（2016）粤0608民初2400号

裁判日期: 2016-10-25

公开日期: 2016-12-31

案件名称

陈丽娟与温小婷、温瑞平租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市高明区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈丽娟,温小婷,温瑞平,罗明明

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0608民初2400号原告：陈丽娟，女，汉族，住广东省佛山市高明区，公民身份号码：××××0043。被告：温小婷，女，汉族，住广东省佛山市高明区，公民身份号码：××××6948。委托诉讼代理人：陈申威。被告：温瑞平，女，汉族，住广东省佛山市高明区，公民身份号码：×××3220。委托诉讼代理人：陈申威。被告：罗明明，女，汉族，住广东省佛山市高明区，公民身份号码：×××3224。委托诉讼代理人：陈申威。原告陈丽娟与被告温小婷、温瑞平、罗明明租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月5日立案受理，适用简易程序依法公开开庭进行了审理。原告陈丽娟和被告温小婷、温瑞平、罗明明的共同委托诉讼代理人陈申威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈丽娟向本院提起诉讼请求：1.因被告违约没收保证金2000元；2.欠交的2015年7月份租金1200元；3.不足额交租共11个月，每月欠200元，共2200元；4.归还货款2450.5元；5.经营期间的话费329.82元，电讯费470.9元；6.利息780元（自2014年11月1日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；7.合同期已满，判令被告立即撤场，交还高明区荷城欢成街欢成三巷二号122铺（以下简称“122铺”）给原告经营，即日迁走所有经营的证照。如不撤出，被告赔偿原告每月3000元的占用费至实际迁出日，不够一个月按一个月计算，并赔偿二个月6000元的损失；8.被告赔偿原告因不能进场另租仓库的2016年8月1日后费用6600元和合同押金2000元。以上合计共27031.22元。9.本案的所有诉讼费、侦查费、律师费等费用由被告承担。事实与理由：2015年10月底，被告温小婷（××）和堂姐温瑞平（××）见原告正在经营的122铺士多店生意很好，就打起了占有的主意，言谈中多次说适合自己做。她们多次来到原告盈利的士多店，被告温小婷以温瑞平家变出现困境为由，乞求原告转让出原告的士多店让她们经营，好让她们有个容身的地方。念在帮她全家多年，又经不住她姐妹俩的苦苦哀求，原告恳求房东李国辉同意转租给被告。房东开始不同意，为对房东负责，原告用转租方式，说她们欠租就追原告，房东才答应。店内的多件电器、货架等都是折价转卖给她们的，有大部分货物被告不收货，只答应代销小部份，原告都迁就她们了。她们多次说不知能不能经营下去，如果亏本就把店交回给我，所以暂以原告的执照继续经营，这样原告还要为被告办许多事、担风险。另外，还有好多货物她们不接收，原告都只好迁走，租了个仓库存着。每月还要付租金，以为只是短时的，因被告温小婷当时说只是短时间做，等被告温瑞平精神稳定或者自己经营亏本就随时将店交回原告。当时她们拿到门匙后就很过分，原告见货都清点了，就不想计较了。被告接手当日正常营利。经营期间生意稳定，被告利用了别人的善良，不感恩不说，还经常对原告无理取闹，诸多挑剔和抵毁原告。在利益的驱使下，被告没有遵守当初承诺，把原告留下代销的商品大部分塞进货架底下和阁楼中，有些出售后又不结账，还不负担经营期间的费用，漏交和不足额交租。最后经多次提醒到期又不撤出，不履行与原告的合同约定，并威迫利诱房东。在原告要与房东续约时，又以不交租刁难房东和原告，至使房东迟迟不敢和原告续约，严重影响了原告正常的工作和生活。现租赁合同期满，被告除了对原告威胁人身安全外，又以种种理由拒绝撤出。致使原告的存货和货架都堆积在仓内，无奈，原告只好诉诸法院，讨回公道。被告温小婷、温瑞平、罗明明辩称，1.被告温小婷与原告签订的租赁合同没有实际履行，原因是涉案商铺实际由被告罗明明经营，因此原告在合同签订当日又与罗明明签订一份租赁合同，在开庭前已提交法院，被告温小婷及温瑞平并非本案承租人。