（2016）粤03民终9911号
裁判日期: 2016-10-24
公开日期: 2016-11-17
案件名称
王粉屏与黎瑶波,黄锦珠房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王粉屏,黎瑶波,黄锦珠,深圳市天澜房地产顾问有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终9911号上诉人（原审被告）：王粉屏，住所地：四川省成都市青羊区。委托诉讼代理人：李亚宾，广东瀚宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓斌，广东瀚宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黎瑶波，住所地：广东省深圳市龙岗区。被上诉人（原审原告）：黄锦珠，住所地：广东省揭东县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：叶宝，北京市康达（深圳）律师事务所律师。原审第三人：深圳市天澜房地产顾问有限公司，住所地：广东省深圳市龙华新区。法定代表人：林燕玲。上诉人王粉屏因与被上诉人黎瑶波、黄锦珠及原审第三人深圳市天澜房地产顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王粉屏上诉请求：一、判决撤销一审判决第二项，改判驳回黎瑶波、黄锦珠的全部诉讼请求；二、判决黎瑶波、黄锦珠承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、黎瑶波、黄锦珠存在违约情形，一审判决认定王粉屏合同履行过程中存在违约的事实与理由不成立。一审判决认定：“关于合同的履行情况。合同签订后，黎瑶波、黄锦珠已依约支付了购房定金，双方亦办理了首期款资金监管，但王粉屏在合同签订一个多月后已明确告知黎瑶波、黄锦珠，可以选择增加房产转让价格或由王粉屏向其双倍返还定金。即便王粉屏并未明确表示解除合同，但其向黎瑶波、黄锦珠提出的上述所谓“方案”，均表明其拒绝再按照原合同继续履行，其行为已违反了合同约定，应承担相应的违约责任，黎瑶波、黄锦珠享有单方解除合同的权利”。对此，王粉屏认为一审判决基于所谓的“方案”认定王粉屏系表明拒绝继续履行合同的事实与理由错误，违约并不成立。原因如下：首先，黎瑶波、黄锦珠在履约过程中，存在违约行为。黎瑶波、黄锦珠在2015年5月10日之后，才向按揭银行提交按揭贷款相关资料，违反了合同第四条的约定。黎瑶波、黄锦珠贷款承诺函的金额略低于成交价的7成，违反了第十五条备注的约定。其次，王粉屏在合同履行过程中并未单方解除双方的房屋买卖合同。在交易过程中，王粉屏只是同黎瑶波、黄锦珠在进行涨价协商，并未单方直接解除合同的意思表示。相反，是黎瑶波、黄锦珠见有机可乘，短时间内即急急要求解除合同，意图百分之二十的高额违约金。再次，王粉屏就适当提高房屋成交价与黎瑶波、黄锦珠进行协商，是行使合同情势变更原则的表现，合理合法。深圳楼市房价在2015年上半年发生突然大幅暴涨，是房产交易双方都没有预料的意外事件，属于合同情势变更的原则范围。房价大幅暴涨的巨大利益不应仅归属黎瑶波、黄锦珠一方所有，应当双方互利互惠、利益均沾才公平合理。以上三点均表明一审法院认定违约事实错误，王粉屏并没有违约情形，反倒是黎瑶波、黄锦珠在合同履行中存在违约情形，且黎瑶波、黄锦珠短时间内急切起诉，企图向王粉屏索取高额违约金，居心叵测。二、一审法院认定的王粉屏承担的违约金过高，且在一审审理过程中未对王粉屏提出的房屋损失评估鉴定申请进行审理，程序不当。当楼市房价发生突然暴涨，在巨大的利益面前，法院不应过于苛责违约一方，动辄处以顶格违约金的极刑。即使顶格判决也要有相应公立第三方的评估依据作为参考。在本案中，在房价大幅猛涨的情况下，王粉屏建议涨价的金额也不过分高。大家都是普通人，大众的道德是差不多的。在房价暴涨的巨大利益下，假如黎瑶波、黄锦珠是卖方，其二人未必能表现出更高的道德水准。而且，王粉屏认为该约定的违约金金额过分高于造成的损失，虽然深圳大部分房产在上涨，但是每个地方的具体涨幅情况并不一样，因此，一审法院在审理时应当对房产进行损失评估，这样才能更好地保护双方的权益，然而，王粉屏在一审提出的损失评估申请，法院并没有理会，实属不当。综上，原审判决中认定事实及判决错误，请求二审法院依法查明事实，正确适用法律，维护法院判决的公信力，依法改判所请。黎瑶波、黄锦珠辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回王粉屏的上诉请求，维持原判。