（2016）冀0823民初2880号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2016-11-10
案件名称
原告刘占林与被告承德康泰医药药材有限责任公司确认合同无效纠纷一案民事一审判决书
法院
平泉县人民法院
所属地区
平泉县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘占林,承德康泰医药药材有限责任公司
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于���理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第五条；《商品房销售管理办法》：第十六条第一款
全文
河北省平泉县人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0823民初2880号原告：刘占林，住河北省承德市平泉县。委托诉讼代理人：崔玉强，河北时扬律师事务所律师。被告：承德康泰医药药材有限责任公司。法定代表人：蔡立先，董事长。住所地：河北省承德市平泉县卧龙镇华北物流中心医药物流*号楼。委托诉讼代理人：孙瑞香（该公司职员）。委托诉讼代理人：蒋立军，河北榆州律师事务所律师。原告刘占林与被告承德康泰医药药材有限责任公司确认合同无效纠纷一案，本院于2016年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘占林及委托诉讼代理人崔玉强，被告承德康泰医药药材有限责任公司委托诉讼代理人孙瑞香、蒋立军到庭参���了诉讼。本案现已审理终结。原告刘占林向本院提出诉讼请求：1、要求确认原被告签订的商品房认购协议无效；2、要求被告立即返还房款312816.00元及利息；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年12月2日，原、被告签订了医药物流底商认购协议书。原告购买了被告出售的位于华北医药物流商铺3号底商一处。合同签订后原告实际缴纳了房款计312816.00元。合同签订后原告才知被告根本不具有开发、出售商品房的资质，同时被告也未取得房屋预售许可证。依据相关法律规定，原被告所签订的协议属于无效协议。因签订无效合同给原告带来克严重的经济损失。为维护原告的合法权益，今依法提起诉讼，请人民法院依法支持原告的诉讼请求。庭审中原告第二项诉讼请求关于利息部分变更为：利息的计算标准计计算起止时间为从2012年12月2日开始计算100000.00元房款的利息，计算至被告给付之日，利率按年息24%计算。从2012年12月9日开始计算87690.00元房款的利息，计算至被告给付之日，利率按年息24%计算。从2013年5月29日开始计算125126.00元房款的利息，计算至被告给付之日，利率按年息24%计算。被告承德康泰医药药材有限责任公司辩称，没有书面答辩状，口头答辩如下：平泉县县政府在华北物流园区成立医药物流园区，华北物流将医药物流园区的土地转让给我公司，我公司没有开发资质，以华北物流名义开发，华北物流手续齐全，县政府也有文件，医药物流所需资金投入都由我公司投入，再以委托的形式华北物流委托我公司销售，最后由华北物流统一办理房屋手续。我公司确实收取了原告的房款312816.00元。原告与我公司签订的认购协议为有效协议，原告交款时也知道我公司不具备开发资质及我��司与华北物流的关系。所签订的协议不是商品房买卖合同。该协议约定逾期交房的违约责任，该协议第六条规定了违约责任，我公司同意按交房款的日万分之一给付违约金，本合同继续履行。原告刘占林在庭前证据交换并当庭举示如下证据：1、2012年12月2日原告与被告签订的医药物流底商认购协议一份；证明原被告于2012年12月2日签订过商品房买卖合同，原告购买了被告的医药物流一区商铺3号底商。由于被告不具有开发出售商品房资质，同时被告未取得商品房预售许可证，该合同为无效合同。2、2012年12月2日、9日，2013年5月29日由被告出具的收据三份，金额分别为100000.00元、87690.00元、125126.00元，共312816.00元。证明按合同约定原告向被告交纳了房款。3、平泉县人民法院（2015）平民初第3162号民事判决书一份；证明与本案事实类似，供法院参考。被告对原告所举之证的质证意见为，对证据一的真实性予以认可，但不能证明原告的观点，双方签订的不是商品房买卖合同。对证据二认可，无异议。对证据三与本案无关，不予质证。被告承德康泰医药药材有限责任公司未向本院举示相关证据。证据的分析与认定：对于原告出示的1、2、号证据，被告予以认可，本院对其真实性予以确认。对于原告出示的第三号证据系本院生效的判决，虽被告认为与本案无关，未予发表质证意见，但应对其真实性予以确认，但仅作为参考。根据本院所采信的上述证据及原、被告的陈述，本院审查确认事实如下：2012年12月2日，原告刘占林作为乙方与被告承德康泰医药药材有限责任公司作为甲方签订了《医药物流底商认购协议》。