（2016）渝02民终02132号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2017-09-29
案件名称
重庆市德能房地产开发有限责公司与侯勇租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第二中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆市德能房地产开发有限责任公司,侯勇
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝02民终02132号上诉人（原审原告）：重庆市德能房地产开发有限责任公司，住所重庆市江北区建新西路2号22-1，统一社会信用代码91500105663592481Q。法定代表人：曹春林，董事长。委托诉讼代理人：王伟志，重庆博嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭远超，重庆博嘉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：侯勇，男，1976年10月14日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：傅饶，重庆市开州区鼎天法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：袁勇，男，1969年3月19日出生，汉族，住重庆市开州区。上诉人重庆市德能房地产开发有限责任公司（以下简称德能公司）因与被上诉人侯勇房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市开县人民法院（2016）渝0234民初652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月18日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。德能公司上诉请求：1、维持原判第二项；2、撤销原审第一、三项，改判解除双方签订的《租赁合同》；3、判决侯勇支付自2015年12月1日起至合同解除之日的租金、违约金，并支付自合同解除次日起至交还房屋之日止的使用费及违约金；4、一、二审诉讼费用由侯勇负担。事实和理由：1、双方当事人签订的《租赁合同》合法有效，德能公司按照合同约定履行了交付门面房屋的义务，但侯勇拖欠租金长达半年之久，且在收到德能公司的催款函后仍拒付租金，已构成根本违约。一审判决却认定侯勇的行为不构成根本违约，系认定事实不清；2、合同法第九十三条规定当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同法第九十四条规定在履行期限届满前当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。而且，侯勇在租赁过程中有非法转租行为，违反《租赁合同》第二十条规定。德能公司有权解除涉案合同；3、原审适用普通程序审理本案，侯勇在举证期限过后才举示交付租金的证据，不能作为原审认定事实的依据。一审判决适用法律错误。侯勇辩称，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，判决结果充分考虑了双方的合法权益，兼顾了社会效益，请求驳回上诉，维持原判。德能公司向一审法院起诉请求：1、解除双方之间的《租赁合同》，侯勇返还开县滨湖东路商业街中的654号商铺；2、侯勇向德能公司支付从2015年12月1日起至合同解除之日止的租金及逾期违约金（以应付租金为基数，从2015年12月1日起至租金付清之日止每日按应付款的1‰计算）；3、侯勇向德能公司支付从《租赁合同》解除次日起至交还房屋之日止的房屋占有使用费（参照合同约定的租金标准）及违约金（以应付占有使用费为基数、从2015年12月1日开始至房屋占用使用费付清之日止每日按应付款1‰计算）；4、侯勇向德能公司支付律师费2500元、差旅费750元；5、本案诉讼费用由侯勇承担。一审法院认定事实：2014年9月29日，德能公司作为甲方与候勇作为乙方签订《租赁合同》，约定甲方将位于重庆市开县滨湖东路德能滨海蓝湖商业街654号商铺（计租面积为317.39平方米）出租给乙方用于经营茶楼。租赁期限为2014年12月1日至2019年11月30日。2014年9月29日交纳从2014年12月1日起至2015年11月30日止的租金27500.00元；2015年11月10日至2015年11月30日交纳从2015年12月1日起至2016年11月30日止的租金42000.00元；2016年11月10日至2016年11月30日交纳从2016年12月1日起至2017年11月30日止的租金53500.00元；乙方应当向甲方支付20000元作为履约保证金；乙方还另须向商业管理服务公司支付交纳能源周转保证金2000元。乙方应在该房屋开业前向商业管理服务公司支付3000元作为其销售商品品牌、商品质量或提供服务的质量保证金。乙方迟延交纳租金、物业服务费或其他费用，每延迟一日应当按日向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟15日仍未足额交纳的，甲方或物业服务公司可以对该房屋暂停能源供应或物业管理服务，且无需因此向乙方或第三方承担任何责任（如第三方因此向甲方或物业服务公司索赔，甲方或物业服务公司有权向乙方追偿）；经甲方书面催告后30日内乙方未足额交纳欠费的，甲方有权单方解除本合同等。