深圳市天澜房地产顾问有限公司未作答辩。黎瑶波、黄锦珠向一审法院起诉请求：1、解除房地产买卖合同；2、王粉屏退还购房定金100000元整；3、王粉屏支付违约金389200元整；4、王粉屏承担本案全部诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2015年4月7日，黎瑶波、黄锦珠共同作为买方，王粉屏作为卖方，在第三人深圳市天澜房地产顾问有限公司的居间下，签署了《房地产买卖居间合同》（NO.XXXXXX），黎瑶波、黄锦珠及王粉屏的代理人王翠屏签署了合同。合同约定，买卖双方交易房产为深圳市龙华新区大和路XXX园12#A栋9C房产，建筑面积约为82.68平方米。房地产证号50××71，转让价格为1946000元，买方在合同生效之日起2日内支付定金10万元，买方向银行按揭贷款支付定金以外的楼款，买方须于2015年5月10日之前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款484000元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中。买方于2015年5月10日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方向按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺为准。该物业没有抵押，卖方对该物业享有完全的处分权，卖方保证于签署本合同后三日内将房地产证原件交予替买卖双方监管定金及交楼押金的居间方。在买方取得银行贷款承诺函且卖方已取得房地产证原件之日起三个工作日内，双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续。如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。双方于备注条款中约定，本次转让含带XXX园固定车位一个，车位编号C021；如买方不能按成交价的七成从银行批出购房贷款，则本合同取消，卖方退回已收定金，双方互不追究责任。黎瑶波、黄锦珠于合同签订当日向王粉屏支付定金100000元。2015年5月5日，黄锦珠作为甲方、王粉屏作为乙方，中国工商银行股份有限公司深圳观澜支行作为丙方，签署了二手楼交易资金监管协议，约定甲、乙双方自愿将涉案房产交易款项486000元委托丙方监管，监管期限自交易款项划入丙方指定账号之日起90天。同日，黎瑶波、黄锦珠将监管款项486000元存入银行监管账户。黎瑶波、黄锦珠于庭审中确认上述款项现已退回黎瑶波、黄锦珠。2015年5月26日，中国工商银行股份有限公司深圳观澜支行向黎瑶波、黄锦珠出具《二手楼按揭贷款确认书》，承诺同意向黎瑶波、黄锦珠就购买涉案房产发放期限为30年，金额为136万元的贷款。2015年5月27日，黎瑶波、黄锦珠向王粉屏及其代理人王翠屏邮寄《关于签署深圳市二手房买卖合同的催告》，内容为：黎瑶波、黄锦珠已经支付交易定金，并在王粉屏的配合下做好了除定金、交楼押金之外的剩余首期款资金监管。但在之后的合同履行过程中，黎瑶波、黄锦珠接到王粉屏的电话告知不卖了，黎瑶波、黄锦珠无法接受并坚持履行合同，并积极办理按揭贷款申请。黎瑶波、黄锦珠已于2015年5月26日收到了工行的贷款承诺函，催促王粉屏遵照合同之约定，签署《深圳市二手房买卖合同》，以便房产顺利过户。黎瑶波、黄锦珠提交的快递查询单显示，邮寄给王粉屏及其代理人的邮件均未妥投。王粉屏否认收到上述函件。黎瑶波、黄锦珠、王粉屏于庭审中确认，王粉屏曾与黎瑶波、黄锦珠协商将房产转让价格增加至215万元，黎瑶波、黄锦珠同时主张，王粉屏除提出上述加价方案外，还提出把同一栋的4楼房产出售给黎瑶波、黄锦珠，但没说明具体的面积和价格。黎瑶波、黄锦珠提交了其与王粉屏代理人、第三人员工的微信对话记录及黎瑶波与王翠屏于2015年5月15日的通话录音以证明其上述主张，其中录音主要内容系王粉屏代理人向黎瑶波、黄锦珠提出两个方案，要么黎瑶波、黄锦珠加价购买同一栋的4楼房产，要么王粉屏向黎瑶波、黄锦珠双倍返还定金。王粉屏对微信记录不予确认，但认为通话录音内容仅显示双方协商适当提高房价，但王粉屏没有单方解除合同的意思表示。