2.原告方与被告罗明明、温小婷之间所签订的租赁合同均无效，因签订合同时，原告方明确了商铺是自己购买，拥有所有权，被告罗明明才向原告方承租。但后来经过被告调查发现，房产的所有人并非原告，而是案外人李国辉，且租金也跟业主交了。在2015年5月28日，罗明明与李国辉重新签订了一份合法有效的租赁合同，因此原告方应该向被告退还收取的保证金2000元。3.被告方已经按照业主李国辉的要求交租金，并不存在拖欠租金，并没有使用原告方的通讯设备等，也没有拖欠原告货款。4.被告认为，原告方所谓的货物存放租金与被告无任何关系，原告方的起诉行为属于恶意诉讼，企图利用无效的材料诈骗被告，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求，并要求原告退还被告2000元保证金。原告陈丽娟围绕诉讼请求依法提供的证据除其拟证明另租仓库产生损失的相关证据外，本院审核后对其真实性、合法性和关联性予以确认并在卷佐证。被告温小婷、温瑞平、罗明明围绕诉讼请求依法提供的2014年11月6日《房屋租赁合同》、佛山市高明区××商店营业执照、2015年5月28日《房屋租赁合同》、李国辉房地产权证，本院审核后对其真实性、合法性和关联性予以确认并在卷佐证。本院查明：被告温小婷与被告温瑞平是堂姐妹，均曾受雇佣为原告陈丽娟个体商店工作而认识原告。被告温小婷系被告罗明明的姨妈。2014年8月1日，原告陈丽娟与业主李国辉签订《房屋租赁合同》，约定由业主李国辉将122铺出租给陈丽娟使用，租期从2014年8月1日至2016年7月31日，月租金1200元，每月1至5日为交租日。同日，原告陈丽娟向出租人李国辉缴交了2000元的保证金，约定租赁期满时房屋无损坏的由出租人退回，如出租人违约则双倍返还保证金，承租人违约则保证金归出租人所有。经征得业主李国辉同意转租后，原告陈丽娟于2014年11月6日将用作士多店的122铺转租给被告温小婷，双方直接将上述《房屋租赁合同》的复印件（无关的手写内容已被覆盖隐去）作为格式合同签订了《房屋租赁合同》，合同不仅保留了“甲方愿意将自购……122商铺一楼（含夹层）房租给乙方使用”一句，还保留了“2016年7月31日”、“1200”、“贰仟”和“每月租金存入李国辉账号：80×××73”等原合同手写字迹。被告温小婷同样向原告陈丽娟交纳了2000元的保证金。被告方提供的合同与原告的完全相同，唯一区别是落款签名的是“罗明明”，其他关于租赁期限、租金、违约责任等合同条款按原合同执行。被告温小婷、罗明明承租后继续使用原告原有货架、固定电话号码886××××0667、网络实名账号“广东IP**：××8300”等，对转租时仍存留的原告货物被告方承诺代销，但至被告方于2016年8月10日迁出时止双方仍未对代销货款数额进行对数确认，余下货物则已由原告陈丽娟取回。在承租期间，被告温小婷、罗明明为办理营业执照于2015年5月28日以“罗明明”的名义与122铺的业主签订了一式一份内容格式基本相同的《房屋租赁合同》。次日，佛山市高明区工商行政管理局发出了《佛山市高明区××商店》的营业执照，登记的经营者是“罗明明”。另，根据2014年8月1日租金收据、保证金收据、李国辉的书面陈述及合同约定的“李国辉”名下高明农商银行收租账户（账号：80×××73）的流水记录等，被告温小婷、罗明明从2015年9月至2016年7月，每月仅交1000元的租金，每月欠200元，11个月共2200元。另尚欠2015年7月1200元的租金。另查明，原告陈丽娟于2015年4月18日、2016年3月14日分别代付电信费用49.82元和110.9元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据查明的事实，原告陈丽娟取得租赁物业的使用权并未违反法律规定，次承租人温小婷、罗明明与原告书面签订承租合同后已实际使用租赁物至租期届满，双方所签订的次承租合同不存在导致无效的法定情形，本院确认其合法有效。被告主张罗明明才是承租人，原告与业主李国辉的租赁合同未实际履行，其虽提交了罗明明与李国辉订立租赁合同的复印件，但被告罗明明并无原件核实，原告认为系用于办理工商营业执照的讲法与业主证言、房产证、营业执照等证据相符，被告的主张不成立。被告温瑞平虽有在店铺从事销售活动，但认为她便是合伙人显然证据不足。原告的该部分请求不予支持。合同双方当事人应当依法全面履行合同义务。被告温小婷、罗明明未完全履行缴纳租金义务超过10个月以上，可认定其已构成根本违约。