该协议书载明：乙方预定甲方开发建设的位于平泉县新汽车客运站西对面医药物流一区商铺3号底商，编号：3-N，暂测建筑面积56平方米。底商单价为5586.00元／平方米，底商总价款为312816.00元整（大写叁拾壹万贰仟捌百壹拾六元整）。分三期付款：1、买受人于2012年12月2日，交纳定金￥10万元（大写壹拾万元整）。2、买受人于2012年12月9日应缴纳总价款的60%，价款为（大写壹拾捌万柒仟陆佰玖拾元）￥187690.00元。3、买受人于2013年5月30日前应缴清总价款剩余的40%，价款为（大写壹拾贰万伍仟壹佰贰拾陆元）￥125126.00元。乙方同意采取分期付款的认购方式，乙方在签订本协议当天，支付首期定金100000.00元；于2012年12月9日交纳房款87690.00元；于2013年5月29日交纳购房款125126.00元。总交纳房款为（含定金100000.00元在内）312816.00元。被告承德康泰医药药材有限责任公司至今未取得所开发医药物流底商工程项��的商品房预售许可证，亦至今未将房屋交付原告方。原告以被告未取得房屋预售许可为由提起诉讼，要求确认原、被告间所签订的《医药物流底商认购协议》无效，并要求被告立即返还房款312816.00元及利息，要求利息的计算方式为：计算起止时间为从2012年12月2日开始计算100000.00元房款的利息；从2012年12月9日开始计算87690.00元房款的利息；从2013年5月29日开始计算125126.00元房款的利息。以上利率均按年息24%计算，计算至被告给付之日。本院认为，原、被告之间虽然签订的是《医药物流底商认购协议》，但根据协议书的内容及性质看，该认购协议已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已按该协议收受购房款，故该协议应当认定为商品房买卖协议。因被告至今未取得商品房预售许可证，故原、被告双方签订的《医药物流底商认购协议》依法应认定为无效。因无效而产生的后果被告应予承担。原告要求被告返还购房款及利息的诉讼请求本院予以支持。但其要求被告给付利息损失的利率应按中国人民银行同期同类贷款利率计算。综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：一、原、被告之间签订的《医药物流底商认购协议》无效；二、被告承德康泰医药药材有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘占林购房款312816.00元并支付利息，利息的计算起止时间为为：从2012年12月2日开始计算100000.00元房款的利息；从2012年12月9日开始计算87690.00元房款的利息；从2013年5月29日开始计算125126.00元房款的利息。以上利息计算至本判决确定履行之日止（利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5992.00元，减半收取2996.00元，由被告负担，自本判决生效之日起五日内交纳。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院（同时交纳二审案件受理费5992.00元）。审判员 李靖刚二〇一六年十月二十五日书记员 李自明附页：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容、并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所（二）商品房的基本状况（三）商品房的销售方式（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任。（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项《中华人民共和国民事诉讼法》一百六十五条上诉应当递交上诉状。上诉状的内容，应当包括当事人的姓名、法人的名称及其法定代表人的姓名或者其他组织的名称及其主要负责人的姓名；原审人民法院名称、案件的编号和案由；上诉的请求和理由。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；《诉讼费用交纳办法》第二十二条原告自接到人民法院交纳诉讼费用通知次日起7日内交纳案件受理费，反诉案件由提起反诉的当事人自提起反诉次日起7日内交纳案件受理费。上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。双方当事人都提起上诉的，分别预交。上诉人在上诉期内未预交诉讼费用的，人民法院应当书面通知其在7日内预交。申请费由申请人在提出申请时或者在人民法院指定的期限内预交。当事人逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或者申请司法救助未获批准，在人民法院指定期限内仍未交纳诉讼费用的，由人民法院依照有关规定处理。 微信公众号“”