（2015）大民初字第02309号

裁判日期: 2016-10-25

公开日期: 2016-12-20

案件名称

大丰市金丰华庭业主委员会与施正东物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

盐城市大丰区人民法院

所属地区

盐城市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

大丰市金丰华庭业主委员会,施正东

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国物权法》：第七十六条第一款，第八十一条第一款，第八十二条，第八十三条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条，第十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

江苏省盐城市大丰区人民法院民事判决书（2015）大民初字第02309号原告：大丰市金丰华庭业主委员会，住所地盐城市大丰区金丰南大街158号。负责人：吴鹏飞，该委员会主任。委托诉讼代理人：陈翠华，盐城市大丰区新丰法律服务所法律工作者。被告：施正东。原告大丰市金丰华庭业主委员会（以下简称金丰华庭业委会）与被告施正东物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月29日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。因本案需以另一案件审理为依据，本院于2015年11月18日中止审理，后恢复审理。原告金丰华庭业委会的委托诉讼代理人陈翠华到庭参加诉讼，被告施正东经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。金丰华庭业委会向本院提出诉讼请求：被告施正东支付原告2014年9月至2015年8月期间的物业服务费764元及自2014年9月起至判决之日按日千分之一计算的滞纳金。事实和理由：金丰华庭业委会于2014年9月依法成立，并由业委会依法自治管理，服务收费标准为商铺0.8元每平方米，住宅为0.5元每平方米，滞纳金按日千分之三计算。***系被告施正东所购买的房屋，面积为127.39平方米。2014年9月至2015年8月期间，原告为被告提供了各项物业服务，但被告经原告上门收取、催要等方式至今未缴纳物业服务费。请求法院判决支持上述诉讼请求。被告施正东未答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告金丰华庭小区业委会于2012年11月7日组建成立。2012年11月23日，金丰华庭业委会将金丰华庭业委会章程、业主公约、业主委员会选举办法、业主委员会候选人名单、业主委员会名单提交给盐城市大丰区大中镇新村社区居委会备案。业委会成员为吴鹏飞、何水连、张志成、周镇波、宋美平。其中，金丰华庭小区业主公约（草案）中载明：“第一条、本物业区域共有部分是指本物业土地使用范围内的所有道路、空地、绿化，不为单个业主拥有的所有建筑物、构筑物，共同使用的部位及设施设备，包括房屋的承重结构（基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），外墙面，公共门厅，卫生间，走廊，过道邮政信箱，避雷装置，地下室，楼梯间，照明灯具，电梯，消防，监控，配电，供水（包括二次供水），电视电线，自来水水表以及管道，楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨水管等系统，设置在任何单位内但与其他单位或其他部分共同使用的装置，物业区域内的市政排水设施，物业区域的外围护栏及围墙灯；第四条、业主的权利，业主有权监督业主委员会，物业管理公司的工作，并有权对物业管理公司就物业管理、服务的有关问题提出意见、建议和要求。业主有权根据物业区域内共有部分的状况要求物业管理公司及时进行修缮并对修缮工作进行监督；第五条、业主的义务，业主应当执行和服从业主大会和业主委员会在业主大会授权范围内作出的决议、决定。业主应当接受业主大会聘请的物业管理公司对物业区域内共有部分的管理。业主应当按规定缴纳公共维修基金、物业服务费等费用……”。此后，大丰市恒远物业有限公司为金丰华庭小区业主提供物业服务。2014年8月20日，金丰华庭业委会、大丰市金业房地产开发有限公司、大丰市恒远物业有限公司签订协议书一份，内容为：“今在住建局、新村社区等相关人员的见证下，金业房产、恒远物业、金丰华庭业委会就金丰华庭相关问题达成如下协议。1、金业房产一次性补贴金丰华庭全体业主壹拾伍万贰仟元整（含开发商同意贴补南区5D号楼602室屋主陈粉根房屋质量损失费），用于解决金丰华庭全体业主提出一切开发建设问题（除保修期内的工程质量问题），至此小区一切事务与金业房产无关；2、自2014年8月17日起，恒远物业按规定与金丰华庭业委会完成交接事宜并退出金丰华庭小区，至此小区一切事务与恒远物业无关；3、金业房产、恒远物业、金丰华庭业委会在主管部门、新村社区的协调下，就金丰华庭小区的解决方案达成一致，三方至此无任何瓜葛。今后小区出现的开发建设问题、物业管理问题由金丰华庭业委会全权负责解释、处理；4、协议签订三个工作日内，金业房产将补贴金丰华庭全体业主的壹拾伍万贰仟元整汇款至金丰华庭业委会指定账户。如在规定时间内款未到账，则此协议无效”。同日，金丰华庭小区各楼道负责人、部分业主代表、业委会全体人员召开“金丰华庭小区业主授权业委会自治的业主代表会”。会议记录内容为：“自2009年秋各位业主逐步入住，前期物业是由开发商招聘的恒远物业公司。几年来，由于工作不负责，人浮于事，只顾收钱，服务一团糟，使得大部分业主不满意。经业委会研究决定将该公司于2014年8月17日解聘。我们准备由业委会牵头自己招聘保安和保洁人员，为本小区服务，收取各位业主的物业费，收费标准仍按原恒远物业公司报批的每平方0.5元收取，不涨价、降价，所收经费由何水连同志负责开票建账保管，其他任何人不得经手。支出只限于服务人员工资和小型水电维修。凭支出票由朱俊辉同志签批后方能付款且每六个月在小区公示栏公示一次。经费收支账经得起业主的核查。业委会工作人员的服务是无偿的，不得随便得任何报酬。确保大家住的安心、安全。