（2016）桂1002民初728号

裁判日期: 2016-10-25

公开日期: 2016-11-10

案件名称

黄盛钊与刘晶晶租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

百色市右江区人民法院

所属地区

百色市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黄盛钊,刘晶晶

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条

全文

广西壮族自治区百色市右江区人民法院民事判决书（2016）桂1002民初728号原告：黄盛钊，曾用名黄敏超，男，1966年6月6日出生，壮族，住广西百色市右江区。委托诉讼代理人：李志成，百色市右江法律服务所法律工作者。被告：刘晶晶，男，1986年1月28日出生，汉族，住广西百色市右江区。委托诉讼代理人：黄惠琴，广西知君律师事务所律师。原告黄盛钊与被告刘晶晶租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄盛钊及其委托诉讼代理人李志成，被告刘晶晶的委托诉讼代理人黄惠琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄盛钊向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的租金40000元给原告；2、解除原告与被告所签订的《租赁合同》，由被告退出场地及将场地返还给原告；3、场地内的建筑物及配套设施、装修材料归原告所有。事实与理由：原告在位于百色市东笋造纸厂大料场地背后的亮兵（地名）处租赁有一块空地，2014年7月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《租赁合同》，合同约定：租赁期限从2014年9月1日起至2023年8月30日止，每年贰万元（20000元），乙方每年的10月1日前付清下年度的租金；乙方应按时缴纳租金，不得超过约定时间的十天，否则视为违约；乙方违约，甲方有权解除合同，收回地块，建筑物及配套设施、装修材料归原告所有。合同签订后，原告已依约将出租场地交付给被告承租使用，被告也在所承租的场地上投资建造了一些建筑物及配套设施，并进行装修。但在履行合同过程中，被告没有按合同约定按时缴纳租金，拖欠2014年9月1日至2016年9月1日两年租金40000元。原告多次催促其缴纳租金，但被告都置之不理，为此，原告诉至法院。原告黄盛钊为其诉讼主张在举证期限内提供的证据有：1、土地租赁合同，证明原告有一块空地租赁给被告使用的事实；2、租赁合同，证明原、被告之间存在场地租赁合同关系，而且原、被告在《租赁合同》中明确约定，如逾期不缴纳租金视为违约，被告违约的原告有权解除合同等相关条款；3、荒山承包合同书、收据，证明黄建平、黄文龙是东笋四组的村民，所承包本屯的土地合法有效。被告刘晶晶辩称，2014年7月15日，原告与被告经协商，约定由原告将位于百色市东笋造纸厂大料场地背后的亮兵（地名）的空地约3.5亩租赁给被告作为仓库和厂房综合使用，租期为9年，即从2014年9月1日起至2023年8月30日止，每年贰万元（20000元），双方签订了《租赁合同》，合同签订后，被告就支付了第一年度的租金，并进场施工。2014年10月10日，被告收到右江区东笋社区四组村民黄世恒（××）的书面通知，其称于2009年8月10日与右江区东笋社区第四村民小组签订有《土地承包协议书》，是该土地的承包使用权人，被告是未经其同意，擅自使用其土地已构成侵权，并通知要求被告及时退还土地。至此，被告才知道原告提供的土地使用人实际是另有其人，原告根本无权利使用该土地，为此，被告多次找原告协商解决，但原告却避而不见，造成被告在承租期间投资建设厂房等重大经济损失，原告的欺诈行为，已构成违约，理应承担违约责任，被告同意解除双方签订的《租赁合同》，但保留要求原告赔偿的诉讼请求，现请法院驳回原告的诉讼请求。被告刘晶晶在答辩及举证期限内提交的证据有：1、租赁合同，证明原告与被告存在土地租赁的事实；2、土地承包协议书、收据、土地承包合同补充协议书、通知、证明（1）原告对其提供的土地不享有使用权的事实。（2）原告擅自将他人的土地租赁给被告导致被告无法正常使用，原告存在违约的事实；3、电话录音，证明被告已向原告支付20000元租金的事实；4、国土资源行政处罚决定书，证明被告因使用这块土地被国土部门处罚的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告对被告提供的证据1没有异议；对证据2的土地承包协议书、土地承包合同补充协议书有异议，没有原件，不予认可，对通知和证明有异议；对证据3有异议；对证据4没有异议，但对其证明目的和关联性有异议。被告对原告提供的证据1有异议，这份租赁合同是不真实的，实际承租人相冲突；对证据2没有异议；对证据3有异议，这份合同不真实，与实际承租人相冲突。本院对原、被告经质证无异议的证据予以确认；对双方有异议的证据进行综合认定。本院经审理认定事实如下：2013年10月17日，黄建平（甲方）与黄盛钊（乙方）签订《土地租赁合同》，合同主要约定：1、甲方将位于亮兵（地名）半山坡东笋纸厂大料场后一块约2.5亩空地转租给乙方作仓库和厂房综合使用；2、租期期限为10年，即自2014年1月1日起至2024年1月1日止，租赁期间租金无任何递增；3、租金计算，双方约定租金为每年陆仟元，乙方每年的12月30日前付清下年度的租金，甲方开具收款收据。。2014年7月15日，原告黄盛钊（甲方）与被告刘晶晶（乙方）签订《租赁合同》，合同主要约定：1、甲方将位于右江区东笋路即百色市右江区百城街道办事处东笋社区东笋村第四村民小组集体农用地地名为亮兵，面积约3.5亩空地转租给乙方作仓库和厂房综合使用；2、租期期限，从2014年9月1日起至2023年8月30日止，租赁期间甲方按每3年租金20%递增；3、租金计算，双方约定租金为每年贰万元（20000元），乙方在每年的10月1日前付清下年度的租金，甲方开具收款收据。。