（2016）黔01民终4395号

裁判日期: 2016-10-25

公开日期: 2016-12-05

案件名称

贵州金冠企业管理有限公司与邓岗、周柔伶房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

贵州省贵阳市中级人民法院

所属地区

贵州省贵阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

贵州金冠企业管理有限公司,邓岗,周柔伶,贵州创天工建设桥梁工程有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

贵州省贵阳市中级人民法院民事判决书（2016）黔01民终4395号上诉人（原审原告）贵州金冠企业管理有限公司（以下简称金冠公司），住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳南路6号贵阳世纪城写字楼2号楼23层1号，注册号520190000104460。法定代表人罗秀平，该公司总经理。委托诉讼代理人刘波，贵州驰远律师事务所律师，执业证号15201199610724271。委托诉讼代理人谢敬涛，贵州驰远律师事务所律师，执业证号15201201610506165。被上诉人（原审被告）邓岗，男，963年2月14日出生，汉族，1住所地贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审被告）周柔伶，女，1973年6月13日出生，汉族，住所地贵州省贵阳市南明区。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人陆元堃，男，1983年5月5日出生，汉族，住所地贵州省贵阳市云岩区，单位推荐代理人。原审第三人贵州创天工建设桥梁工程有限公司（以下简称创天工公司），住所地贵州省贵阳市观山湖区观山西路与金阳大道交叉口金阳乾图广场B区裙楼及A、B塔楼半负一层B219号，注册号520000000110553。法定代表人何世军，该公司董事长。委托诉讼代理人贾明，国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号15201200110326559。委托诉讼代理人杨昇，国浩律师（贵阳）事务所实习律师。上诉人贵州金冠企业管理有限公司（以下简称金冠公司）因与被上诉人邓岗、周柔伶及原审��三人贵州创天工建设桥梁工程有限公司（以下简称创天工公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2016）黔0115民初1002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金冠公司上诉请求：1、依法撤销（2016）黔0115民初1002号民事判决，改判支持其一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一审法院认定上诉人金冠公司与被上诉人以及被上诉人与原审第三人签订的《房屋租赁合同》具有承继关系错误；一审认定本案《租赁保证金转付说明》是上诉人将自己租赁保证金的权利转让给原审第三人创天工公司错误；一审法院以原审第三人违约为由不予支持上诉人的主张，不仅认定事实错误，审理程序也存在不当。被上诉人邓岗、��柔伶辩称，上诉人金冠公司自行找来第三人创天工公司，称与创天工公司是合作关系，将房子转租给创天工公司。考虑到原告法定代表人罗秀平称其与创天工公司的合作关系，出于保护房租的原则被告同意将房租转租给创天工公司。创天工公司在2015年10月20日未交下一年度的房租，按照合同约定，保证金不予退还。两份合同之间具有承继性，被上诉人在与第三人签订的租赁合同中明确约定要收取额外的保证金，上诉人告知其交纳的两个月租金作为保证金转到第三人公司名下，合同到期后，将保证金退予第三人，正是因为上诉人出具了保证金转付说明，我方才未另行收取第三人的保证金。现第三人并未按照合同约定履行完租赁期，所以保证金没有退给第三人，故请求维持原判。原审第三人创天工公司述称，上诉人的主张符合事实，保证金应予退还，同意上��人的意见。上诉人金冠公司向一审法院起诉请求：1、判令二被告连带偿还原告租赁保证金（押金）144，476元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年10月20日，以被告邓岗、周柔伶为出租方（甲方）、原告金冠公司为承租方（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定由乙方向甲方租赁位于贵阳市观山湖区金阳大道东侧世纪城写字楼2号楼23层1、2、3、4、5、6号房屋（面积共计849.86平方米），合同主要约定内容有：1、乙方租赁甲方房屋用途为办公用房，租赁期限自2014年10月20日至2016年10月19日；2、租金标准为每月85元／平方米，月租金计72，238元，年租金866，857元，从第二年开始租金递增，递增幅度为在上一年租金的基础上每平方米递增5%，以后每年以此类推；3、租金支付时间按先付后