（2016）琼0108民初1624号
裁判日期: 2016-10-25
公开日期: 2016-12-26
案件名称
海南丰和源物业服务有限公司与林庆招物业服务合同纠纷一案民事判决书
法院
海口市美兰区人民法院
所属地区
海口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
海南丰和源物业服务有限公司,林庆招
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款，第一百零八条
全文
{C}海南省海口市美兰区人民法院民 事 判 决 书（2016）琼0108民初1624号原告：海南丰和源物业服务有限公司。法定代表人：任洪伟，总经理。委托诉讼代理人：周光亮、刘洪涛，海南日新律师事务所律师。被告：林庆招，男，1957年2月出生，汉族，住海南省三亚市。委托诉讼代理人：许后生、汪东，海南天皓律师事务所律师。原告海南丰和源物业服务有限公司诉被告林庆招物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月1日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人周光亮及被告委托代理人许后生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海南丰和源物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费人民币32002.60元（暂计至2016年4月份）；2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年7月20日原告与海南天开实业有限公司签订了《福海小区前期物业服务合同》，合同约定由原告向福海小区提供物业管理服务，合同期限至小区业主委员会成立止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按政府指导价别墅1.20元/平方米/月向原告支付物业管理费用，缴费时间为每月5号之前履行交纳义务。被告系上述物业福海家园别墅04栋的业主，物业面积590平方米，按约定应当向原告缴纳从2010年2月起至今的物业管理费用，暂计至2016年4月，原告一共需要交纳物业服务费共计人民币52002.60元（其中2010年2月至12月只按照总费用的70%收取物业费）。2015年期间，被告向原告支付了20000元物业费，尚欠32002.60元物业费至今未支付。2016年5月5日，原告委托海南日新律师事务所向被告发出《律师函》，催要拖欠的物业费，但被告拒收。综上所述，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，未有效果。现特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法作出公正的判决，维护原告企业的合法权益。林庆招辩称，答辩人认为，支付物业费的前提是物业公司依约向业主提供物业服务，本案中被答辩人提供的物业服务存在重大瑕疵，甚至有趁业主不在非法占用其房屋、车库等侵权行为。因此，被答辩人主张支付物业费的诉讼请求缺乏事实和法律依据。具体理由如下：一、被答辩人提供的物业服务不符合《福海小区前期物业服务合同》的约定。《福海小区前期物业服务合同》第三条约定，被答辩人提供的物业服务包括：“……3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及污水管道的疏通；……5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全管理等事项的协助管理。”事实上，被答辩人没有依约提供上述服务，小区内脏乱不堪，车辆停放无序，治安事件发生无人制止和报告。答辩人提供的相片可以证明，小区内的雨后积水无人处理，答辩人所有的车库被人非法占用，房屋大门被撬，屋内放有自行车、床垫、木梯等非答辩人所有的物品。后经答辩人了解得知，上述车辆及屋内物品均为被答辩人所有。据此，答辩人认为，被答辩人提供的物业服务不符合合同约定，不具备支付物业费的条件。二、被答辩人存在未履行法定义务的情形。根据《物业管理条例》第35条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。再根据《物业管理条例》第45条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。从上述法律规定可以看出，对于答辩人所遭受的财产损失应由被答辩人承担，对于答辩人门被撬，房屋被占用的治安事件，被答辩人有制止并及时向有关行政管理部门报告的义务，而事实上这项义务被答辩人没有履行。综上，我们可以知道，被答辩人既没提供约定的物业服务，也未履行法定的义务。据此，答辩人认为，被答辩人主张要求支付物业服务费无事实和法律依据，请求法院依法查明事实，驳回被答辩人的诉讼请求。原告针对其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据1、《福海小区前期物业服务合同》，证明原告与海南天开实业有限公司签订了管理福海小区前期物业服务合同，为业主提供物业服务，依照合同约定收取物业管理费。证据2、《福海家园物业费涨幅业主会议确认表》，证明原告召集业主就物业费的下调事项开会，并取得了参会业主的签字认可。自2015年9月开始，别墅类型的物业费从1.8元/平方米/月下调至1.5元/平方米/月。因两被告无法联系上，故该份会议确认表上没有两被告的签名。证据3、海口市房权证海房字第1XXXX号房屋所有权证，证明林庆招是福海小区02栋别墅的业主。证据4、《收据》，证明福海小区别墅02栋、04栋的业主于2015年9月4日向原告缴纳了2万元物业费。证据5、《欠缴物业费明细表》，证明根据原告的统计，被告尚欠物业费人民币32002.6元。证据6、《律师函》，证明原告于2016年5月5日委托海南日新律师事务所向被告发出催要物业费的律师函，原告代理人按照被告身份证上载明的地址邮寄律师函。