如果各位代表支持和同意，请举手表决通过。根据表决情况，超过三分之二的代表同意就代表着大家的授权”。盐城市大丰区新村社区居委会在该会议记录上加盖印章予以认可。2014年8月22日，金丰华庭业委会在小区张贴公告，内容为：“鉴于前期物业服务企业恒远物业公司的前期物业管理服务低劣，不尽人意，现根据法律经2014年8月20日业主代表大会批准，决定自2014年9月1日起小区实行自行管理物业，即由业主委员会行使小区的物业管理物业，同时规定物业管理业务收费标准，商铺楼0.8元/月/平米，普通住宅楼0.5元/月/平米。未交纳当年度物业服务费的，从下年度收取上年度千分之一的滞纳金”。此后，原告组织人员为金丰华庭小区从事物业服务。金丰华庭小区分南北两个区。业主委员会自行管理后，原告共安排5名工作人员为金丰华庭小区从事物业服务工作。其中一名管理人员，小区南区一名保安、一名保洁，北区一名保安、一名保洁。原告自认其为金丰华庭小区从事的服务为门岗24小时值班、巡逻，如业主遇到问题，5分钟内到达现场，小区楼道正常每周打扫一次。另查，被告施正东系***业主，房屋面积为127.39平方米。被告施正东未缴纳2014年9月至2015年8月期间的物业服务费。再查，与金丰华庭小区紧邻的盐城市大丰区大阪城小区普通住宅物业服务标准为0.5元/月/平方米。审理中，本院至金丰华庭小区所在的盐城市大丰区新村社区居委会进行调查核实金丰华庭小区物业自治后的服务等情况。该居委会负责人夏兴国陈述：金丰华庭小区分南区、北区，小区业主不到二百户。业主自行管理物业后，物业服务人员为5人，其中2名保安，2名保洁，1名管理人员。小区收费参照原恒远物业公司标准确定。由于业主不交物业费，导致小区保安力量配备不如以前，造成保安、保洁工资无法发放。物业自治后，小区绿化、卫生做的不错。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第八十一条中规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或其他管理人管理。第八十三条中规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪音、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失。根据相关规定，所谓物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物等进行维修、养护、管理等相关秩序的活动。单体物业或者规模较小的物业，经业主或者业主大会决定，在物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）的监督指导下，业主可以对物业实施自行管理。金丰华庭小区自2014年9月以来实行物业自行管理，金丰华庭业委会作为业主大会的执行机构，实际提供了物业服务且原告提供的物业服务情况亦得到了金丰华庭小区所在的居委会的证实。被告施正东作为金丰华庭小区业主实际接受了物业服务，金丰华庭业委会提起案涉诉讼主张物业服务费，属于维护全体业主合法权益的行为，故原告金丰华庭业委会具有诉讼主体资格。根据相关规定，物业服务收费，不仅包括业主通过选聘物业服务企业向业主或物业使用人收取的费用，还包括业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物等进行管理、维护等向业主或物业使用人所收取的费用。对于业主采取自行管理或者业主自行管理与委托专业机构相结合管理的服务收费标准，由业主共同决定，约定执行。本案中，金丰华庭业委会自2014年9月开始实行物业自行管理后，为金丰华庭小区各业主实际提供了管理和服务，金丰华庭业委会有权按照相关规定收取相关费用。虽然，原、被告间未有合同直接约定物业服务费的收费标准，但是考虑到金丰华庭业委会的收费标准系由业主代表大会通过且该标准与临近的盐城市大丰区大阪城小区普通住宅物业服务标准为0.5元/月/平方米相同，且该标准也未超出此前恒远物业公司的收费标准，故本院认定金丰华庭小区普通住宅物业服务费的标准为0.5元/月/平方米。考虑到原告物业自行管理后，物业管理服务人员与此前恒远物业公司相比存在力量不足，应认定原告未能尽到完全的管理与服务义务，故本院酌定按90%支持原告诉请被告交纳的物业费687.9元【127.39平方米×0.5元/月/平方米×12个月×90%】。对原告要求被告支付滞纳金的请求不予支持。被告施正东经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，应视为放弃其在本案中所享有的答辩、举证、质证、抗辩等权利，责任自负。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十一条、第八十二条、第八十三条，国务院《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告施正东给付原告大丰市金丰华庭业主委员会物业服务费687.9元，于本判决生效后十日内履行完毕。二、驳回原告大丰市金丰华庭业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告施正东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本9份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审　判　长　　徐　辉人民陪审员　　沈冠山人民陪审员　　肖书平二〇一六年十月二十五日书　记　员　　施　慧附录法律条文1、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。2、《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。3、国务院《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。4、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第十一条本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。搜索“”