（2016）鲁07民终3359号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2016-12-31
案件名称
李红伟与孙向东房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省潍坊市中级人民法院
所属地区
山东省潍坊市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙向东,李红伟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁07民终3359号上诉人（原审被告）：孙向东，男，1976年9月7日生，汉族，住潍坊市奎文区。被上诉人（原审原告）：李红伟，女，1975年7月25日生，汉族，住潍坊市奎文区。委托诉讼代理人：李焕新，山东长远律师事务所律师。上诉人孙向东因与被上诉人李红伟房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊市奎文区人民法院（2015）奎民一初字第381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人孙向东上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判不支付违约金；上诉费用由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定事实错误，上诉人的违约收益并不是238883元，因上诉人已交纳装修费、车位费，收益最多146883元;一审判决适用法律错误，被上诉人的利息损失已经得到支持，在没有证据证明还有其他损失的情况下，违约金不应再予支持。被上诉人李红伟辩称，一审判决正确，依法应予维持。李红伟向一审法院起诉请求：判令被告退还购房款436117元并支付利息、承担定金10000元、支付违约金50000元，并承担诉讼费。一审法院认定事实：2009年12月6日，原、被告双方签订房产买卖合同一份，约定被告将其在潍坊市国土资源局新建宿舍楼盛世华庭3号楼2单元102室房产的购买权和所有权转让给原告。合同第二条约定，原告以被告的名义购买涉案房产，并支付被告转让费40000元（分三次），在签订合同时支付转让费10000元作为定金；第三条约定，被告按潍坊市国土资源局首付交款时间及选房时间及时通知原告，由原告以被告的名义及时交纳首付款，交首付款的同时支付转让费25000元；第八条约定，若被告中途违约，以下情况：1、若被告中途将房产转让或出售给其他人，即被告违约；2、……。以上被告违约情况，被告应退还原告购房款及转让费，并付给原告违约金人民币50000元。2009年12月3日，原告李红伟向被告孙向东支付购房款140000元，2009年12月6日，李红伟向孙向东交付转让费10000元，2009年12月8日，李红伟向孙向东交付转让费25000元，2010年3月31日，李红伟以孙向东的名义向潍坊市国土局缴纳购房款70000元，2010年11月29日，李红伟以孙向东的名义向潍坊市国土局缴纳购房款140000元，2012年1月9日，李红伟以孙向东的名义向潍坊市国土局缴纳购房款51117元,以上房款总计401117元、转让费35000元。在合同履行过程中，双方产生纠纷。李红伟将孙向东诉至法院，要求孙向东继续履行合同、交付房产，并协助办理产权登记手续，经（2013）奎民一重初字第25号民事判决书判决，驳回原告诉讼请求。在该案庭审过程中，孙向东申请证人赵某出庭作证，赵某认可2011年7月自孙向东处购买涉案房产，分两次付清全部房款675000元，支付中介费6500元。后李红伟提起上诉，经（2014）潍民一终字第10号民事判决书认定，孙向东已将涉案房屋以更高价格出卖给案外人赵某，且赵某已交清全部房款并对涉案房屋进行装修后实际入住，综合案外人对涉案房屋的控制情况，不宜认定交付涉案房屋并办理过户手续，判决驳回上诉，维持原判。庭审中，被告提交潍坊市国土局2011年9月26日收据复印件一份、银行明细两份，辩称2011年被告要求原告交纳装修费52000元，原告不同意，被告随后口头通知原告不将房子卖给原告，故被告自行缴纳该装修费，后被告通过银行汇到国土局51117元的购房款，但因原告在此之前在被告不知情的情况下缴纳过51117元，故国土局又将该款退回，因此证明被告已经通知原告解除合同，否则被告不会自行缴纳该两笔款项的。原告质证后认为，对结算票据复印件及银行明细真实性无异议，但称不能证明被告的主张，认为终审判决书已经认定被告于2011年7月24日已将涉案房屋另行出卖，与被告的主张自相矛盾。上述事实，有原告提供的房产买卖合同、购房结算票据、收到条、（2012）奎民一初字第111号民事判决书一份、（2014）潍民一终字第10号民事判决书，被告提交的（2013）奎民一重字第25号民事判决书、（2012）奎民一初字第111号民事判决书、（2014）潍民一终字第10号民事判决书、收据复印件、银行明细，以及原、被告陈述记录在案为证。