用的原则，实行第一年按半年支付租金，第二年按年支付租金，同时额外支付二个月租金作为租赁保证金，以后乙方须提前15天支付下年度租金；4、乙方保证租赁期内未经甲方书面同意，乙方无权将该租赁物转租给第三人，不得改变房屋用途，否则，甲方有权解除合同并要求乙方承担违约责任；甲方保证租赁期内未经乙方书面同意，甲方无权将该租赁物转租第三人，不得改变房屋用途，否则，乙方有权解除合同并要求甲方承担违约责任；5、甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金；6、租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣乙方应交未交的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿金外，剩余部分应在7日内全额退还给乙方；7、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，无偿收回该房屋：不支付或者逾期支付租金达5日的；……擅自将该房屋转租给第三人或不按本合同约定使用房屋的；8、��方延迟支付租金及其他费用超过约定期限的，甲方有权按年租金总额的千分之五收取每日延迟支付违约金，甲方依据本合同第十条第（四）项（即第7点内容）规定解除本合同的，扣除租赁保证金；9、在合同租赁期限内，其中一方确属需要提前要求解除租赁合同，须提前三个月以书面形式告知对方，否则押金不予退还，乙方提出解约的，由乙方承担水电费、物业费等费用，如乙方拒付或有拖欠，甲方有权从乙方已经交付的保证金中扣除，剩余部分如数返还乙方，不足部分向乙方追讨。该合同尾部甲方处签有邓岗、周柔伶字样，并由委托代理人陆元堃作为经办人签字并捺印，乙方处由原告金冠公司法定代表人罗秀平签字并捺印。上述合同签订前，原告金冠公司法定代表人罗秀平于2014年10月10日通过其个人银行账户向被告支付577，904元，当日，二被告委托代理人陆元堃��具一份《租金收条》，载明收到贵州金冠企业管理有限公司（罗秀萍）交来租贵阳市世纪城商务写字楼2号楼23层1、2、3、4、5、6号房租金433，428元，又同时出具一份《押金收条》，载明收到贵州金冠企业管理有限公司（罗秀平）交来租贵阳市世纪城商务写字楼2号楼23层1、2、3、4、5、6号房押金144，476元；后被告将租赁物交付使用。2015年4月20日，被告与第三人就上述合同的租赁物又签订了一份《房屋租赁合同》，租赁期限变更为2015年4月20日至2016年10月19日外，租金支付时间变更为2015年4月按半年支付租金，2015年10月至2016年10月按年支付租金，其他条款相同。合同尾部甲方处签有邓岗、周柔伶字样，并由委托代理人陆元堃作为经办人签字并捺印，乙方处加盖第三人创天工公司公章。同日，原告金冠公司法定代表人罗秀平签字并捺印出具一份落款为“贵州金冠企业管理��限公司罗秀平”的《租赁保证金转付说明》，内容为“贵州金冠企业原租世纪城商务中心2号楼23整层所交两月保证金到期请转付贵州创天工建设”。后原告从租赁房屋搬离，由第三人从2015年4月20日起按照其与被告签订的《房屋租赁合同》租用上述租赁物，第三人并未向被告另外支付押金（租赁保证金），此份租赁合同未按约定期限履行完毕，第三人并未按照合同约定提前15日支付于2015年10月至2016年10月的租金并于2015年10月20日将租赁物返还被告，未再继续租赁房屋。被告称合同未履行完毕的原因在于第三人未继续支付租金，第三人则主张系与被告协商解除合同。原告认为其与被告之间的《房屋租赁合同》解除后被告未退还其租赁保证金，而第三人与被告签订的《房屋租赁合同》亦已协商解除，故被告应退还其租赁保证金，遂向本院提起民事诉讼并提出如前诉请。一审法院认为，依法成立的合同自始生效，双方当事人均应按照约定诚实信用地全面履行自身义务。本案中原告与被告、被告与第三人签订的两份《房屋租赁合同》及原告出具的《租赁保证金转付说明》，均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，各方当事人均应按照约定享有合同权利及承担合同义务。本案争议的焦点主要为：原告与被告签订《房屋租赁合同》并交纳了租赁保证金，在合同履行期限尚未届满的情况下经三方协商后被告与第三人又就同一租赁物签订一份内容基本相同的《房屋租赁合同》，在合同有约定的情况下第三人未向被告交纳租赁保证金，两份合同之间是否具有承继关系，原告是否有权要求被告返还租赁保证金。对此焦点，首先，原告与被告签订《房屋租赁合同》之后，按照合同约定支付了半年租金及相当于2个月租金的保证金（押金）144，476元，在租赁期限约定为2年的情况下，仅租赁半年即未再继续履行租赁合同，之后被告与第三人就同一租赁物按照原告所签订的《房屋租赁合同》中未履行租期为租赁期限，另行签订了一份《房屋租赁合同》，原、被告之间合同的解除，被告与第三人合同的签订，各方当事人均认可系经三方协商达成，同时，两份合同内容一致，均约定需交纳两个月租金的保证金（押金），但第三人并未按照约定交纳保证金，被告亦未退还原告保证金，由原告出具了一份《租赁保证金转付说明》，表明待被告与第三人之间的合同到期后，其所交的两月保证金转付第三人，若两份合同之间没有关联，原告所签订合同的解除，第三人与被告合同的签订无需三方共同协商，原告也无需出具说明将保证金转付给第三人，由被告退还原告保证金、第三人��约定向原告另行交纳保证金即可，显然原告与第三人的行为足以令被告相信原告所交纳的保证金转由第三人享有权利并承担义务，两份租赁合同具有关联性，原告出具的《租赁保证金转付说明》中保证金到期转付第三人的内容并非如原告及第三人所述系授权转付。