（2016）粤0705民初第3836号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2017-03-01
案件名称
广东碧桂园物业服务股份有限公司新会分公司与苏其育物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
江门市新会区人民法院
所属地区
江门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东碧桂园物业服务股份有限公司新会分公司,苏其育
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0705民初第3836号原告广东碧桂园物业服务股份有限公司新会分公司。法定代理人李长江，该公司的总经理。诉讼代理人郑翠媚、赵炳钦，该公司的职员。被告苏其育，男，汉族。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司新会分公司（以下简称原告）诉被告苏其育（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月21日受理后，依法由代理审判员陈仲庆适用简易程序公开进行了审理。原告的诉讼代理人郑翠媚、赵炳钦到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉认为：被告向原业主购买了江门市新会碧桂园房地产开发有限公司开发的位于新会碧桂园商品住宅区中的缤纷时光二街3座商品房，每月应按时向原告缴纳747.34元物业服务费。但被告从2013年11月起至今一直未支付物业服务费，欠款金额高达87180.93元，原告多次向被告催收，被告均无理拒绝缴纳。现原告根据《中华人民共和国合同法》第107条、109条的规定和合同的约定，向法院提起诉讼，请求判令：一、被告向原告支付物业服务费25409.56元；二、被告向原告支付从应付期限次日起至实际全额清偿之日止的违约金，暂计至2016年9月13日为61771.37元；三、本案诉讼费用由被告承担。原告于2016年10月25日自愿变更诉讼请求为：一、被告向原告支付2015年10月1日至2016年9月1日的物业服务费人民币8968.08元；二、被告支付从应付款期限次日（即2015年12月1日）起至实际全额支付应付款之日止的违约金，暂计至2016年9月13日为人民币5631.19元；三、本案全部诉讼费用由被告承担。原告对其主张在举证期限内向本院提交如下证据：证据1.房产证1份，证明涉案单位归被告所有。证据2.被告身份证1份，证明被告的身份符合诉讼主体资格。证据3.欠费明细1份，证明被告拖欠物业管理费及相应违约金的事实。证据4.（2015）江新法会民初字第1274号《民事判决书》、欠费明细各1份，证明涉案房屋的业主在2015年10月后便没有支付物业管理费。证据5.物业管理委托合同1份，证明原告一直向被告提供物业服务。被告没有答辩，在举证期限内没有证据向本院提交。其经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，依法视为其放弃答辩、举证、质证的诉讼权利。经审查，原告提供的证据来源合法、真实，能客观反映案件事实，本院予以采纳。经审理查明，伍华新是江门市新会区新会碧桂园缤纷时光二街3座商品房的原产权人。2007年8月29日，原告（乙方）和伍华新（甲方）签订《碧桂园前期物业服务协议》，该协议载明“根据法律、法规和有关规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方就甲方已购买的由建设单位负责开发建设的新会碧桂园商品住宅区（以下简称“本园区”）中的缤纷时光二街3座商品房交付后由乙方提供物业管理服务事宜达成一致，特订立本协议。第一条甲方同意建设单位按照法律、法规和有关规定，选聘乙方对本物业实施前期物业管理服务。……。第七条乙方按以下计算方式、标准向甲方收取物业服务费：甲方交纳的物业服务费标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米1.5元计收、花园面积每月每平方米0.4元计收，甲方所购该商品房的房屋建筑面积为套内建筑面积443.94平方米和公用分摊建筑面积13.22平方米，合计该物业的房屋建筑面积为457.16平方米；花园面积147平方米。……。第八条甲方应自商品房买卖合同约定的该物业交付使用时起交纳物业服务费，物业服务费采用银行代收代交方式于每月5日前交纳。无论甲方是否居住或使用该商品房，该商品房的物业服务费均由甲方交纳等”。伍华新入住上述房屋后，一直依约缴纳物业服务费。2013年4月23日，伍华新将上述房产转让给被告和黄耀威，并将房产登记于被告与黄耀威名下。黄耀威自2013年7月20日至2013年12月10日期间曾多次以现金方式向原告缴交本案涉讼房产的物业服务费，所缴费用付至2013年10月，自2013年11月至今产生的欠费，一直无人缴交。原告经多次催讨无果，遂于2015年10月30日向本院提起诉讼。案经审理，本院于2015年12月2日作出（2015）江新法会民初字第1274号《民事判决书》，判决被告及黄耀威应于该判决发生法律效力之日起十日内向原告支付2013年11月至2015年9月期间拖欠的物业服务费合共17188.82元。该判决现已发生法律效力。其后，被告及黄耀威依然没有支付物业服务费，原告再于2016年9月21日向本院提起本案诉讼。另查明，原告收取物业费的方式为当月收取上月的费用。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。经（2015）江新法会民初字第1274号《民事判决书》确认，原告与被告、黄耀威之间已实际形成事实物业服务关系，且该判决书已发生法律效力，本院予以确认。被告及黄耀威拒不支付2015年10月1日至2016年9月30日的物业服务费，二人的行为已构成违约。依照《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，现原告仅要求被告一人支付上述物业服务费，是对其权利的合法处分，本院予以支持。根据涉讼房产、花园的面积，按照合同约定的计算标准计算，本院核定被告需要向原告支付的物业服务费为8968.08元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，因原告采取于每月收取上月物业费的方式收费，被告自2015年10月起欠费，故违约金应自2015年12月1日开始计付。但根据违约金以补偿为主惩罚为辅的适用原则，原告主张按约定的日千分之五计付逾期付款违约金明显过高，本院酌定为按日千分之一计算。被告经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本案依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告苏其育应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年10月至2016年9月的物业服务费8986.08元及逾期付款违约金（从2015年12月1日起，以相应时日所欠的物业费为本金，按日千分之一的标准计至物业费实际清偿之日止）给原告广东碧桂园物业服务股份有限公司新会分公司。二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司新会分公司的其他诉讼请求。如果被告苏其育未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为989.76元，由原告广东碧桂园物业服务有限公司负担824.76元，被告苏其育负担165元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。代理审判员 陈仲庆二○一六年二○一六年十月二十五日书 记 员 洪椅君 关注公众号“”