（2016）吉0211民初815号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2016-11-29
案件名称
张思聪诉吉林市泓乐房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
吉林市丰满区人民法院
所属地区
吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张思聪,吉林市泓乐房地产开发有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十四条，第一百零七条
全文
吉林省吉林市丰满区人民法院民 事 判 决 书(2016)吉0211民初815号原告：张思聪，女，1980年4月12日生，汉族，住吉林省吉林市。委托代理人：常城，男，1973年8月20日生，汉族，住吉林省吉林市。被告：吉林市泓乐房地产开发有限公司。住所：吉林省吉林市。法定代表人：孙毅，该公司董事长。委托代理人：孙颖，该公司副总经理。委托代理人：孙超，该公司法律顾问。原告张思聪诉被告吉林市泓乐房地产开发有限公司（以下简称泓乐地产）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年1月6日立案受理，于2015年11月4日作出（2015）丰民一初字第10号民事判决书，泓乐地产对本院的判决不服，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。吉林省吉林市中级人民法院于2016年4月25日作出（2016）吉02民终320号民事裁定书，撤销本院（2015）丰民一初字第10号民事判决书，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张思聪及其委托代理人常城，被告泓乐地产委托代理人孙颖、孙超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张思聪诉称：泓乐地产因泰山路改造项目一期建设需要，于2012年3月6日与张思聪签订《产权调换协议》一份。协议约定，张思聪将其所有的位于丰满区宝山路66号，16号车库，产籍卡号为：×××，建筑面积为24.2平方米车库一处交给泓乐地产拆迁，泓乐地产负责在动迁范围内调换车库一套，并于2014年12月31日前交付调换车库。协议同时约定，拆迁补助费1000元，动迁期间过渡安置补助费每月500元。协议签订后，张思聪依照协议约定将被拆迁车库交付给泓乐地产拆迁，但泓乐地产在约定的交付时间点未在回迁范围内建造车库，且至今尚欠张思聪17000元过渡安置补助费，泓乐地产的行为已构成违约。《产权调换协议书》的附加条款明确指出办理新产权证不交钱，以此证明泓乐地产依照《产权调换协议书》的约定，交付的应是地上车库。现泓乐地产所称的已建车库，实际是地下车位，而非地上车库，是属于对自己欺诈行为的无理狡辩。地下车位与地上车库市值相差甚远，且不能办理产权证，二者存在实质区别，不能相提并论。泓乐地产的行为属于恶意欺骗、一意孤行。现张思聪已无法实现合同目的，要求解除与泓乐地产签订的《产权调换协议书》，同时依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，要求泓乐地产返还已付房款及利息，并赔偿损失，承担已购房款一倍的赔偿责任。综上，张思聪请求人民法院依法判令：1、解除张思聪与泓乐地产在2012年3月6日签订的《产权调换协议书》；2、泓乐地产赔偿张思聪被拆迁房款及一倍损失款共计：235006×2=470012元；3、泓乐地产支付张思聪过渡安置补助费（2013年9月-2016年7月）暂定17000元（500×34=17000元），实际金额以支付当日为准；4、支付自2012年3月至2016年7月，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息：本金×年利率（4.75%）÷12×月数。即235006×4.75%÷12×52个月=48372.07元（实际支付金额以支付当日为准）；5、购买新车库的更名费235006×13.62%=32007元；6、诉讼费、鉴定费由泓乐地产承担。泓乐地产辩称：1、关于解除《产权调换协议书》的问题，泓乐地产认为张思聪的该项诉请已超过法定一年的除斥期间，同时泓乐地产完全具备继续履行该协议的能力。延迟交付车库并非泓乐地产的原因所致。2、关于双倍赔偿问题，张思聪的该项诉请从《产权调换协议书》、本案客观事实及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》上看均无依据。就本案性质而言，本案是拆迁安置合同纠纷，而非商品房买卖合同纠纷，且《产权调换协议书》并没有房屋差价和违约责任的约定。因此，本案完全不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，所谓双倍赔偿属于无稽之谈。3、关于过渡安置补助费每月500元的问题，张思聪的此项诉请明确表达了张思聪继续履行《产权调换协议书》的意愿，这也是该协议继续履行的一项重要条款，泓乐地产同意继续支付此款。4、关于房款利息的问题，《产权调换协议书》双方正在履行，且双方非商品房买卖合同关系，张思聪的该项诉请无事实及法律依据。5、关于更名费的问题，《产权调换协议书》双方正在继续履行，且该协议中有明确约定，此项诉请不应在诉讼中解决。6、关于鉴定费的问题，因鉴定报告的有效期为一年，该鉴定报告已作废，因此本案不存在鉴定费问题。7、《产权调换协议书》是张思聪、泓乐地产及吉林市朝阳拆迁安置有限责任公司三方签订的。张思聪对朝阳公司负责拆迁工作的事实是明知的，并未提出异议。根据合同的相对性原则，本案漏列主体。《国有土地地上房屋征收与补偿条例》生效后，政府成为拆迁实施单位，从2013年8月20日起，拆迁单位由朝阳公司变更为吉林市丰满区征收办。征收办向泓乐地产保证拆迁工作于2014年4月30日前结束。结合本案客观事实，该拆迁工作至今未结束。综上，泓乐地产认为张思聪的诉求无事实及法律依据，请求法院予以驳回。