（2016）黔01民终4016号

裁判日期: 2016-10-25

公开日期: 2016-12-30

案件名称

赵小燕、张健等与贵州德福房地产开发有限公司合同纠纷二审民事判决书

法院

贵州省贵阳市中级人民法院

所属地区

贵州省贵阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

贵州德福房地产开发有限公司,赵小燕,张健,贵阳市住房和城乡建设局

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百七十条

全文

贵州省贵阳市中级人民法院民事判决书（2016）黔01民终4016号上诉人（原审被告）：贵州德福房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳科技产业园创业大厦576室。法定代表人：高翔，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘启正，贵州合协律师事务所律师。委托诉讼代理人：李超，贵州合协律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：赵小燕，住所地贵州省贵阳市观山湖区。被上诉人（原审原告）：张健，男，汉族，1977年5月17日出生，住所地贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：刘明，贵州元朗律师事务所律师。原审第三人：贵阳市住房和城乡建设局，住所地贵州省贵阳市观山湖区会展城阳光交易中心。负责人：陈国玺，该局副局长。上诉人贵州德福房地产开发有限公司（以下简称德福房开公司）因与被上诉人赵小燕、张健诉及原审第三人贵阳市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2016）黔0115民初295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人德福房开公司上诉请求：1、依法改判贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2016）黔01民初295号民事判决；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：上诉人基于涉案商品房买卖合同的约定合法占有使用房屋款项，且合同也没有约定资金占用利息的计算问题，原判第一项计算的利息支付没有事实和法律依据，原判第三项计算支持被上诉人的贷款利息损失230866元与上诉人的违约行为没有因果关系，该款项应由被上诉人自己承担，原判适用的法律条款错误，应予改判。被上诉人赵小燕、张健辩称，合同解除是上诉人违约导致的，原审判令上诉人退还全部款项并支付相应银行同期贷款的利息并无不当，请求维持原判。二审中，原审第三人贵阳市住房和城乡建设局未予陈述意见。被上诉人赵小燕、张健向一审法院起诉请求：1、判令被告退还原告购房款1，410，000元并按照年利率8.96%从2015年12月24日起向原告支付利息；2、判令被告赔偿原告经济损失548，568.93元；3、判令被告向原告支付违约金57，538.1元；4、判令第三人承担连带责任；5、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年11月9日德福房开（出卖人）与赵小燕、张健（买受人）签订《商品房买卖合同》4份，合同约定：赵小燕、张健向德福房开购买位于贵阳市××新区××号德福中心（A2）1单元3层6、7、8、9房屋，6号房总价款635，052元，合同约定买受人于本合同签订之日向出卖人交付首期款325，052元，余款310，000元以银行按揭支付；7号房总价款615，560元，合同约定买受人于本合同签订之日向出卖人交付首期款315，560，余款300，000元以银行按揭支付；8号房总价款932，255元。合同约定买受人于本合同签订之日向出卖人交付首期款472，255元，余款460，000元以银行按揭支付；9号房总价款694，038元。合同约定买受人于本合同签订之日向出卖人交付首期款354，038元，余款340，000元以银行按揭支付。合同第九条根据本地商品房预售款监管的具体规定，该商品房的预售款监管机构为贵阳市住房和城乡建设局，预售款监管账户名称为贵阳银行股份有限公司瑞南支行，监管期限为：取得现房销售证书之日结束；合同第十一条约定出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付商品房。合同第十三条约定逾期交房责任：逾期在90日之内，自约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。另查明，2014年1月8日，赵小燕（借款人、抵押人）与贵阳银行瑞南支行（贷款人）签订《商品房按揭借款（抵押）合同》，合同约定赵小燕因购买德福中心第A2幢1单元3层6、7、8、9号房向贵阳银行瑞南支付借款1，410，000元，借款期限60个月，自2014年1月7日至2019年1月6日，借款利率按年利率8.96%执行。2015年11月16日，贵阳银行向原告出具结清证明，证明赵小燕于2014年1月7日在该行申请的按揭贷款1，410，000元，已于2015年11月4日结清。再查明，上述合同签订后，德福房开向原告出具收据，于2013年11月8日收到原告交付的4套房屋的预告登记费2，200元、维修基金28，770元、房屋首期款575，381元（其中6号房127，010元、7号房123，112元、8号房186，451元、9号房128，808元）；2014年1月6日原告因办理4套房屋抵押登记，支出800元；2014年1月7日被告收到原告按揭款1，410，000元；2014年9月11日被告收到原告4套房屋购房款891，524元；2015年12月1日为办理涉案合同备案注销，原告支付手续费7，402.32元。2015年10月16日，原告因被告逾期90天未交付涉案商品房向被告递交退房申请，德福房开于2015年10月23日在该申请上签署同意退房。2015年12月23日德福房开向原告退还购房款1，466，905元。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按合同约定履行各自义务。根据合同约定，被告应于2015年6月30日向原告交付房屋，然而至2015年10月16日原告向被告提出退房申请时涉案房屋尚未满足交付条件，故对于原告主张被告存在逾期交付的事实，予以认定，原告有权根据双方的约定要求解除合同。