原审另查：1、关于黎瑶波、黄锦珠不同意涨价后，合同为何没有继续履行，黎瑶波、黄锦珠主张王粉屏通过微信明确告知黎瑶波、黄锦珠，因家人来深圳工作需要用房，故希望解除合同，而非黎瑶波、黄锦珠主动提出解除合同；王粉屏主张因为黎瑶波、黄锦珠误以为王粉屏要求涨价就是要解除合同，即诉至法院，王粉屏多次与黎瑶波、黄锦珠及其代理人联系，黎瑶波、黄锦珠均未回应；2、王粉屏承认于2015年6月中旬知道黎瑶波、黄锦珠已取得贷款承诺函；3、黎瑶波、黄锦珠主张其于收到贷款承诺函后，已发短信告知中介，中介回复称已告知王粉屏，但王粉屏表示不办理接下来的手续；4、王粉屏于2015年7月30日收到本案起诉状副本。一审法院认为，黎瑶波、黄锦珠与王粉屏签订的《房地产买卖居间合同》（NO.XXXXXX）系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。关于合同的履行情况。合同签订后，黎瑶波、黄锦珠已依约支付了购房定金，双方亦办理了首期款资金监管，但王粉屏在合同签订一个多月后已明确告知黎瑶波、黄锦珠，可以选择增加房产转让价格购或由王粉屏向其双倍返还定金。即便王粉屏并未明确表示解除合同，但其向黎瑶波、黄锦珠提出的上述所谓“方案”，均表明其拒绝再按照原合同继续履行，其行为已违反了合同约定，应承担相应的违约责任。此时黎瑶波、黄锦珠依法享有单方解除合同的权利，根据法律规定，黎瑶波、黄锦珠依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，故原审法院确认上述合同于本案起诉状副本送达王粉屏之日即2015年7月30日解除。由于合同已解除，王粉屏应将收取的购房定金100000元返还黎瑶波、黄锦珠。《深圳市二手房买卖合同》约定“如王粉屏未按照本合同约定的期限履行义务，黎瑶波、黄锦珠有权要求王粉屏以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如王粉屏逾期履行义务超过五日，黎瑶波、黄锦珠可解除合同并选择要求王粉屏支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收王粉屏已支付的定金”，在王粉屏违约导致合同目的无法实现的情况下，为了维护社会经济秩序和诚实信用原则，制裁民事违法行为，保护当事人的合法权益，黎瑶波、黄锦珠有权选择要求王粉屏承担违约责任的方式，现黎瑶波、黄锦珠诉请王粉屏支付转让成交价20%的违约金389200元，符合合同约定及法律规定，原审法院予以支持。据此，一审法院判决：一、确认黎瑶波、黄锦珠与王粉屏签订的《房地产买卖居间合同》（NO.XXXXXX）于2015年7月30日解除；二、王粉屏于判决生效之日起十日内向黎瑶波、黄锦珠支付违约金389200元；三、王粉屏于判决生效之日起十日内向黎瑶波、黄锦珠返还定金100000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4319元、保全费2966元，合计7285元，由王粉屏负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，黎瑶波、黄锦珠与王粉屏签订的《房地产买卖居间合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应全面适当的履行各自的合同义务。本院认为，结案各方的诉辩意见，本案争议的焦点为：涉案《房地产买卖居间合同》无法履行应归责于哪一方的问题。本案中，黎瑶波、黄锦珠已依照合同约定支付了购房定金，办理了首期款资金监管手续并已取得银行出具的贷款承诺函。而王粉屏不仅不配合黎瑶波、黄锦珠签订《深圳市二手房买卖合同》，反而向黎瑶波、黄锦珠提出可以选择增加房产转让价格购买或由王粉屏双倍返还定金的要求，王粉屏上述行为均表明其拒绝继续履行涉案合同，构成根本违约，应承担相应的违约责任。黎瑶波、黄锦珠可依据合同约定行使合同解除权，涉案合同于一审民事起诉状送达王粉屏之日即2015年7月30日解除。合同解除后，王粉屏收取的购房定金应予返还。根据合同约定，黎瑶波、黄锦珠有权要求王粉屏支付房产转让成交价格百分之二十的违约金。一审法院综合考虑近期房地产市场行情及王粉屏违约给黎瑶波、黄锦珠造成的实际损失，兼顾公平及诚实信用原则，确定王粉屏支付违约金人民币389200元并不存在过高情形，一审法院对此处理正确，本院予以维持。综上，王粉屏的上诉请求没有事实与法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币7138元由上诉人王粉屏负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐 毅审 判 员 张 睿代理审判员 王 丹 妮二〇一六年十月二十四日书 记 员 林晓翔（兼） 来自：