不存在解除合同的问题。一审法院确定以起诉时间为合同解除之日不符合双方合同约定，本院予以纠正。关于一审法院认为上诉人应承担扩大损失过错责任的问题。因被上诉人未按合同约定时间足额交清房租，在双方没有协商一致的情况下单方搬离租赁房屋，亦未对租赁房屋进行移交，截止2016年8月2日才将承租房屋的钥匙及相关缴费磁卡通过一审法院移交上诉人，所以房屋闲置造成的损失上诉人并不存在过错。一审法院判决由上诉人承担扩大损失50%的责任，不符合本案查明的事实。本院予以纠正。关于损失的计算问题。根据查明的事实，被上诉人按照合同约定的租赁费85000元已给付上诉人50000元，下欠35000元在合同约定的期限内没有偿付，现上诉人要求支付下欠的35000元租赁费符合合同约定，本院予以支持。关于逾期损失的计算，双方在《变更补充租赁协议》中约定逾期承租方需承担10%的违约金，其计算方法及其数额符合合同约定和法律规定，本院予以支持。故上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持甘肃省山丹县人民法院（2016）甘0725民初1303号民事判决第三项。二、撤销甘肃省山丹县人民法院（2016）甘0725民初1303号民事判决第一、二项。三、改判被上诉人毛振华偿付上诉人祝会珍房屋租赁费35000元，承担违约金8500元。一审案件受理费444元，由被上诉人毛振华承担。二审案件受理费888元，由被上诉人毛振华承担。本判决为终审判决。审判长 王力珍审判员 安凤梅审判员 胡宏睿二〇一六年十月二十五日书记员 尹建兵附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 关注微信公众号“”