按照合同约定的定金条款，“如甲方（即陈丽娟）违约的，双倍返还保证金。乙方（次承租人）违约的，保证金归甲方所有”，原告陈丽娟请求没收被告温小婷、罗明明所交纳的保证金2000元，本院予以支持。被告温小婷、罗明明否认有拖欠租金或有现金交租，却没有提出相关证据支持其主张，本院不予采信。被告温小婷、罗明明作为义务人应承担举证不能的法律后果。原告请求被告温小婷、罗明明支付未付租金3400元，有理。被告温小婷、罗明明承租期间承诺代销的货物因双方对个别货物的销售款数额尚未达成一致，本院无法认定有关数额，按照谁主张谁举证的原则，由原告负责举证。但原告未能在审理期间证实其主张，本院不予支持。关于电话、电信费用问题。虽然明确了承租期间由次承租人使用相关电信设备，但根据合同的相对性关系，只有原告已支付了相关费用才产生对被告温小婷、罗明明的追偿权。本案原告提供证据证实其于2015年4月18日、2016年3月14日代付的费用是2015年3月、10月-12月及2016年3月的费用，合共160.72元。故超过160.72元的部分本院不予支持。关于被告温小婷、罗明明所欠款项的利息问题。由于出租人的实际损失主要是资金占用期间的利息，在双方未有约定的情况下，原告请求违约方按中国人民银行同期贷款利率支付利息，符合合同法的规定，本院予以支持。但利息起算点应以费用实际发生日或逾期日开始计算。根据合同约定，租金的支付日期是每月的1日至5日，故租金利息的起算日为上述最后日期的次日，即每月6日。电信费用的利息起算日按法律规定应是实际支付日即2015年4月18日及2016年3月14日。经计算，截止至2016年8月5日的房屋租金利息为112.46元（余下利息按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿日止）。由于被告温小婷、罗明明已实际迁出租赁物，原告陈丽娟请求撤出租赁物的诉讼请求已实现。租赁物的使用权已由原告继续行使，被告温小婷、罗明明有义务在合同期满后恢复租赁物的可使用状态，对以租赁物为经营场所而办理的证照进行清理、注销或迁离原址，原告该项请求应予支持。原告主张的另租仓库损失属于单方面扩大的损失，双方对此并无约定，也没有法律依据，本院不予支持。关于原告主张侦查费（调查费）、律师费问题，因双方在租赁合同中没有约定，且没有证据证实已发生了该费用，本院不予支持。有关诉讼费用的承担问题，依照《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，由本院决定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告温小婷、罗明明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈丽娟支付租金3400元及其利息112.46元（余下利息以3400元为基数，从2016年8月6日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际清偿日止）；二、被告温小婷、罗明明所交纳的合同保证金2000元归原告陈丽娟所有；三、被告温小婷、罗明明于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告陈丽娟代交的电信费160.72元及其利息（以49.82元为基数，从2015年4月18日起；以110.9元为基数，从2016年3月14日起，分别按中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际清偿日止）；四、被告温小婷、罗明明应于本判决发生法律效力之日起十日内将以广东省佛山市高明区荷城欢成街欢成三巷二号122铺作为经营场所登记的证照注销或迁离原址；五、驳回原告陈丽娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费476元，减半收取238元，（原告已预交），由被告温小婷、罗明明负担50元，原告陈丽娟负担188元。保全费290元，因原告申请撤销财产保全而未采取保全措施，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员　　梁小平二〇一六年十月二十五日书记员　　骆锦勤 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