（2016）吉01民终3056号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2016-12-19
案件名称
2016-刘胜斌二审判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘胜斌,杨赞
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉01民终3056号上诉人（原审被告）：刘胜斌，男，汉族，1987年4月31日出生，住长春市南关区。委托诉讼代理人：张盛，吉林毅岩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨赞，男，汉族，1987年9月7日出生，住长春市南关区。上诉人刘胜斌因与被上诉人杨赞房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2016）吉0102民初119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘胜斌上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回杨赞的全部诉讼请求。案件受理费由杨赞承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.虽然杨赞在房屋出租前与刘胜斌的经营项目一致，但杨赞却承认其经营一直都没有消防许可手续，一审判决以杨赞的违法经营来推断刘胜斌也应当跟着杨赞继续违法经营不当。2.虽然合同约定由刘胜斌自行办理消防手续，但刘胜斌的办理却需要杨赞提供的房屋手续合法，如果房屋手续本身不合法，则刘胜斌无法办理消防手续，一审判决故意混淆杨赞出租房屋需要提供完备合法手续这一事实存在偏袒。3.刘胜斌为经营烤肉项目而装修房屋并办理了营业执照，但在办理消防许可手续时由于案涉房屋的原因无法办理，致使刘胜斌不能开业，为避免损失不得已注销了营业执照，搬离房屋。4.一审判决罔顾杨赞的责任，并以此支持杨赞主张的违约金数额错误。二、一审判决在错误认定本案事实的情况下，适用法律亦错误。杨赞辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。杨赞向一审法院起诉请求：1.确认杨赞与刘胜斌签订的《房屋租赁合同》合法有效；2.判令刘胜斌支付立即支付违约金20万元。本案诉讼费用由刘胜斌承担。一审法院认定事实：杨赞与刘胜斌于2015年8月8日签订《房屋租赁合同》，约定刘胜斌租赁杨赞房屋开办饭店，合同期限为5年，即从2015年9月20日至2020年9月20日为止，第一年租金为50万元，刘胜斌应在8月20日之前以上租金方式向杨赞支付年租金50万元，合同第八条第2款约定“若乙方（刘胜斌）在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，或乙方违反本合同协议内容，乙方负责赔偿违约金贰拾万元整。”合同签订后，杨赞将房屋交付刘胜斌使用，刘胜斌没有按合同约定足额交付50万元租金，只交付了8万元。刘胜斌经营至2015年11月20日撤出。另，刘胜斌租赁房屋前该房屋经营项目为自助烤肉。一审法院认为，杨赞与刘胜斌签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示且内容与形式合法，该合同有效。杨赞将房屋租赁给刘胜斌经营，合同期限为五年，现刘胜斌仅支付了部分租金，在经营两个月后撤出，已构成违约，刘胜斌应按合同约定支付违约金20万元。关于刘胜斌提出租赁房屋无法办理消防手续，违反房屋使用条件的强制性规定，刘胜斌无法使用和营业的抗辩，鉴于杨赞在将该房屋出租给刘胜斌前房屋用途亦是经营自助烤肉项目，与刘胜斌经营项目一致，刘胜斌庭审中确认消防手续应由其自行办理，且刘胜斌未提供充分的证据证明自己撤出的原因是因为消防不合格，故刘胜斌该抗辩不予采信。关于刘胜斌提出违约金主张过高的抗辩，鉴于杨赞与刘胜斌签订合同期限为五年，租赁费用共计250万元，现杨赞主张20万元符合法律规定，刘胜斌该抗辩不能成立。判决：一、杨赞与刘胜斌签订的《房屋租赁合同》合法有效。二、刘胜斌于本判决生效后立即向杨赞支付违约金20万元。二审中，当事人没有提交新证据。除一审法院审理查明的事实外，本院二审另查明：1.刘胜斌在承租案涉房屋前一直承租相邻房屋经营自助餐厅。杨赞也曾用案涉房屋经营自助烤肉，但试营业后即停止经营，并未办理消防手续。2.租赁标的物为“长春市南关区大马路1558号玛克威酒店三楼，面积为1500平方米左右”，其中包括面积400平方米左右的彩钢房，实际用途为厨房，该部分系未经建设工程规划许可而建造。其余1100平方米左右房屋已取得产权。3.刘胜斌称杨赞在向其催缴租金时告知如不交房租就搬走，故其被迫撤出。杨赞称其向刘胜斌索要房租时，刘胜斌明确表示不打算继续经营，遂告知刘胜斌“你不干了就赶紧搬走吧”，并未提及违约金事宜，仅让家人结算好水电费。本院认为，1.案涉租赁房屋包括已取得产权部分房屋及未取得建设工程规划许可证的彩钢房（厨房），根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，案涉租赁合同效力应区分认定，其中已取得产权房屋的租赁部分有效，而未取得建设工程规划许可证的彩钢房（厨房）部分无效。故杨赞要求确认案涉租赁合同全部有效没有法律依据，本院不予支持。2.杨赞提供的案涉房屋因彩钢房（厨房）未经规划建造无法办理消防手续，其存有过错，而刘胜斌在承租案涉房屋前一直承租相邻房屋经营自助餐厅，在签订合同前也考察过房屋设施，明知案涉房屋厨房为彩钢房，应预见到彩钢房会存在无法办理消防手续的可能性，亦存有过错。双方对合同的无效部分应承担同等过错责任。虽然刘胜斌在合同签订之初未按照合同约定足额交付租金，但在合同履行过程中出现彩钢房未经规划建造无法办理消防手续的问题，而对于自助餐厅而言，厨房能否正常使用直接关系到餐厅能否经营，即影响合同目的的实现，况且该部分面积占整个租赁面积的近三分之一。因刘胜斌已付的8万元租金尚够支付其占有使用案涉房屋的费用，在消防问题未解决的情况下刘胜斌有权行使不安抗辩权暂付租金。后在消防问题确实无法解决时，刘胜斌与杨赞在协商过程中刘胜斌表示搬离，杨赞亦同意，即双方协议解除案涉租赁合同，且未提及违约问题。现杨赞起诉要求刘胜斌给付违约金有违双方协议解除合同时的约定，本院不予支持。一审法院判决刘胜斌向杨赞给付违约金20万元不当，应予纠正。综上所述，刘胜斌的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销长春市南关区人民法院(2016)吉0102民初119号民事判决第二项；二、变更长春市南关区人民法院(2016)吉0102民初119号民事判决第一项“杨赞与刘胜斌签订的《房屋租赁合同》合法有效”为被上诉人杨赞与上诉人刘胜斌签订的《房屋租赁合同》中取得产权证房屋面积部分租赁有效；三、驳回被上诉人杨赞的其他诉讼请求；四、驳回上诉人刘胜斌的其他上诉请求。一审案件受理费4300元，二审案件受理费4300元，由被上诉人杨赞负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈海彪代理审判员 张新华代理审判员 徐 锐二〇一六年十月二十五日书 记 员 杨 安 更多数据：搜索“”来源：