其次，被告与第三人签订的《房屋租赁合同》具有租赁保证金约定，第三人未实际交纳该租赁保证金，原告出具的《租赁保证金转付说明》中载明的内容为保证金到期转付第三人，如前所述，本院确认原告交纳的该保证金转由第三人享有权利并承担义务，但第三人并未按约定期限履行完租赁合同，于2015年10月20日搬离了案涉租赁房屋，第三人主张系与被告协商解除合同，但并未提供证据证实，庭审中其对协商主体、协商时间等均无任何回应，应当承担举证不能的法律后果，其主张本院不予采信；且从双方合��约定内容来看，第三人应提前15日支付2015年10月至2016年10月全年的租金，但第三人在2015年10月20日搬离租赁房屋之前，无任何支付租金行为，被告已可按照合同约定行使合同解除权并不退还租赁保证金，若如第三人所述系租赁房屋存在安全问题双方协商解除合同，在有原告委托转付的情况下，第三人不要求被告退还租赁保证金不符常理。第三，原告自身未按照与被告签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限履行，经与被告及第三人协商由第三人与被告另行签订租期与其未履行完毕的租赁期限相同的《房屋租赁合同》继续租赁案涉房屋，并向被告出具说明称第三人与被告之间的合同到期后其交纳的保证金直接退还给第三人，而第三人亦未按照与被告签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限履行，于2015年10月20日在未支付租金的情况下搬离案涉租赁物，被告退还租赁保��金的条件尚未成就，第三人的行为属单方解除合同，且未提前3个月履行通知义务，依照合同约定及《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”的规定，被告有权不退还押金（即租赁保证金）；同时从原告出具的《租赁保证金转付说明》内容来看，即便被告退还租赁保证金的条件成就，该租赁保证金也应退还第三人，故原告无权要求被告向其偿还租赁保证金，其诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或��赔偿损失等违约责任。”、第一百零八条、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，判决：驳回原告贵州金冠企业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费1595元（已减半收取），由原告贵州金冠企业管理有限公司负担。本院二审期间，当事人各方均未提交新的证据。经二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。本案事实有当事人身份证明、《房屋租赁合同》2份、银行付款记录、《租金收条》、《押金收条》、《授权委托书》、《租赁保证金转付说明》、当事人陈述等证��在卷佐证，且经质证，本院予以确认。本院认为，诚实信用原则要求民事主体在从事民事活动时应该诚实、守信，正当地行使权利和履行义务。就本案而言，第一、本案中涉及的两份《房屋租赁合同》及上诉人一方出具的《租赁保证金转付说明》，均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性效力性规定，各方当事人均应按照约定全面履行自己的合同义务；第二、上诉人金冠公司与被上诉人邓岗、周柔伶签订《房屋租赁合同》之后，按照合同约定支付了半年租金及租赁保证金144，476元，尔后经三方协商，上诉人金冠公司与被上诉人邓岗、周柔伶签订《房屋租赁合同》解除，被上诉人与第三人创天工公司就同一租赁物按照原《房屋租赁合同》中约定未履行的租期为租赁期限，另行签订了一份《房屋租赁合同》，第三人创天工公司未按照约定��纳租赁保证金，而由上诉人出具了一份《租赁保证金转付说明》载明“贵州金冠企业原租世纪城商务中心2号楼23整层所交两月保证金到期请转付贵州创天工建设”，根据上述事实，可以认定上诉人所交纳的租赁保证金应属于权利转让而并非上诉人主张的授权转付，原判认定上诉人交纳的租赁保证金应由第三人享有权利并承担义务，符合客观实际，原判据此驳回上诉人金冠公司要求邓岗、周柔伶偿还租赁保证金的诉请，于法有据，本院予以维持。综上所述，上诉人金冠公司是上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3190元，由上诉人贵州金冠企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　刘　妍审　判　员　　唐有临代理审判员　　李云鹤二〇一六年十月二十五日书　记　员　　陶海峰更多数据：