本案因被告违约致合同解除后的法律后果包含以下几点：原告已支付购房款的返还问题；违约金计算问题、原告主张的损失范围及计算标准。原告已支付购房款的返还问题：本案原告向被告支付的款项包含：1、2013年11月18日支付的购房首付款575，381元；2、2014年1月7日支付的按揭贷款1，410，000元；3、2014年9月11日支付的购房首付款余额891，524元；以上款项合计2，876，905元。上述款项系原告因购买诉争商品房实际支出，合同解除后，被告应予返还并承担相应阶段相应金额所产生的利息，利息本院酌情以中国人民银行同期同类贷款利率标准支持。又因贷款1，410，000元所产生的利息，被告在损失项单独提出，故关于贷款1，410，000元在2013年1月7日至2015年11月16日期间产生的利息，本院不再支持。且被告已于2015年12月23日退还原告1，466，905元，被告还应向原告退还购房款1，410，000元。关于合同解除后的违约金计算标准，原告认为双方约定的违约金标准过低，要求按房屋总价款的2%计算，主张57，538.1元。根据双方合同约定，被告逾期交房超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。本案原告于2015年10月16日向被告提出退房申请，被告至迟应于2015年11月15日退还原告全部已付款。综上，本案违约金的计算方式，酌情分成两个部分进行认定，首先，根据双方合同约定，出卖人应按总付款的1%支付违约金，该违约金系双方合同明确约定的违约金，予以支持。其次，因被告未在收到合同解除后30日内向原告支付违约金，客观上给原告造成了利息损失，故对于2015年11月16日至实际履行期间，违约金28，769.05元产生的利息，参照中国人民银行同期同类贷款利率标准予以支持。关于原告主张因被告违约造成的损失，1、因购买房屋办理登记等产生的费用39，172.3元（包含房屋维修基金28，770元、预告登记费2，200元、抵押登记800元、办理涉案房屋备案注销手续费7，402.32元）及该费用产生的利息损失。关于原告的该项主张，上述费用确因原告购买涉案房屋产生，现因被告违约，故应由被告承担，即被告应当向原告返还39，172.3元。关于该费用所产生的利息损失，酌情从2015年12月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；2、原告在2014年1月7日至2015年11月4日期间因办理按揭贷款1，410，000元向银行支付的利息230，866元以及该款项所产生的利息损失。原告的上述支出均是为了履行与被告之间的商品房买卖合同所产生的支出，现因被告的违约导致合同解除，故对于原告的上述支出应当认定了合同解除给原告造成的损失，依法予以支持。关于第三人的责任承担问题，第三人对涉案工程的预售款进行监管是履行其行政监管职责，本案原、被告因商品房买卖合同产生的纠纷与第三人并无法律上的因果关系，故原告要求第三人承担本案连带责任，于法无据，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决被告贵州德福房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告赵小燕、张健支付违约金28，769.05元。并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息（利息计算期间自2015年11月16日起至本判决确定的履行期限日止）；三、被告贵州德福房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告赵小燕、张健损失270，038.32元（包括房屋维修基金28，770元、预告登记费2，200元、抵押登记800元、备案注销手续费7，402.32元、贷款利息230，866元），并按中国人民银行同期贷款基准利率支付利息（利息计算期间从2015年11月16日至本判决确定的履行期限日止）；四、驳回原告赵小燕、张健的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23，013元，减半收取11，507元，由被告贵州德福房地产开发有限公司承担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致。本案事实有当事人身份证明、《商品房买卖合同》、《商品房借款（抵押）合同》、收款收据、转账凭证、退房申请、结清证明、当事人陈述等证据在卷佐证，且经质证，本院予以确认。本院认为，诚实信用原则要求民事主体在从事民事活动时应该诚实、守信，正当地行使权利和履行义务。就本案而言，第一、上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，且不违反法律法规禁止性效力性规定，双方均应按合同约定履行各自义务。然而上诉人未能按照约定时间2015年6月30日交付房屋，至2015年10月16日被上诉人向提出退房申请时涉案房屋尚未满足交付条件，逾期交付房屋的事实客观，被上诉人有权根据双方的约定要求解除合同；第二、上诉人基于涉案商品房买卖合同的约定占有使用房屋款项，合同也没有约定资金占用利息的计算，但被上诉人给付款项客观上产生利息损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，原判依据合同解除的法律后果，判令上诉人德福房开公司分别支付实际占有款项的银行同期贷款利息，于法有据，本院予以维持；第三、被上诉人赵小燕、张健在2014年1月7日至2015年11月4日期间因办理按揭贷款1，410，000元向银行实际支付的利息230，866元以及该款项所产生的利息损失，该项支出损失是被上诉人为了履行与上诉人之间的商品房买卖合同所产生的实际损失，因上诉人违约导致合同解除，原判支持赵小燕、张健的上述利息损失，并无不当，本院予以维持；第四、原判援引的部分法律条款适用不当，应当严肃指出。综上所述，一审判决认定事实清楚，法律适用部分援引的法律条款存在适用不妥的瑕疵，但裁判结果正确，故对上诉人德福房开公司的上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23013元，由上诉人贵州德福房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　刘　妍审　判　员　　唐有临代理审判员　　李云鹤二〇一六年十月二十五日书　记　员　　陶海峰来自：