（2016）苏0583民初6983号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2017-10-16
案件名称
6983昆山千灯盛世家园置业有限公司与陈金升、王翠商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
昆山千灯盛世家园置业有限公司,陈金升,王翠
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十条，第一百六十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0583民初6983号原告：昆山千灯盛世家园置业有限公司，住所地江苏省昆山市千灯镇汉昆路东北侧、文笔路东南侧。法定代表人：张国强，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁金娟，该公司员工。被告陈金升，男，1986年2月28日出生，汉族，住广西苍梧县。被告王翠，女，1987年11月18日出生，汉族，住宁夏银川市西夏区。原告昆山千灯盛世家园置业有限公司与被告陈金升、王翠商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月10日立案受理后，依法由代理审判员胡小娟适用简易程序独任审判，因被告陈金升、王翠下落不明，依法转为普通程序组成合议庭，于2016年10月11日公开开庭进行审理。原告昆山千灯盛世家园置业有限公司委托代理人丁金娟到庭参加诉讼，被告陈金升、王翠经本院公告送达应诉材料及开庭传票，公告期满后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告昆山千灯盛世家园置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除合同编号为2013043324的《昆山市商品房购销合同》，两被告立即到昆山市建设局解除《昆山市商品房购销合同》的备案。2、判令两被告支付违约金人民币77000元。3、判令两被告支付代偿金额778574.11元。4、判令两被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年9月30日两被告购买原告开发的千灯XX花园XX幢XX单元XX号房屋，双方签订了合同编号为2013043324的《昆山市商品房购销合同》。合同约定付款方式为贷款。2014年由原告作为保证人与实友化工（扬州）有限公司、中国民生银行股份有限公司苏州分行签订了《委托贷款借款合同》，并在该合同中约定由原告作为连带保证人为两被告贷款提供连带担保。但两被告未按约定的期限偿还贷款，经中国民生银行股份有限公司苏州分行多次催促，两被告仍未偿还任何款项。原告承担担保责任，偿还了两被告的贷款本金、利息、罚息等合计778574.11元。被告陈金升、王翠未作答辩。原告围绕诉讼请求提交了证据，两被告未到庭参加诉讼未发表质证意见，对于证据与事实，本院作认定如下：2013年9月30日原告与两被告签订了合同编号为2014003148的《昆山市商品房购销合同》，合同约定两被告购买原告开发的位于昆山市××灯镇××路东北××灯××花园××单元××房，建筑面积88.54平方米，总价款为770000元，付款方式见补充协议第二、三条。两被告如未按照合同规定的时间付款，逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，两被告按累计应付款的5%向原告支付违约金。两被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限第二日起按实际全额支付应付款之日止，两被告按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金。原、被告双方在合同补充协议中约定付款方式为贷款，两被告于2013年9月20日付款30000元，于2013年9月30日付款50000元，于2013年11月30日前付款690000元（贷款）。若两被告的贷款合同中须由原告作为被告的保证人提供担保的，两被告承诺如因其未按照贷款合同的约定偿还贷款本息、罚息及其他相关费用，致使贷款银行要求原告承担担保责任的（包括但不限于因被告连续二个月或累计达到二个月未能按时还款，导致原告银行存款被扣划等），则两被告应于收到原告书面通知后10日内向原告偿还被扣划款项并承担相当于被扣划款项10%的违约金。否则，原告有权单方面解除合同，两被告需承担合同总金额10%的违约金。因上述原因导致合同解除的，原告有权在扣除以下费用后，将两被告已支付房款的剩余款项无息返还两被告，如两被告已付房款不足以弥补原告损失的，则两被告仍需向原告承担以下赔偿责任：因两被告原因，原告承担保证责任的金额；原告为实现债权所发生的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、通讯费、住宿费等；两被告承担的违约金；其他因两被告原因造成原告的损失。主合同第一页所列产权人顺序排列第一的为联系人（有特别约定除外），原告所有信函均发送至联系人及联系地址，上述信函以挂号信形式寄出即视同两被告已经收到该书面信函。如两被告联系地址有误或未及时拿回信函导致的任何后果由两被告自行承担。两被告若变更联系人及联系地址，须书面告知原告并得到原告书面确认后生效。合同签订后，两被告按约定向原告交付了第一、二笔购房款，共计80000元。两被告以借款人的身份与中国民生银行股份有限公司苏州分行签订委托贷款委托合同及委托贷款借款合同，约定中国民生银行股份有限公司苏州分行接受实友化工（扬州）有限公司的委托向被告发放委托贷款690000元，贷款利率的年利率确定为6.55%，本合同签订后，贷款发放之前，如遇中国人民银行调整相应的贷款基准利率，则本合同贷款利率按放款当日适用的贷款基准利率及本条约定的浮动比例确定。