经审理查明：2012年3月6日，张思聪与泓乐地产签订《产权调换协议书》一份，约定：因泰山路改造项目一期建设需要，泓乐地产委托吉林市朝阳房屋拆迁安置有限责任公司，拆迁张思聪所有的位于丰满区宝山路66号，产籍卡号为×××，建筑面积为24.2平方米的16号车库。泓乐地产在动迁范围内为张思聪调换车库一处。张思聪保证在2012年3月6日前将被拆迁车库交付给泓乐地产拆迁，泓乐地产保证在2014年12月31日前将产权调换房屋交付给张思聪。协议同时约定：住宅搬迁补助费为1000元，动迁期间每月补偿金额按500元计算。双方补充协议约定：1.重新办理房证不交钱；2.超出面积叁平米之内不交钱，叁平米之外按原购车库价格计算；3.车库建成后，张思聪在车库总数量90%之内挑选。双方在协议中未约定差额结算和违约责任。协议签订当日，张思聪按协议约定将被拆迁车库交付给泓乐地产，泓乐地产未能在约定的交付时间内建成可供交付的车库，仅向张思聪支付每月500元的安置补偿费至2013年9月6日，共计9000元。本案原审中，经张思聪申请，法院委托，吉林方正房地产评估有限公司对被拆迁车库的市场价值进行评估，作出吉方估字第20152000331444号房地产估价报告，估价结果为：估价对象在2012年的市场价值为235006元。认定上述事实的证据有：《产权调换协议书》、个人账户明细对账单、照片、房地产估价报告、当事人陈述。根据张思聪的诉讼请求和泓乐地产的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：1、张思聪要求解除《产权调换协议书》是否有事实及法律依据，应否予以支持；2、张思聪的各项主张是否具有事实及法律依据，应否予以支持。本院认为：一、张思聪要求解除与泓乐地产签订的《产权调换协议书》的诉讼请求，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”张思聪与泓乐地产于2012年3月6日签订的《产权调换协议书》是双方的真实意思表示，该协议合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按照协议约定的内容全面履行各自的合同义务。张思聪已经按照协议约定将被拆迁车库交付给泓乐地产，泓乐地产也应按照协议约定在2014年12月31日前向张思聪交付调换车库。庭审中，泓乐地产抗辩称，双方在《产权调换协议书》中并未明确约定调换的车库为地上车库，现泓乐地产虽无已建成的地上车库，但有已建成的地下车位可交付给张思聪。本院认为，泓乐地产与张思聪虽未在协议中明确约定调换车库为地上车库，但地下车位与地上车库市值相差甚远，且不可办理产权证。张思聪被拆迁的车库为地上车库，双方在补充协议中也有约定，调换的车库重新办理房证不交钱，能够表明双方在协议中约定的调换车库为地上车库。现张思聪已明确表示不再继续等待泓乐地产交付车库。泓乐地产未在约定的交付日期之前建造车库，致使张思聪无法实现合同目的。故张思聪要求解除《产权调换协议书》的诉讼请求，本院予以支持。二、泓乐地产应按被拆迁车库被拆迁时的市场价值，给付张思聪拆迁补偿款及损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因泓乐地产未在约定的交付日期之前建造车库的违约行为，致使合同目的不能实现，《产权调换协议书》已无法继续履行。现张思聪的车库已被拆除，泓乐地产在无法按照《产权调换协议书》的约定交付调换车库的情况下，应按被拆迁车库的市场价值给予张思聪拆迁补偿款，并赔偿张思聪的损失。泓乐地产辩称未能如期交付车库，是因为政府部门未能如期拆迁。该事项不属于不可抗力，不能成为泓乐地产免责的事由。对泓乐地产的该项抗辩，本院不予支持。张思聪被拆迁的车库经吉林方正房地产评估有限公司评估，作出估价报告，估定张思聪被拆迁的车库在被拆迁时，即在2012年的市场价值为235006元。本院对该估价报告予以采信，泓乐地产应给付张思聪被拆迁车库补偿款235006元。张思聪要求泓乐地产按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的规定，赔偿其被拆迁车库双倍的价值损失。本院认为，上述法律规定适用于拆迁人在为被拆迁人建造了产权调换房屋后，将调换房屋出售给第三人导致被拆迁人无法取得房屋的情形。本案中，泓乐地产未在协议约定的日期前建成调换车库的行为，不符合上述法律规定的情形，故不能适用上述法律规定。对于张思聪要求泓乐地产赔偿被拆迁车库双倍价值损失的主张，本院不予支持。张思聪主张从2012年3月起至实际给付之日止，按照固定年利率4.75%计算被拆迁车库补偿款的利息，并要求泓乐地产给付从2013年9月起至实际给付之日止的过渡期安置补助费。因过渡期安置补助费与车库拆迁补偿款利息，均具有补偿性质，二者不可同时主张。故张思聪要求泓乐地产给付过渡期安置补助费的主张，本院不予支持。因泓乐地产已按协议约定的每月500元的标准，向张思聪给付了9000元，共计18个月的过渡期安置补助费，即已从2012年3月6日起给付至2013年9月6日止。故泓乐地产应从2013年9月7日起给付张思聪车库拆迁补偿款利息至实际给付之日止。张思聪主张按固定年利率4.75%计算利息，不违反法律规定，本院予以支持。关于张思聪主张的购买新车库的更名费，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告张思聪与被告吉林市泓乐房地产开发有限公司于2012年3月6日签订的《产权调换协议书》；二、被告吉林市泓乐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张思聪被拆迁车库补偿款235006元，并给付自2013年9月7日起至实际给付之日止按固定年利率4.75%计算的上述款项的利息；三、驳回原告张思聪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9547元，由原告张思聪负担4719元，被告吉林市泓乐房地产开发有限公司负担4828元。鉴定费2350元，由被告吉林市泓乐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长 张德军审 判 员 吕瑛伟人民陪审员 原 泽二〇一六年十月二十五日书 记 员 王伯婷 来自：