《租赁合同》签订后，德能公司将开县滨湖东路德能滨海蓝湖商业街654号商铺交付给候勇使用，候勇支付了第一个租约年（2015年11月30日前）的租金，第二个租约年租金的支付期间届满后候勇未支付。2015年12月16日，重庆博嘉律师事务所受德能公司的委托给候勇发出《律师函》，通知侯勇在收到律师函5日内积极履行如下合同义务：1、将拖欠租金42000元及已产生的迟延履行违约金支付至我方当事人提供的新的买受人帐户；2、将商管费42000元支付至重庆德先商业管理有限公司；将物业费和水电费19297元支付至重庆市德能物业管理有限公司。2015年12月18日，候勇收到《律师函》。2016年6月23日，侯勇通过中国建设银行向德能公司7422510182xxxx账户内缴纳从2015年12月1日起至2016年11月30日止的租金42000元。2016年1月15日，德能公司与重庆博嘉律师事务所签订了《法律事务委托合同》，约定德能公司委托重庆博嘉律师事务所为其提供本案及另一案法律服务，德能公司支付了重庆博嘉律师事务所诉讼代理费5000元。德能公司因出庭产生高速公路通行费185元、加油费205元和住宿费360元。一审法院认为，双方于2014年9月29日签订的《租赁合同》合法有效。德能公司在合同订立后将房屋交付给侯勇，履行了合同义务。侯勇作为承租人，其主要的合同义务就是按照合同约定的期限交付租金。《租赁合同》中约定第二个租约年租金交纳期限为2015年11月10日至2015年11月30日，侯勇并未在该期限内交纳租金，其行为违反合同约定，构成违约。本案合同期限5年，侯勇在租赁过程中投资较大，且在诉讼过程中已将所欠的42000元租金支付给出租人，出租人获得租金的合同目的已经实现。因此不宜认定该违约行为构成根本性违约。故对德能公司要求解除合同、返还开县滨湖东路商业街654号商铺的诉讼请求不予支持。因涉案合同已约定逾期交付租金的违约责任，故侯勇应向德能公司支付从2015年12月1日起以42000元为基数按每天1‰计算至交纳租金之日即2016年6月23日止的逾期违约金，并支付德能公司实际花费的律师费用2500元及差旅费用750元。依照《中华人民共和国合同法》一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：1、侯勇于本判决生效后十日内向重庆市德能房地产开发有限责任公司支付从2015年12月1日起以42000元为基数按每天1‰计算至交纳租金之日即2016年6月23日止的逾期违约金；2、侯勇于本判决生效后十日内向重庆市德能房地产开发有限责任公司支付律师费用2500元及差旅费用750元；3、驳回原告重庆市德能房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费550元，由侯勇负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：德能公司提交一份名称为“开县迪岸养生休闲中心”的工商注册信息，拟证明侯勇在租赁期间已将涉案房屋转租给钱德寿经营使用，违反《租赁合同》第二十条规定。侯勇的委托诉讼代理人认为，该书证系打印件，无法证实其客观性，钱德寿与侯勇等人合伙经营使用涉案房屋，德能公司主张的事实不能成立。鉴于德能公司举示的书证无法证明其客观性，本院依法不予采信。德能公司主张侯勇在租赁期间私自转租涉案房屋，因举证不足而不能成立。经本院二审查明的事实与一审判决认定事实相同。本院认为，本案的争议焦点是德能公司请求解除《租赁合同》应否得到支持。德能公司请求解除《租赁合同》不应得到支持。主要理由如下：1、双方当事人签订的《租赁合同》合法有效。侯勇在约定的期限内未能按时交纳第二年的租金42000.00元，直到一审期间才通过银行转帐的方式补交，存在违约行为。但是，侯勇系因涉案房屋用电“一户一表”等问题与德能公司发生争执而拖欠租金，诉讼中表示愿意承担逾期交纳租金的违约责任，请求继续租赁涉案房屋经营，德能公司的经济损失能够通过侯勇的上述行为得到弥补。因此，一审判决认定侯勇尚未构成根本违约，并无不当。德能公司认为侯勇构成根本违约、一审判决认定事实不清的上诉理由不能成立，不予支持；2、德能公司并未在一、二审中举示充分证据证实侯勇存在私自转租的行为。《租赁合同》明确，侯勇迟延交纳租金经德能公司书面催告后30日内仍未交纳，德能公司有权单方面解除本合同。侯勇的行为确实违约了上述约定。但是，侯勇基于五年租赁期限而对涉案房屋投资经营茶楼，投资金额较大，需要通过长期经营才可能收回投资成本。而且，侯勇表示愿意承担逾期交纳租金的违约责任。因此，一审法院基于充分衡平双方利益的角度，在判决侯勇承担违约责任的同时，驳回德能公司解除《租赁合同》的诉讼请求，亦无不当。德能公司提出《租赁合同》应予解除的上诉理由不能成立，不予支持；3、侯勇确实是在举证期限届满后举示交付租金的证据。但是，该证据本身系举证期限届满后才形成，涉及侯勇弥补自身过失、积极履行合同义务的基本事实，对于正确处理本案有重大影响，一审判决采信该证据，亦无不当。德能公司提出一审判决适用法律错误的上诉理由不能成立，不予支持。综上所述，德能公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550.00元，由上诉人重庆市德能房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨继伟代理审判员 蒋乾巽代理审判员 毋向娟二〇一六年十月二十四日书 记 员 章立立 搜索“”