贷款期限为240个月，即自2014年3月22日起至2034年3月22日止。借款人未按合同规定的用途使用贷款的罚息利率为本合同约定的贷款利率上浮100%，对借款人不能按时支付的利息，按罚息利率按月在本合同约定的还款日的对日计收复利，按实际逾期天数计算，逐月累算。对被告到期应付而未付的借款本金，自逾期之日起，在本合同贷款利率基础上加收50%计收逾期罚息，直至被告清偿本息为止。对被告不能按时支付的利息（包括逾期罚息），按逾期利率按月在本合同约定的还款日的对日计收复利，按实际逾期天数计算，逐月累算。贷款用途为购买商品房。还款方式为按月等额本息还款，还款日为每月20日。如果被告未按本合同约定偿还借款本息或违反本合同约定用途使用借款，中国民生银行股份有限公司苏州分行有权采取下述一项或几项措施：（1）停止继续发放贷款；（2）宣布本合同项下已发放的贷款提前到期，要求被告提前归还全部借款本息；（3）行使担保权；（4）要求被告承担适用的其他违约责任。原、被告与中国民生银行股份有限公司苏州分行签订了担保合同，约定原告对上述贷款承担连带保证责任直至涉案房屋的有效房屋所有权证书及房屋他项权证交予中国民生银行股份有限公司苏州分行为止。中国民生银行股份有限公司苏州分行提供了690000元贷款后，被告未按时偿还贷款。2014年10月30日实友化工（扬州）有限公司向原告及被告发送函件称，由于被告累计6个月逾期还款，拖欠贷款本金及利息共计30835.74元，经催要被告仍未偿还，因此该公司宣布双方签署的《委托贷款合同》贷款本金全部到期，要求原告按照合同约定承担保证责任，于2014年11月20日前向该公司清偿贷款本金。2016年3月25日原告向中国民生银行股份有限公司苏州分行归还被告贷款本金、利息、罚息共计778574.11元。原告于2016年4月1日向被告发送追款函，要求被告在收到该函之日起十日内向原告支付代偿款778574.11元，代偿违约金77857.4元。如被告未按上述要求履行相应义务，原告将解除与被告签订的《昆山市商品房购销合同》，并要求被告承担购房款总额10%的违约金及赔偿原告的其他损失。2016年7月10日，本院向被告公告送达应诉材料及开庭传票,2016年9月8日视为送达。以上事实，由原告提供的昆山市商品房购销合同、委托贷款委托合同、委托贷款借款合同、担保合同、代偿联系函及送达回执、中国民生银行进账单、中国民生银行还款明细表、追款函、EMS快递单据以及原告在庭审中的陈述等证据予以证明。本院认为，原告与两被告签订的《昆山市商品房购销合同》系合同双方的真实意思表示，且并不违反国家法律、法规等禁止性规定，应当认定真实有效，各方均应恪守履行。两被告累计6个月逾期归还借款，导致原告按约履行保证责任，代两被告偿还贷款本金、利息、复利及罚息等共计778574.11元。现原告要求两被告返还原告代为清偿的贷款本金、利息、复利以及罚息等合计778574.11元的诉讼请求，本院予以支持。经原告催告后，两被告仍未及时归还原告代偿的上述款项，原告因此根据合同约定解除与两被告签订的《昆山市商品房购销合同》并要求两被告协助办理《昆山市商品房购销合同》的注销备案手续的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。合同解除后，两被告已经支付原告的购房款应予以返还。故原告应将两被告已付购房款770000元返还原告。合同解除的责任在两被告，故两被告应当按照合同约定的标准支付原告违约金共计77000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告昆山千灯盛世家园置业有限公司与被告陈金升、王翠于2013年9月30日签订的合同编号为2013043324的《昆山市商品房购销合同》于2016年9月8日解除。二、被告陈金升、王翠于本判决生效之日起十日内协助原告昆山千灯盛世家园置业有限公司办理合同编号为2013043324的《昆山市商品房购销合同》的注销备案登记手续。三、原告昆山千灯盛世家园置业有限公司返还被告陈金升、王翠购房款770000元。四、被告陈金升、王翠支付原告昆山千灯盛世家园置业有限公司代偿贷款本金、利息、复利及罚息等共计778574.11元。五、被告陈金升、王翠支付原告昆山千灯盛世家园置业有限公司违约金77000元。以上三、四、五项折抵后，被告陈金升、王翠于本判决生效之日起十日内支付原告昆山千灯盛世家园置业有限公司85574.11元。（如采用转账方式，请汇入原告指定账户或者昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山营业部，账号32×××60。）如果未按照本判决确定的履行期间履行上述给付金钱义务，应担依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决指定的期间履行债务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决确定的履行期间的最后一日其二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费12356元，公告费600元，合计12956元，由被告陈金升、王翠负担。该款原告已经预交，本院不再退还，两被告于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。）审 判 长 胡小娟人民陪审员 蔡 磊人民陪审员 朱 炜二〇一六年十月二十五日书 记 员 程雨婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。 来自：