证据7、《改退批条》，证明被告拒收原告发出的律师函。经质证，被告对证据1的真实性没有异议，对合法性不予确认。原告没有提供物业公司资质以及入驻小区的方式，是招标还是选聘，我方不清楚。对关联性、证明力不予确认。对证据2，该份证据是原告单方提供，对其真实性无法确认，对关联性、合法性、证明力不予确认。对证据3、4的真实性、合法性、关联性、证明力没有异议。对证据5的真实性、合法性、关联性、证明力没有异议，对欠费金额以及计费方式没有异议，如果正常缴费的话，应该是真实的，但是当事人对涨费至1.5元/平方米/月的情况不清楚。对证据6、7，我方没有收到律师函，按照邮政法的规定，快递公司不能证明里面的内容。被告为证明其抗辩主张，向本院提供如下证据：照片，证明被告的房屋以及车库被非法占用的事实，原告没有依约提供物业管理服务。照片显示的位置均是02栋别墅，拍摄时间大约是在2016年5、6月份。经质证，原告对于该组照片的真实性、合法性、关联性不予认可，从该组照片也无法反映原告有非法占用的事实，或者没有依约提供物业服务的事实，被告方所要证明的目的应当提供其他证据予以证实。即使照片是真实的，我方是在2010年后才进驻，如果无法证实照片的拍摄时间，那么照片无法达到其证明目的。经审查，本院对原告提供的证据1-4的真实性及证明内容予以确认。对证据5载明的计费方式本院予以确认。对证据6、7的真实性，本庭予以确认，对原告发出律师函未能妥投的事实，本院予以确认。对被告提供的证据，均为02栋别墅的照片，本案原告主张的是被告名下的04栋别墅的物业管理费，故该证据与本案无关，对其关联性不予确认。根据庭审质证和本院的审查，确认以下事实：2010年7月20日，海南天开实业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《福海小区前期物业服务合同》一份，约定：甲方将位于海口市福甸路1号福海小区别墅公寓楼5471平方米的前期物业交由乙方管理，物业综合服务管理费为公寓楼1元/平方米/月，别墅1.20元/平方米/月，业主应于收楼之日起在每月5日之前按月交纳物业服务费；乙方未能按约定提供物业服务，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改且严重违约的，甲方经业主大会持三分之二以上投票权的业主通过后有权解除合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿；本合同期限自2010年7月20日至业主委员会成立止，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；此外，双方还约定了各自的权利义务及相关违约责任。签约后，原告即进场为福海小区提供物业管理服务。被告是福海小区甲-04号别墅（4层，建筑面积590平方米）的房屋所有权人，2015年9月，被告支付给原告物业管理费2万元，原告在当月将福海小区别墅的物业管理费调整为按每月1.5元/平方米的标准收取。因被告此后未再支付原告物业管理费，原告于2016年5月向被告发出《律师函》，要求被告支付自2010年2月至2016年4月期间尚欠的物业费32002.6元。但该《律师函》因故被退回，未能送达被告，原告催要物业费未果，遂成讼。另查明，原告已取得了三级物业管理的资质，据原告对其管理福海小区期间被告应交纳的物业管理费的统计，自2010年2月起至同年12月，按每月1.2元/平方米的70%标准收取；自2011年1月至2015年9月，按每月1.2元/平方米的标准收取；自2015年10月至2016年4月，按每月1.5元/平方米的标准收取；以上合计应收取的物业管理费为52002.6元，扣除已付的2万元，尚欠32002.6元。在庭审中，被告对欠费金额及计费方式没有异议。在案件审理过程中，经本院现场查看，涉案房屋为毛坯房，目前处于闲置状态，无人居住，无杂物堆放，车库内也未停放车辆。本院认为，海南天开实业有限公司与原告签订《福海小区前期物业服务合同》，将福海小区别墅公寓楼的前期物业交由原告管理，原告据此取得福海小区的物业管理权。此后，原告一直为福海小区的业主提供物业管理服务，并收取物业管理费等各项费用至今，原告与福海小区的业主形成事实上的物业服务合同关系。福海小区甲-04号别墅的房屋产权现登记在被告名下，被告系该房屋的产权人，亦即业主，在原告提供物业管理服务期间，被告应按时足额向原告缴纳该房屋的物业管理费。原告主张被告拖欠自2010年2月起至2016年4月期间的物业管理费32002.6元至今尚未支付，被告对欠费金额及计费方式并没有异议，故被告应将上述费用如数支付原告。被告抗辩称原告提供的物业服务存在重大瑕疵，不符合合同约定，也未履行法定义务，不具备支付物业费的条件。因被告的房屋属于毛坯房，被告未入住使用，经本院现场查看未发现有杂物及车辆存放在涉案房屋内，故被告的抗辩意见没有事实根据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条之规定，判决如下：被告林庆招须于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告海南丰和源物业服务有限公司支付自2010年2月起至2016年4月期间福海小区甲-04号别墅尚欠的物业管理费人民币32002.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币600元，由被告林庆招负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。⺀etiy0w9rv1gyu4v5hi案件唯一码审 判 长 何 新人民陪审员 黄亚六人民陪审员 符永蕃二〇一六年十月二十五日书 记 员 周 然速 录 员 王志玲 附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。...第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：