一审法院认为，原、被告之间的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，合同依法成立，合法有效。合同签订后，原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。被告辩称在合同履行过程中已经通知原告解除合同，但其提供的证据并不能证明该抗辩理由，故该抗辩理由，证据不足，不予采信。在合同履行过程中，原告已经缴纳房款总计401117元、转让费35000元，被告应当按照合同约定交付房屋、办理过户手续，但被告在合同履行过程中将房屋转卖他人，造成原、被告之间的房屋买卖合同不能实际履行，原、被告双方之间的房屋买卖合同已经解除，被告应当返还购房款401117元及转让费35000元，合计436117元，并承担利息损失（以436117元为基数，自原告主张的2011年7月24日被告将涉案房屋出卖之日起，至本判决生效之日止，按照2011年中国人民银行6个月贷款基准利率6.1%计算）。对于违约金问题，被告应当按照房屋买卖合同的约定及时履行合同，但被告在合同履行过程中却以675000元价格将房屋转卖他人，造成原、被告双方之间的房屋买卖合同不能实际履行，被告应当承担违约责任，应当按照合同约定向原告支付违约金。原告主张的利息损失，以436117元为基数，自2011年7月24日起至2016年1月23日止，利息损失为119714元，合同约定的违约金为50000元，两项合计为169714元，低于被告孙向东因转卖房屋的违约行为获得的收益238883元。故原告关于利息损失和违约金的诉讼请求，合法有据，予以支持。原告主张被告支付定金10000元，但原告提供的证据并不能证明定金的实际支付，故原告关于定金10000元的诉讼请求，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及有关法律法规之规定，判决：一、被告孙向东于本判决生效之日起十日内退还原告李红伟购房款和转让费共计436117元及利息（以436117元为基数，自2011年7月24日起至本判决生效之日止，按照2011年中国人民银行6个月贷款基准利率6.1%计算）；二、被告孙向东于本判决生效之日起十日内支付原告李红伟违约金50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10061元，财产保全费3520元，由被告负担。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了装修费单据、车位费单据、房费交款银行单据复印件各一份。本院组织被上诉人进行了质证。被上诉人对上诉人提交的上述证据的真实性无异议，但对上诉人证明的内容不予认可，认为上诉人已于2011年7月将涉案房屋卖出，装修是发生在当年的9月份，且在（2013）奎民一重初字第25号案中，上诉人认可涉案房屋的厨房是案外人赵某自己装修的，（2014）潍民一终字第10号民事判决书已经认定赵某对涉案房屋装修后实际入住；车位费单据是2015年交纳的，此时上诉人早已将涉案房屋卖出；房费交款单据是被上诉人以上诉人的名义交纳的。因上诉人提交的上述证据，不能充分证明其上诉主张，故本院不予采信。本院认定的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，上诉人孙向东与被上诉人李红伟签订的房产转让买卖合同，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。该合同第八条明确约定：若孙向东中途将房产转让或出售给其他人，即违约；应退还李红伟购房款及转让费，并付给李红伟违约金人民币50000元。合同签订后，李红伟履行了相关义务，但孙向东未按照合同的约定及时履行交付房屋的合同义务，而是以675000元价格将房屋转卖他人，造成双方之间的房屋买卖合同不能实际履行，孙向东的行为已构成违约，应当承担违约责任。上诉人虽主张其违约收益并不是238883元，扣除已交纳装修费、车位费，收益最多146883元，但违约责任的承担不以获利多少为依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋卖给第三人。”被上诉人要求上诉人退还购房款并支付利息、支付违约金50000元的主张符合法律规定，应予支持。故上诉人的上诉主张无法律依据，不予支持。上诉人应当按照合同约定向李红伟支付违约金50000元。综上所述，上诉人孙向东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人孙向东负担。本判决为终审判决。审判长 宋允厚审判员 韩 亮审判员 薛培忠二〇一六年十月二十五日书记员 张瑞丰 关注微信公众号“”