合同还约定了双方当事人的权利和义务。合同签订后，原告按合同约定将3.5亩山地发包给被告承租使用，被告在承租后即投资平整土地，搭建钢架铁棚，建设围墙、仓库。2014年10月10日，百色市右江区百城街道办事处东笋社区东笋村第四村民小组的村民黄世恒向刘晶晶发出书面通知，内容为“你方在东笋路亮兵（地名）所建厂房使用的土地属于我方承包范围的土地，你方未经我方同意擅自在我承包的土地上建房使用，已侵犯了我的合法权益，请收到本通知之日起十日内尽快清除厂房，退回土地停止侵权，逾期将通过诉讼途径解决，到时将由你方承担全部法律后果。”被告刘晶晶在收到黄世恒的通知后，找原告协商解决土地使用权问题，因原告未能解决，被告拒向原告交纳土地承包金，为此，原告诉至本院。另查明，2009年8月10日，百色市右江区百城街道办事处东笋社区东笋村第四村民小组（甲方）与本屯村民黄世恒（乙方）签订了《土地承包协议书》，协议约定：为了活跃农村市场经济发展，不让土地荒灾，增加集体及个人收入，现甲方把集体原有良兵（地名）旱地12亩，承包给乙方本组村民黄世恒，作为开发基地，1、甲方把土地承包给乙方使用后，自由开发，任何一方不得以各种理由终止合同；2、承包年限为70年（即2009年至2079年止）期满另行协议；3、承包金每年每亩100元，共计每年应交甲方承包金1200元；。2014年10月31日，百色市右江区百城街道办事处东笋社区东笋村第四村民小组（甲方）与本屯村民黄世恒（乙方）签订了《土地承包合同补充协议书》，协议约定：一、承包土地范围，甲方同意将位于百色市东笋造纸厂原料场旁（地名良兵）的集体土地面积12亩承包给乙方，地界东面以全胜文地头为界，南面以纸厂围墙为界，西面以黄建平开荒地为界，北面以河为界。二、承包土地用途，乙方承包土地用途以法律允许范围内，开发项目以国家工商部门登记为准；三、承包土地期限为30年，即从2009年8月10日至2039年8月10日止，在承包期限内，未经甲方同意，乙方不得私自转让承包地给第三人。四、补充协议签订后，乙方要补交2012年、2013年原订租金每年1200元，两年共补交2400元给甲方；经双方协商一致同意，乙方以每年每亩600元租金承包该地块，整个地块面积为12亩，共计每年租金7200元，每年租金按已经签订的协议不得以任何理由改变。五、付款方式为合同签订之日起每年1月30日前结清，甲方出具东笋四组的正规发票或收据。。2014年6月1日，百色市右江区百城街道办事处东笋社区东笋村第四村民小组（甲方）与本屯村民黄文龙（乙方）签订了《荒山承包合同书》，协议主要约定：1、承包荒山面积，乙方承包的荒山位于亮兵（地名），该荒山地亩数由林业部门和组干核定宗地为32亩；2、荒山地承包期限为70年，即从2014年6月1日至2084年6月1日止，3、承包费及付款方式，乙方按每年每亩荒山地交10元给甲方，作为集体土地管理收入，从2014年6月1日开始，双方的权利、义务和主要职责等。。案外人黄建平与黄文龙系父子关系，均属于百色市右江区百城街道办事处东笋社区东笋村第四村民小组的村民。本院认为，本案争议焦点：一、原告主张解除《租赁合同》是否符合法律规定的问题。原告黄盛钊的诉讼请求系基于其与黄建平签订的《土地租赁合同》、以及黄文龙与百色市右江区百城街道办事处东笋社区东笋村第四村民小组所签订的《荒山承包合同书》，上述合同均约定将右江区百城街道办事处东笋社区东笋村第四村民小组位于良兵或称亮兵（地名）承包或转包，涉案合同的租赁土地属于集体土地，而该土地的承包经营权人即土地使用权人的归属问题，因案外人黄世恒与黄建平对承包经营权尚存在争议。根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。”之规定，由于原、被告双方当事人在庭审中均表示同意解除合同，故本院予以准许，双方合同在开庭之日即2016年5月19日解除。对于原告要求被告退出场地的问题，因该土地承包经营权存在争议，应由案外人向相关部门申请对承包地进行确权后，并根据当地县级人民政府的确权情况另行主张权利。现被告应退出承包的土地，其所投资的损失可另行主张权利。二、原告主张被告支付租金应否支持的问题。在本案中，原告与被告所签订的合同解除后，原告主张被告支付所承租土地的租金40000元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求损害赔偿。”的规定，原、被告本应履行互负恢复原状义务，但由于双方所签订的租赁合同存在瑕疵，且原告作为发包方因没有了解承包地存在争议，致使所发包给被告的土地无法使用，即合同就此未能履行，存在过错责任，造成被告承包后的投资损失，因此被告拒交租金是事出有因，现原告要求被告支租金，不符合法律规定，故本院对原告该项主张不予支持。三、关于原告主张被告在承包场地所投资建设的厂房及配套设施、装修材料归其所有是否符合法律规定的问题。鉴于以上所查明的事实，因涉案租赁土地存在案外人主张权利的情形，且合同也无法继续履行，故对原告主张被告在承包场地所投资建设的厂房及配套设施、装修材料归其所有，不符合法律规定，且有损一方利益，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，裁定如下：一、原告黄盛钊与被告刘晶晶所签订的《租赁合同》于2016年5月19日解除；二、驳回原告黄盛钊的其他诉讼请求。本案受理费800元，减半收取400元，由原告黄盛钊负担350元，被告刘晶晶负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：待结算财政款项—法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员　　邹冠华二〇一六年十月二十五日书记员　　王绍庄appoint 关注公众号“”